ビル経営

ビル経営の経費はどんなものを落とせるの?

ビル経営は、不動産経営の中でもマンションやアパートといった
居住用とは違い、設備も大きな物があったり修繕や交換に
大きなお金がかかりがちです。

よく頂く質問でどんなものが経費に含まれるのか?

というものがりますが、基本的には所有のビルの賃貸収入を
得るためにかかったお金、また、建物の修繕費が経費に含めることができます。

 

今回はビル経営で経費となるものはどんなものがあるのか?

また、それ以外にオーナー様とのやり取りから経験した

気をつけるべき事項をお伝えしていきます。

定期借家契約書面

ビル経営との関連がないものは認められないので注意が必要

ご自宅で使用しているものは、ビル経営、不動産賃貸業とは関係ありませんので

落とせません。電話代などの通信費や水道光熱費、

自家用車のガソリン代などです。

 

あと、一部をビル経営でも使用していたとしても、はっきりと

区分けされていないものやあとで確認できないものは認められません。

 

通信費でも個人で使用した分と、賃貸業の分をはっきりと

分けられないケースは難しいということです。

 

日頃から仕事関係のものはすべて

領収書を保管しておくようにしましょう。

ビルならではの設備が経費で一番大きい

ビル経営では以下のものが代表的な支出になります。

エレベーターの保守点検費用

賃貸管理会社の管理料

ポンプや各種機械類の保守、修理費用

外壁塗装や屋上防水工事費用

共用部分の清掃費用

共用部分の電気代

 

これらは定期的な点検とある程度古くなってきたら

早めに交換することを心がけましょう。

 

設備関係は一部分でも修理が必要なときは

ビル全体に影響が及ぶ場合は多いので気をつけましょう。

 

住宅ではないのでテナントさんの営業活動を

止めてしまうと損害うんぬんの話になるので

そうならないよう避けたいものです。

 

早めの点検で交換せずに修理ですんだということもよくあります。

ある程度の収入以上ならビル管理会社を作ろう

個人でビルの収入を申告するかは収入の金額によります。

 

ある程度のビルからの収入がある方は○○管理会社というような形で

はじめから管理会社を作りそこでの収入として申告するとよいでしょう。

 

そうすれば会社の経費としてすべて落とせますので

はっきりとさせることができます。

 

土地と建物を個人と会社で

別の所有形態にしている場合は、借地権があるかたちになります。

 

その場合は個人でも確定申告が必要ですので

その分手間がかかるかもしれません。

 

ビル経営の経費は大きくかかる分

それによる家賃収入は居住用より大きくなります。

 

特に立地条件が良いビルは、テナントが空いたとしても

短期間で埋めることもできますので、

もし空室のあるビルをお持ちでお悩みがありましたら

お気軽にご連絡ください。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

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ビル経営はたいへん?古ビルのオーナーがもつ悩みとは?

バブルの頃に建てたビルや親から相続して引き継いできた

ビルをお持ちの方、そろそろ古くなってきて維持管理費がかかるので

売却しようか悩んでいたりしませんか?

 

古ビルを持っているといろいろなお悩みがあると思いますが

今回は古ビルオーナーさんからよく聞く悩みと解決方法を

ご紹介します。

古ビルの耐震性が不安で耐震補強の費用を知りたい

ビルが古くなってくると新しいビルに比べて耐震性が劣ってきます。

今では築年数30年、40年といったビルは珍しくなくなってきました。

きちんとメンテナンスをすればまだまだ長く収益を生んでくれます。

その一方で、放置したことでテナントさんへ損害を与えてしまうケースもあります。

賃貸管理に精通したスタッフがいる会社におまかせしないと信頼を失い

空室が出て収益低下に繋がりかねません。

特に1981年以前の旧耐震の基準で建築されたビルはその前後で大きく

違いが出ています。

 

今後来るとされる巨大地震に耐えられるかと心配されている方は

まずは耐震診断というものがあるので行ってみてはいかがでしょうか?

 

その結果、耐震補強が必要と判断された時には

補強工事を行うかもしくはそれをきっかけとして売却するか

考えてみましょう。

ビルを解体して更地にして売る

ビルの立地にもよりますが、ビルを売却するときに売り主が

あらかじめ解体して更地にして売るという方法があります。

 

そのほうが再建築されたときに高い建物を建てることができる場所なら

土地の評価を高く見て、解体費用をかけても高く売れることがあるからです。

 

木造なら簡単にできますが、ビルの場合は坪単価が上がりますので

見積もりをたててみましょう。

 

ビルの外装はいつ頃やるの?

ビルの維持管理費用で大きいのは、

外壁などの塗装工事ではないでしょうか?

 

足場を組んで行っていきますが、なかなか大掛かりな工事になります。

大体数百万円はかかると思われますので早めに費用を知っておきましょう。

 

何十年も放置している古ビルは危険です。

気がついたら階下へ漏水なんてこともあるので

日常的に注意しながら点検が必要です。

エントランス周りをリフォームするとビルの印象が大きく変わる

これは個人の方はなかなか思いつかないことだと思いますが

業者が古いビルを取得したときは、必ず行う場所です。

 

入居者が一番目につく場所で入口部分に

オートロックを設置したり、エントランスの床や壁をきれいな

材質のものに張り替えたりすることで、印象がガラリと変わります。

 

それだけで家賃のアップや売却価格のアップにもつながることですので

やってみる価値はあります。

 

新しく張り替えれば、目につく部分は新築と変わらないので

築年数が立っていても気にせずに借りる方は多いです。

 

外壁の塗装と組み合わせて数年単位で

計画できると良いかもしれません。

具体的な修繕計画はビル管理のプロに聞いてみることから始めましょう

このように古いビルでもリフォーム工事を行うことで

収益アップに繋がりますので、売却を考える前に

管理会社に相談してみましょう。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

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