2018年 8月 の投稿一覧

一棟貸し

一棟でビルなどを所有して貸す場合

どのようなことに気をつけたら良いでしょうか?

 

事務所や倉庫、店舗などマンション以外でも

賃貸に出すことは可能です。

 

一棟で貸す場合の方法やメリット、デメリットなどを

お伝えしたいと思います。

 

一棟貸しの事務所ビルの場合

今まで自社ビルなどで使っていたビルを一棟まるごと

賃貸で貸す場合です。

 

物件の種別ごとに違いがありますが事務所ビルの場合は

1階部分の構造によって決まりやすさが実は違います。

 

実際に弊社で募集していた物件で、1階部分が駐車場

で車が4-5台とめられるところでした。

 

広く広告を売って募集したところ、実際に多かったお問い合わせは

車を複数台所有していて、20-30坪程度の事務所がついたところを

探していらっしゃる法人さんでした。

 

問い合わせはとても多く、広範囲で探しているけどなかなか駐車場付きの

ところがない。との意見が非常に多かったです。

 

その物件は、結局車を4台とめて運送する会社で決まりました。

 

事務所の広さよりも、1階の駐車場の広さが一番のポイントだった

とおっしゃっていました。

 

駐車場付きの空き物件をお持ちのオーナー様は

ぜひご相談ください。

 

弊社に管理委託していただければ

駐車場なしの物件よりも良い条件で、賃貸に出せる方法をお知らせいたします。

 

マンションやアパートの場合でもやはり駐車場はついていたほうが

競争力があって借りては付きやすいと思います。

 

一棟ビルで駅近なら店舗も

もし、あなたのビルが駅から近くて周辺のビルに店舗が入っているなら

店舗に特化したビルにすることも検討できます。

 

特に、居酒屋などの飲食店舗に貸すことができれば

家賃も事務所などに比べ高く取れることが考えられます。

 

貸すために必要な設備などもありますので、最初はオーナーさん側で

ある程度設備が整った状態に工事をするとそれいこう空室の期間が少なくできて、

結果的に家賃収入が増えることに繋がります。

 

ただし、一階部分を居酒屋などの飲食店舗に貸すと夜間の騒音や

2階部分が住居になっている場合などは気をつける必要が出てきます。

 

一棟貸しのマンションでは

では、一番多いと思われる一棟貸しのマンションはどうでしょう。

 

一棟でマンションやアパートなどの住居系の物件の場合は

最近では家賃保証などで一括借上げしてもらえる業者もあります。

 

しかし、最初の数年だけ契約時の家賃が入ってきたけど、その後は右肩下がりで

通常の相場で貸したほうが収益が上がったはずと後悔するオーナー様も多いです。

 

それよりは、会社で一棟で借り上げてくれそうなところを探して

貸したほうが収益としてはあがるでしょう。

 

結局はエンドユーザーさんに貸して家賃収入を得るわけですから

同じことです。

 

このように一棟貸しで賃貸経営を行っていくことは

空いたときのリスクは多少ありますが、まずはご自分のビルのまわりで

どのような賃貸需要があるかをはっきりと分かっておくことが重要です。

 

賃貸管理会社とよく話して需要がどんなものか確認してみましょう。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


マンション経営の経費はどんなものがあるの?

マンション経営を始めるといろいろと費用がかかってきます。
主にどんなものがあるのでしょう。

賃貸経営のはじめから予め知っておかないと
途中で資金が足りなくなり、借り入れなどをしないと
いけなくなるかもしれません。

今回は計画的なマンション経営を行えるよう
ご紹介していきます。

マンション経営の経費の種類

経費の種類は以下のものが主な内容です。

物件によっても金額は異なるので、詳細は賃貸管理会社に

予め概算で出してもらうことをおすすめします。

 

集金家賃の管理手数料

エレベーターなど設備の保守管理費用

空室が埋まったときに業者に支払う広告費

エアコンや給湯器などの設備の交換や修理費用

床、壁など補修費用

廊下や寒暖などの共用部分の清掃費用

給水管や排水管の修理、交換費用

屋上や壁面の防水工事費用

 

主なものはこれらが中心ですが、賃貸物件ですので不特定多数の方が使用するために

どうしても傷みがちです。

 

ですが、その経費はすべて不動産収入から差し引くことができるので

自宅で住んでいるときとは違い差し引いた所得に対して税金がかかります。

 

マンション経営の修繕は室内の空室時に行う

共用部分等は、一時的に入居者に不便をかけることを通知すれば部屋に住めなくなることはなく

工事できることが多いでしょう。しかし、室内の工事となると入居者の生活に支障をきたさないよう

最善の注意をしなければいけません。

 

例えばエアコンの交換や、床の張替えなどの工事は、空室時にしかできないので

早めの交換を計画的に考えていきましょう。一度退室してもらって交換などは

負担を掛けることになるので通常は行いません。

 

