あなたがお持ちのビルでお悩みありませんか?

居住用と違い、専門性が求められるビル管理は、昔と違い今では

テナントの様々な要望に合う物件に変化できないと、駅前ビルでも空室が続く時代になりました。

ビル管理専門の石井不動産のサービスは、以下のようなお悩みを解決できます。

①今の管理会社の管理費が高くて悩んでいる。

②テナントから苦情が来た時、きちんと対応してもらえずオーナー自ら対応している。

③管理会社が遠方にあるので、毎回来るのに時間がかかって大変。

④大手の管理会社だが、担当者が頻繁に代わり、大事な話が毎回伝わっていない。

⑤集金家賃を自分でやっているが、滞納者が多く、時間が取られて大変。

⑥建物が古いので、漏水のトラブルが多くて困っている。

⑦管理以外の入居者募集、売却や相続についても分かる方に管理をお願いしたい。

など

様々なビルオーナー様のお悩みを、専門スタッフがスムーズに解決いたします!

ビル管理の経験が20年以上で、多くのオーナー様の抱える問題を解決してきました。

エリアも主に城東地域に限定しているため、何かあった場合でも

速やかに駆けつけることが出来できます。

主な管理業務

毎月の家賃の集金、遅れた場合の連絡など

建物設備の不具合があった時の現場確認、業者の手配、テナントとのやりとり

入居者募集、契約締結、更新業務、退去時の立会や精算

→これら全てをビルオーナー様に代わって行います。

このようなビルをお持ちの方はぜひご検討ください。

飲食店がテナントで入っているビル

自分で管理をしている比較的小さなビル

オフィスビルで空室があるビル

遠方の管理会社に依頼しているビル

古くて問題が頻繁に起こるビル

この中で1つでも当てはまる方は、サービスを利用することで

今後改善される可能性が大です!

この際、無料診断サービスだけでも利用してみませんか?

メールまたはお電話で、簡単な情報をお知らせいただければ

専門スタッフがすぐに管理費などサービスについてご提案いたします。

入居者募集の業者は今のままで、毎月の家賃管理や更新業務だけお願いしたい。

といった形態でもご利用いただけるので、大変好評なサービスです。

簡単30秒で入力完了するので、まずは無料診断してみませんか?

店舗が入ったテナントビル、オフィスビル、マンションなど

物件の種類は何でも対応可能です。

 

 


ビルオーナーが不動産管理をする時の重要なポイントは?

マンションやアパート、ビルなど

オーナーさんは所有されている不動産を
どのように管理されていますか?

オーナーさんは入居者が快適に居住して
もらえるよう不動産管理をします。

今回は不動産管理のポイントなどをお伝えしていきます。

不動産管理の主な業務とは

主な仕事は、入居者募集から家賃の回収、
督促、クレーム処理、物件内の清掃、
お部屋の修繕などです。

 

不動産管理といっても幅広いため、
オーナーさんが管理運営していくことは
非常に難しいと言えます。

 

そのためプロの不動産管理会社に一括して
委託するのが一般的です。

そうすることで煩雑な不動産の管理業務で
悩まされることもなくなるのです。

不動産を安心して任せられる管理会社を選ぼう
どういった管理会社を選ぶべきでしょうか?

まず注目したいのはコストです。

 

オーナーさんはリターンを大きくして、
管理会社に支払うコストは極力低く抑えたい
と考えるでしょう。

 

しかし、入居募集をするコストを抑えれば
直接入居率に跳ね返る可能性があります。

空室が長期で発生することは、
銀行借入れの返済計画も影響を受けます。

 

コストより安定した収益が確保される方が
はるかに大切なのです。

そのためには、
実績のある不動産管理会社を選びましょう。

 

不動産管理会社との付き合いは大切に

管理会社に入居者の審査を依頼する場合、
審査基準のハードルを下げれば、
入居者率は増えます。

 

しかし、審査を甘くすることで将来、
家賃の滞納が発生するリスクも出てきます。

 

目先の入居率にとらわれず、
安定した家賃収入を確保する方が大切です。

そのため管理会社とよく相談しましょう。

 

管理会社は数多くの物件を扱っています。

妥当な審査基準レベルがあるはずです。

聞いて教えてもらいましょう。

サブリースのメリット・デメリット

家賃収入を安定して確保する方法には
サブリースがあります。

 

サブリースは不動産管理会社がマンションを
丸ごと一棟借上げるサービスです。

これにより空室が少なくなり、
家賃が安定して入って来ます。

 

その結果として
銀行借入返済計画も立てやすくなります。

 

賃貸管理は全て管理会社が代行しますから、
オーナーさんは、心配しなくて良いのです。

 

一方、デメリットですが、
サブリースは至れり尽くせりの反面、
通常よりも手数料が高くなります。
大体家賃の10%~20%程度にもなります。

不動産管理のまとめ

オーナーさんが不動産の管理上の問題を
不動産管理会社に任せることで、
日々の煩わしさから解放されます。

 

不動産管理会社を選ぶ際の注意点は
コスト削減ばかりを優先させないことです。

 

管理会社の質を落とせば、
かえって入居率を下げてしまいます。

選ぶなら経験と実績のある不動産管理会社にしましょう。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


ビル経営の経費はどんなものを落とせるの?

