不動産オーナの悩み

ポストがオートロックのドアの内側にあって郵便物が届かない!

先日、来店された方から今まで住んでいたマンションが不便で

引っ越したい。なにかいい賃貸マンションはないかと依頼を受けました。

 

どんなところに不便を感じているのか聞いてみたところ

なんとマンションの集合ポストがオートロックのドアの内側にあって

郵便物の殆どが届かないからということでした。

 

そんな事があるのかと聞いてみたところ

いくつか面白い話が聞けたのでお伝えします。

マンションの管理会社は問題なくとどくというが

そのマンションは最近建築されたマンションで

集合ポストの外側から郵便屋さんなどが入れることができて

オートロックの内側で取り出すというタイプでもないようでした。

 

そのため、知人に書類を届けておいてもらうとか

その場合はすべて暗証番号を外部に知らせないと

ポストに入れることができない構造になっています。

 

この状態を管理会社に伝えたところ

郵便屋さんは専用のドアから入れるから郵便物は届くと

説明されたらしいです。

 

しかしよく考えると、ポストに物を届けるのは

郵便局員だけではなく友人や遠方からくる運送関係の方など

様々です。

 

そのために通常は外にポストを設置してすぐに分かるようにしているのに

それを内側に隠すようにしてしまうと、郵便物が届かないと入居者は大変不便

な生活を強いられます。

 

通常の方なら郵便物が届く昼間は外出していますし

連絡の取りようがありません。

不在票も入れられない

その方によるとネットショッピングで何かを買っても

不在票も入らないのでいつ届けられたかもわからないそうです。

 

結局大事な書類が何通も届かないことで

問題が起きたので他に移ると決断したようです。

 

集合ポストは外側から入れることができて

取り出せないタイプのものは何度も見たことがあります。

 

しかし、ポスト自体がオートロックの内側にあるのは

初めて聞きました。

解決策はオートロックの開放もしくは移設工事

今回のタイプのポストは結局皆さん暗証番号を

様々な業者や知人に教えて使っているので

結局セキュリティーは大幅に下がると口をそろえて言っているそうです。

 

そしてこれを解消するには、オートロックのドアを開放する

しかないので、それならあってもなくても同じということでした。

 

このような物件であることを事前に入居者に説明した上で契約しないと

後で必ず問題になることなので管理会社としても注意しないといけないと思いました。

路頭に迷う配達員

何度か配達員の方から言われたのが

届け先の方の電話番号が記載されているわけではないし

連絡の取りようがないので、このような物件は非常に困るとのことでした。

 

急いで配達してもらいたいものがある場合は

ポストに投函できるタイミングも限られそのタイミングで

受け取る側も連絡がとれるようにしておかないといけないのはやはり

現代社会に適合しているとは言えないかもしれません。

 

やはり入居者目線ですべての方が気持ちよく使える

設備の設置を考えていかないといけません。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 


大家さんの悩みでよく聞く3つのこととは!?

不動産を所有する大家さんには
それぞれに悩みがあります。

空室の問題や、老朽化による建て替え、
入居者募集、家賃滞納などです。

今回は、その中でも3つ、
よく聞く大家さんの悩みについて
みて行きましょう。

大家さんの最大の悩みとは

大家さん最大の悩みは
空室が埋まらないということではないでしょうか。

駅近くの物件でも意外に
部屋が埋まらないと悩む大家さんはいます。

空室をなくすために、
老朽化した物件を大規模にリフォームすべきか
悩んでいる大家さんもいます。

理由は、金融機関から借金をしてリフォームしても
入居率が高くなるかどうかわからないからです。

入居率を高める最短の方法は
家賃を下げることや入居審査のハードルを
低めにするなどあります。

しかし、かえって家賃の未払いの発生を招いたり、
近隣とのトラブルの原因を引き起こす住人が
入居する可能性もあります。

 