家賃を頂いている以上は、設備は故障して使えない状態は

最小限に留めないといけませんし、ある程度の協力はしてもらう必要があります。

 

業者も物件が墨田区にあったら、墨田区周辺のエリアの業者の方がすぐきてくれて

対応も早くなり、スムーズに修理できることに繋がります。

 

私が見ている限りでは、だいたい築年数で20年以上経過したら、

どの設備も交換を視野に入れた方がようです。

 

同じ時期に何部屋も交換しないといけないことも考えられますので、

早めにできるところから積極的にしていかないと、いずれはどのへやも

経費はかかる結果になります。

 

マンション経営でいちばんおおきな経費は防水工事

先程お伝えしたように、どの建物でも20年以上経過してくると設備関係が

修理や交換といった必要性が出てきます。そんな中で一番大きな経費はなんでしょう?

 

それは、屋上や外壁部分の防水工事です。

 

よく建物を加工ように足場を組んで工事を行っている現場を

見たことはあるかと思いますが、外壁部分にクラックなどをきちんと埋めて

防水工事を行うことは非常に重要です。

 

15年から20年経過するあたりで行っていくのが望ましいと思います。

それを放置しておくと、屋上から室内に雨漏れをして、コンクリートや鉄筋の重要な躯体部分

に水が入り、建物の寿命が短くなって、耐震性も劣ってしまいます。

 

建物ごとによって経費は違ってきますが、だいたい30坪程度の広さの建物で

屋上部分と外壁4面をすべて行なったとして、足場の費用も含め

最低600万程度はかかると見ておいたほうが良いです。

 

おそらく建物の修繕費用として、マンション経営の経費としても一番大きな

金額になると思います。

 

新築時からこの費用は別にのこしておくことが望ましいです。

 

このようにマンション経営にはいろいろな経費がかかってきます。

 

ご自分の所有する物件の見直しを一度されてみてはいかがでしょうか?

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

その他経費に関する人気の記事はこちら

 


墨田区の不動産はどうなっている?

錦糸町をはじめとして人気のエリアがたくさんある墨田区。

ここで不動産物件を探して投資対象にする方は多いです。

 

近年は外国人の投資家も非常に増加傾向にあって

価格が上昇している一因になっています。

 

そのため、特に最近は築年数が30年以上の物件まで値上がりしている状況です。

 

墨田区の不動産に投資する場合もしくはすでに所有している場合

知っておいたほうが良いことをいくつかお伝えします。

墨田区の不動産はおすすめのエリアです

墨田区で不動産を探す方は、大手町や千葉方面のアクセスの良さを重視して

物件を探します。山の手線内のエリアは一番人気ですが、投資効率としては

利回りが落ちるのでおすすめできません。

 

それと比較して墨田区や江東区のエリアは

利便性がとても良く、その上、土地が比較して安いために

山の手線内の物件より利回りが期待できます。

 

墨田区で不動産の需要は、一棟のマンションやアパート、飲食店舗や事務所などあらゆる種別の

物件の需要があります。

 

城東地域で一番の人気エリアであるため土地の価格はある程度しますが

大通りから一本入ったところであれば墨田区の不動産は狙い目のものが見つけることができます。

 

一回に飲食店舗が入っているビルなどは人気で安定収入につながる傾向があります。

 

墨田区の不動産屋はどこがいい?

では、どんな不動産屋さんに依頼すればよいでしょうか?

注意すべきことは、賃貸中心で売買のことが詳しくないとなかなか難しいということです。

 

墨田区の不動産屋だけでも結構な数があるので、どこに依頼したらよいか迷うこともあると思います。

賃貸マンションや事業用ビルなどは賃貸と売買の両方のことを理解している担当でないと

長期に渡る投資について成功パターンをご提示するのは難しいでしょう。

 

最近は新築物件が次々と建築され、ライバル物件が増えていく中で

他の物件に勝って、生き残っていかなければなりません。

 

墨田区で不動産会社はみつかりましたか?

以上のように売買と賃貸の両方がわかる担当者がいる業者に依頼することは重要です。

もし、見つからなければお気軽に弊社までご相談ください。

 

売買と賃貸のどちらも経験を積んだ専門スタッフが対応させていただきます。

 

収益物件の情報は通常あまり表に出ることはないので

調べるのも大変だと思います。ビルオーナーさんのお悩みは

出来るだけ早く解決する必要があります。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


マンションを貸すときはどうする?

長年ローンを返済しながら住んでいたマンションを

転勤や結婚、離婚などの理由で住み替えなければならなくなった。

 

そんなとき、住まなくなったマンションを

どうしたらよいか悩んだことはありませんか?