ビル経営は、不動産経営の中でもマンションやアパートといった
居住用とは違い、設備も大きな物があったり修繕や交換に
大きなお金がかかりがちです。

よく頂く質問でどんなものが経費に含まれるのか?

というものがりますが、基本的には所有のビルの賃貸収入を
得るためにかかったお金、また、建物の修繕費が経費に含めることができます。

 

今回はビル経営で経費となるものはどんなものがあるのか?

また、それ以外にオーナー様とのやり取りから経験した

気をつけるべき事項をお伝えしていきます。

定期借家契約書面

ビル経営との関連がないものは認められないので注意が必要

ご自宅で使用しているものは、ビル経営、不動産賃貸業とは関係ありませんので

落とせません。電話代などの通信費や水道光熱費、

自家用車のガソリン代などです。

 

あと、一部をビル経営でも使用していたとしても、はっきりと

区分けされていないものやあとで確認できないものは認められません。

 

通信費でも個人で使用した分と、賃貸業の分をはっきりと

分けられないケースは難しいということです。

 

日頃から仕事関係のものはすべて

領収書を保管しておくようにしましょう。

ビルならではの設備が経費で一番大きい

ビル経営では以下のものが代表的な支出になります。

エレベーターの保守点検費用

賃貸管理会社の管理料

ポンプや各種機械類の保守、修理費用

外壁塗装や屋上防水工事費用

共用部分の清掃費用

共用部分の電気代

 

これらは定期的な点検とある程度古くなってきたら

早めに交換することを心がけましょう。

 

設備関係は一部分でも修理が必要なときは

ビル全体に影響が及ぶ場合は多いので気をつけましょう。

 

住宅ではないのでテナントさんの営業活動を

止めてしまうと損害うんぬんの話になるので

そうならないよう避けたいものです。

 

早めの点検で交換せずに修理ですんだということもよくあります。

ある程度の収入以上ならビル管理会社を作ろう

個人でビルの収入を申告するかは収入の金額によります。

 

ある程度のビルからの収入がある方は○○管理会社というような形で

はじめから管理会社を作りそこでの収入として申告するとよいでしょう。

 

そうすれば会社の経費としてすべて落とせますので

はっきりとさせることができます。

 

土地と建物を個人と会社で

別の所有形態にしている場合は、借地権があるかたちになります。

 

その場合は個人でも確定申告が必要ですので

その分手間がかかるかもしれません。

 

ビル経営の経費は大きくかかる分

それによる家賃収入は居住用より大きくなります。

 

特に立地条件が良いビルは、テナントが空いたとしても

短期間で埋めることもできますので、

もし空室のあるビルをお持ちでお悩みがありましたら

お気軽にご連絡ください。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


マンション経営の経費とはどんなものがあるの?

マンションを経営していると色々とお金がかかる

ことがあります。

 

マンション経営の経費にはどんなものがあるのか

ご紹介していきます。

 

所得税の確定申告のときに節税にもかかわってきますし

普段から税理士さんに任せている方でも

大体の項目は知っておくと良いです。

 

賃貸経営としてどのようなものがあるかご紹介していきます。

マンション経営の経費その1 固定資産税など

まずは支払っている税金で、固定資産税は経費として

認められます。

 

マンションを所有している場合は建物の部分が

多くを占めて、土地よりも比率が高いことがわかります。

毎年来る納付書で確認しておきましょう。

マンション経営の経費その2 修繕費

マンションの経営をしていると多くの部分は室内の

リフォームなどの修繕費用が挙げられます。

 

壁紙交換費用、鍵交換費用、トイレのリフォーム

床の張替えや補修費用、エアコンの交換費用

賃貸物件ならではの経費として認められる部分です。

 

マンション1棟で所有している方は

外壁塗装の費用や屋上の防水工事費用など

共用部分も含めた建物全体の修繕費用が含まれます。

 

マンション経営の経費その3 交際費

交際費は、マンションの管理会社や仲介業者との

飲食やオーナー仲間との懇親会の費用も含めることができます。

 

ですので、飲み会などがあった場合は

領収書を保管しておきましょう。

マンション経営の経費その4 その他の経費

建物の減価償却費は、毎年経費として上がってくる項目で

2通りの計算方式がありますので、

税理士さんなどに相談しながら計上しましょう。

 

その他の経費としては清掃費、不動産業者に支払う広告費

などがあります。マンション経営に関してなら

含めることができます。

 

マンション経営は収入を経費が上回ることのないよう

しっかり利益を出していかなければいけませんが

一年単位では赤字でもメリットはあります。

 

一定の節税効果があるからです。

ですので、今年かかった修繕費は

あとあとの収入をきちんと生み出すためのものだから

必要だと考えていきましょう。

 

マンション形経営が単独で黒字で回っていかないと

意味がありません。

 

あくまでも不動産投資は長期目線で考えていかないと

安定した収入は得られないからです。

 

経費が少なければ利益率は高いビジネスですので

空室のリスクを最小限に抑えるためにも

必要な経費はしっかりと考えて使っていきましょう。

 

古くなってきたビルの経費はどんなところにかかってくるのか

お答えできますので、お気軽にご連絡ください。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

 

 

 


不動産管理のお悩みその3 空室が決まりにくい

不動産経営を長年やってきて

以前は相手も比較的すぐに決まっていたが

最近は決まりづらい。

 

原因を探っているが何が原因かどうかわからない。

こんなお悩みありませんか?