大家さんの悩みを解決する方法とは

ではこれらの悩みをどうのように
解決していけばいいでしょうか。

入居率を上げるためには管理会社の
営業方法もポイントになります。

空室の募集情報を細かく記載したり、
内覧には大家さん自身が出向いて
説明するのもいいでしょう。

新築でなくても、
大家さんの熱意に希望者が触れること、
また大家さんも直接、入居希望者に触れることで
人となりが分かるのもポイントです。

ホームステージングも一つの方法です。

レンタルで家具や調度品を置くことで
入居者希望者が生活するイメージが湧いてきます。

こうしたホームステージングを
専門に手がける会社もあるくらいです。
それを利用する大家さんもいます。

入居率を上げるのは近隣にある
家賃が同額の物件との差別化がポイントです。

この物件を借りたら
どういったメリットがあるのか。

希望者の生活スタイルを聞きながら
大家さんもイメージして、
セールトークをすることも大切です。

そうすれば安易に家賃を下げたり、
審査基準を甘くしたりする必要はないのです。

次に万全のセキュリテイや
快適なインフラ環境も入居者には
セールスポイントになります。

今の時代この二つはなくてはならないと
いっても過言ではありません。

 

管理会社との関係がうまくいっていない

そんなときは、別の地場の業者に物件を見てもらいましょう。

管理会社からの話は参考にはしますが、
それ以外の管理会社の意見も取り入れて検討しましょう。

掃除が行き届いているか、
館内の照明は切れていないか、
明るさは十分か、駐輪場の管理はできているか。

また直接入居者に話を聞いても
いいかもしれません。

管理会社だけではなく、
大家さんも現状をしっかり認識することで、
トラブルで退去者が出ることを
ある程度抑えられるかもしれません。

大家さんの悩みでよく聞くことのまとめ

不動産を管理するには
人それぞれに悩みがつきものです。

ただ、大家さんが本気で悩みを解消していきたいと
考えるなら、自ら行動を起こすことで
解決できるものがあるのです。

その上で空室対策やリフォームなど
できることをはっきりさせ
安定した収入を得られるよう改善していきましょう。

 

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賃貸管理でよく聞くトラブルってどんなのがある?

オーナーさん・管理会社が抱える賃貸に関する
トラブルはどのようなものがあるのでしょうか?

多くの賃貸物件では、オーナーさんは不動産の管理を
管理会社に委託していますから、
直接トラブルに巻き込まれるケースは少ないでしょう。

だからと言って、まかせっきりではなく、
状況の把握は最低限オーナーとしてやるべきです。

なぜなら、一つのトラブルが入居者全体に波及して、
最悪の場合、退去することにでもなれば、
空室ができてしまうからです。

ではどのようなトラブルが賃貸管理で
起こるのか見て行きましょう。

賃貸管理の問題点ってどんなのがある?

代表的なよく聞く問題点には
以下のようなのもが挙げられます。

・ゴミ出しの問題
(決められたルールに従わず、ゴミを不法投棄)

・騒音問題
(音楽の音や子供が走り回る音など日常生活音)

・共有スペースの不法使用
(私物を共有スペースの置く行為)

・無許可の改造
(エアコンなど勝手に設置、壁に穴を開ける)

・隣人への嫌がらせ
(わけもなく嫌がらせを継続的に行う)

・住人が管理会社に申告しても改善しない
(管理会社がきちんと対応しない)

・家賃の滞納 が数ヶ月間の長期に渡り続く
(これは契約違反として契約解除につながります)

住人が見兼ねる問題は、賃貸管理会社への
クレームになります。

管理会社が問題を起こす入居者に
直接コンタクトできればいいのですが、
例え出来てもお願いベースでしか
対応をするしかありません。

他には物件内に張り紙を貼り
注意喚起するしか手はありません。

事実、管理会社に法的権限もありませんので
強制的な対応はできません。

住民同士のトラブルは、被害を受けた人が
最終的には訴訟を起こすなどで対応する
しかないのが実情のようです。

賃貸管理上でトラブルにどう対応するか

大家さんとしてこうしたトラブルを避けるためにも
事前審査が必要になります。

しかし、空室が長引いていると、
オーナーさんも管理会社と相談して
ハードルを下げてしまうことになります。

そうなれば、家賃滞納などが続出しかねません。
結果的に管理会社・オーナーさんの悩みが
増えるだけです。

そうならないためには、
オーナーさんと管理会社の関係は密にして、
空室に左右されない入居者選定の基準を
明確にしておくことが必要です。

賃貸管理のトラブルのまとめ

これからの日本は外国人居住者も増えてきます。
また高齢者も増えることでしょう。
それに伴いさまざまなトラブルも想定されます。

管理会社とオーナーさんは、それに備え
シミュレーションを事前に立てて
あらゆるケースを想定して
検証をしておくと良いでしょう。

快適に住民が暮らせる空間を
どう維持して行くか。

時には必要な施設設備の最新化
なども必要でしょう。

オーナーさんは、管理会社に業務は委託しても、
管理会社の運営状況などをチェックして、
時には話し合いを持つなど
意思の疎通を日頃から意識しましょう。

 

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ビルオーナーが不動産管理をする時の重要なポイントは?