 

そのままにしておくのも返済があるし、せっかくローンを組んで買ったのに

売却するのもちょっと・・・と悩んでいるならマンションを貸すことを

検討してみましょう。

 

マンションを貸すにはまず

マンションを貸すには管理会社を探していくことから始めましょう。

できれば物件に近い業者が望ましいです。

 

業者が決まったら、周辺の家賃相場やどういった方が

自分のマンションを貸りてくれそうかをきちんと把握しましょう。

 

ファミリーをターゲットにするのか学生かなど

それがわかっていないと空室になったときに苦戦してしまうこともあります。

 

マンションを貸すには2通りの方法がある

最近はよく聞くようになったかもしれませんが

マンションの契約には2通りの方法があります。

 

例えば、転勤の間4年間だけ貸して、その後は自分たちで戻って住みたい

という場合は、通常の更新契約のある賃貸借契約ではなく、

4年後は更新しない定期借家契約という契約を結ぶ必要があります。

 

この形態なら借りてもはじめから4年間だけしか住めないと分かっているので

問題はありません。

 

定期借家契約にはメリットやデメリットの両方の側面があります。

デメリットはやはり借り手が付きにくいということでしょう。

 

4年間たったら引越し費用などまたかかるわけですからそれでも

大丈夫な方は少ないと思います。その場合でも決める方法がありますが

ご相談いただければお知らせいたします。

 

賃貸としてマンションを貸すとメリットが

マンションを貸すとメリットも当然あります。

 

自宅として利用していた場合は経費として認められなかった

ローンの金利や固定資産税、修繕費や管理費、火災保険料も

経費として認めてもらえます。

 

それらを家賃収入から引いた

所得に対して税金がかかってくる形になります。

 

また、分譲マンションなどは賃貸と比べてグレードが高いので

作りがしっかりしていると、とても人気があります。

 

そのため、周辺の賃貸マンションに比べて比較的

高い賃料設定が可能となります。

 

マンションを貸すさいに注意しておくべきことは?

マンションは別名、区分所有建物といって通常ですと

上下に別の方が住んでいるのが普通です。

 

そのため、賃貸で貸す場合は

大家さんとして近隣の部屋に迷惑をかけないように

配慮する必要があります。

 

その他にも大家さんとしてやっておくべきことなどは

ご相談いただければお答えします。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


部屋を貸すときよくきくこと

賃貸マンションや賃貸アパートなどで、部屋を貸すのに大家さんがやるべき事は

いる程度決まっています。

 

通常ですと賃貸管理会社に丸投げでほとんどやってもらう方が多いと思います。

 

しかし、大家さんとして最低限知っておくべきこともありますのでその一部をご紹介します。

 

部屋を貸すまえにやるべきこと

部屋を貸す前に大家さんがやっておくべきことは、リフォーム工事ですよね。

 

ご自宅のように自分が我慢すれば、古くなった壁や床もそのまま使うこともできますが

賃貸で部屋を貸すとなると、周りの物件はきちんと新しく交換されているので

借りる方は当然張替えしてもらえるものと思って内見します。

 

そのときに古いままだと、この物件には住みたくないと一瞬で判断されて

その後、営業マンがいろいろ説明しても見向きもされません。

 

昔のように貸してもらうという感覚が今の若い方にはないので

自分が納得行かない部分があると迷わず他の部屋を探すという選択をします。

 

賃貸管理会社とよく打ち合わせをして、他になにか修繕する部分はないか出し尽くすくらいに

チェックしましょう。

 

部屋を貸すのはビジネスです

部屋を貸して家賃をいただくのは、立派な商売です。

 

最近では条例も整備されていますので、大家さんには少し不利な条件も出ていますが

一度交換すれば、基本的には長い期間使える設備なので、その間に数百万円の収益を生み出す

非常に安定した商売なのです。

 

家賃が入らなくなったらと不安な方は、連帯保証人をつけて契約するようにすれば

回収することができます。

 

最近では直接大家さんと入居者がやり取りして

仲介手数料をもらわないシステムで行っているサービスも有るようですが

やはり大家さん自身は、部屋を貸す業務についてはプロではないので

トラブルも多いようです。

 

契約などの業務もあるので最初から賃貸管理業者に任せましょう。

 

部屋を貸す条件はつねにしらべる

大家さんにとって気がかりなのは、ご自分の部屋が相場と比べてどの程度優れているのか?

また、将来に渡って空室にならずに借り手がつくのか知りたいと思います。

 

ご自分の物件でいつ頃どんなことにどれだけお金がかかるか?

 

家賃収入は将来増えていくのだろうかといったことは、正確には業者でないと

わからないことが多いです。

 

特に最近では新築から数年経過後の家賃の下がり方が大きくなっているように思います。

 

シングルタイプはどのエリアでも供給過剰で、近所で同じようなマンションが建設されると

いくらでも選択肢は増えるので借りては迷わず交渉してきます。

 

特に若い女性は新築の物件しか住みたくないとおっしゃる方も結構います。

 

部屋を貸す、賃貸経営の知識は最低限つけておく必要があるかもしれません。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。