 

不動産管理会社と話していても

解決策が出てこない場合は要注意です。

 

今回はよく聞く原因をいくつかお伝えしていこうと思います。

ワンルームマンションなどシングルタイプは厳しい

20坪や30坪程度の小さめの土地にあまり計画されずに建てられた

ワンルームマンションは今でも新築で苦戦しています。

 

基本的に需要を供給が大きく上回っていること。

それと若い方がターゲットである程度の年齢までしか

狙えないこと。

 

これは結婚などをきっかけに2DKや2LDKといっいた広めの

間取りを求めるのでシングルタイプは

そこまでの役割しかないということです。

 

広さは他に代えがたいものなので

最近では30平米以上のシングルも少し見かけますが

非常に稀です。

 

ファミリータイプ最低50平米以上で探している

弊社の商圏エリアでよく聞くのは

最低50平米以上で探している方が多いです。

 

この広さで例えばワンフロアー3部屋取るとすると

土地の広さがそれなりに広くないと建てられません。

 

あとは銀行融資を受けるときに

ワンルームなどのシングルタイプで部屋数を取るなら融資しますと

条件をつけられるので、建築会社はシングルタイプの

提案しかしないのです。

銀行と建築会社の言いなりは危険!?

銀行はあくまでも収益の最大可視化判断基準がありません。

ビルオーナーさんが将来、空室で困るかどうかは関係ないのです。

 

また、建築会社の提案も建築して費用を回収するまでですので

いちばん重要な賃貸経営の正当性や将来の需要に関しては

オーナーさん自身で判断するしかありません。

 

ほとんどのオーサーさんはこの建築前のうちわせで

地元の不動産会社や、不動産管理会社に相談せずに

決めてしまい、これは大変危険です。

 

なぜなら後から変更するには建て替えるしか

ないからです。

 

弊社にご相談されるビルオーナー様は

ファミリータイプのお話をすると自分も考えていたことだ

話を聞けてよかったとプランを見直す方がほとんどです。

 

中にはシングルタイプで検討していたけど

土地が狭いので無理に断てずに売ることにしたと

考えをあらためて、売却させていただいたケースもあります。

 

少子高齢化社会で供給過剰の賃貸マンション、アパート建設

は需要をきちんとリサーチした上で行い、あとで後悔しないように

しましょう。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


不動産管理のお悩みその2 地下から水が湧き出てくる!?

地下室があるビルは、場所によっては湧水槽があるところもあります。

 

弊社の管理物件でもいくつかあり、

墨田区や江東区などの水位が高い場所では

地下に湧水を組み上げるポンポなどがないとあふれてしまいます。

 

このように重要な役目を果たしている湧水槽ですが

定期的なメンテナンスはしっかりやっていますか?

 

不動産管理における水槽についてお伝えしていきたいと思います。

湧水槽は定期的な清掃が必要です

水槽には建物の外部から常に水圧がかかっている

状態で底には穴が空いていて一定量の水が

水槽内に入ってくる構造になっています。

 

そのため、きれいな水ではないので、ボウフラが発生するので

定期的な高圧洗浄を専門業者で行いましょう。

 

その際に水中ポンプの作動状況や異物の混入の有無なども

確認が必要です。

 

テナントさんの不注意で雑俳から

紛れ込んでいたケースも有りました。

 

水位が高い地域は恐らく多くの場合

設置されていると思いますが

年に2-3回は必ず点検だけでもしておきましょう。

 

どこに頼んでよいかわからない場合はご相談ください。

専門業者のご紹介も可能です。

放置しておくと深刻な問題にも・・・

定期点検などをせずに1年以上放置していると

危険な問題が起きる可能性もあります。

 

ある程度水位が高くなるとポンプが作動して

水を汲み上げる仕組みになっていると思いますが

何らかの原因でそのセンサーがうまく作動せずにポンプの組み上げが

起こらない場合がまれにあります。

 

その場合は最悪地下室の床上に

水があふれ出す可能性があるということです。

 

そうなってしまった場合は、テナントさんの造作が水濡れで

台無しになってしまうこともあるので

自体は深刻になってしまいます。

 

ポンプから地上へ組み上げるための排水管も

太さが細い場合は要注意です。

 

躯体部分を貫いて建てられている場合が多く

簡単に太い排水管に交換ができない場合が多いからです。

不動産管理では早めの点検が大事

 

ビルオーナーさんの責任は大きいので

日頃から業者に依頼して点検していきましょう。

 

不動産管理でビルの設備はいろいろとあります。

メンテナンスに費用がかかります。

 

安定した家賃収入のためにも

積極的に取り組んでいきましょう。

 

ビルの湧水槽やその他の設備に関してお悩みはありませんか?

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

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