マンションやアパート、ビルなど

オーナーさんは所有されている不動産を
どのように管理されていますか?

オーナーさんは入居者が快適に居住して
もらえるよう不動産管理をします。

今回は不動産管理のポイントなどをお伝えしていきます。

不動産管理の主な業務とは

主な仕事は、入居者募集から家賃の回収、
督促、クレーム処理、物件内の清掃、
お部屋の修繕などです。

 

不動産管理といっても幅広いため、
オーナーさんが管理運営していくことは
非常に難しいと言えます。

 

そのためプロの不動産管理会社に一括して
委託するのが一般的です。

そうすることで煩雑な不動産の管理業務で
悩まされることもなくなるのです。

不動産を安心して任せられる管理会社を選ぼう
どういった管理会社を選ぶべきでしょうか?

まず注目したいのはコストです。

 

オーナーさんはリターンを大きくして、
管理会社に支払うコストは極力低く抑えたい
と考えるでしょう。

 

しかし、入居募集をするコストを抑えれば
直接入居率に跳ね返る可能性があります。

空室が長期で発生することは、
銀行借入れの返済計画も影響を受けます。

 

コストより安定した収益が確保される方が
はるかに大切なのです。

そのためには、
実績のある不動産管理会社を選びましょう。

 

不動産管理会社との付き合いは大切に

管理会社に入居者の審査を依頼する場合、
審査基準のハードルを下げれば、
入居者率は増えます。

 

しかし、審査を甘くすることで将来、
家賃の滞納が発生するリスクも出てきます。

 

目先の入居率にとらわれず、
安定した家賃収入を確保する方が大切です。

そのため管理会社とよく相談しましょう。

 

管理会社は数多くの物件を扱っています。

妥当な審査基準レベルがあるはずです。

聞いて教えてもらいましょう。

サブリースのメリット・デメリット

家賃収入を安定して確保する方法には
サブリースがあります。

 

サブリースは不動産管理会社がマンションを
丸ごと一棟借上げるサービスです。

これにより空室が少なくなり、
家賃が安定して入って来ます。

 

その結果として
銀行借入返済計画も立てやすくなります。

 

賃貸管理は全て管理会社が代行しますから、
オーナーさんは、心配しなくて良いのです。

 

一方、デメリットですが、
サブリースは至れり尽くせりの反面、
通常よりも手数料が高くなります。
大体家賃の10%~20%程度にもなります。

不動産管理のまとめ

オーナーさんが不動産の管理上の問題を
不動産管理会社に任せることで、
日々の煩わしさから解放されます。

 

不動産管理会社を選ぶ際の注意点は
コスト削減ばかりを優先させないことです。

 

管理会社の質を落とせば、
かえって入居率を下げてしまいます。

選ぶなら経験と実績のある不動産管理会社にしましょう。

 

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不動産管理のお悩みその3 空室が決まりにくい

不動産経営を長年やってきて

以前は相手も比較的すぐに決まっていたが

最近は決まりづらい。

 

原因を探っているが何が原因かどうかわからない。

こんなお悩みありませんか?

 

不動産管理会社と話していても

解決策が出てこない場合は要注意です。

 

今回はよく聞く原因をいくつかお伝えしていこうと思います。

ワンルームマンションなどシングルタイプは厳しい

20坪や30坪程度の小さめの土地にあまり計画されずに建てられた

ワンルームマンションは今でも新築で苦戦しています。

 

基本的に需要を供給が大きく上回っていること。

それと若い方がターゲットである程度の年齢までしか

狙えないこと。

 

これは結婚などをきっかけに2DKや2LDKといっいた広めの

間取りを求めるのでシングルタイプは

そこまでの役割しかないということです。

 

広さは他に代えがたいものなので

最近では30平米以上のシングルも少し見かけますが

非常に稀です。

 

ファミリータイプ最低50平米以上で探している

弊社の商圏エリアでよく聞くのは

最低50平米以上で探している方が多いです。

 

この広さで例えばワンフロアー3部屋取るとすると

土地の広さがそれなりに広くないと建てられません。

 

あとは銀行融資を受けるときに

ワンルームなどのシングルタイプで部屋数を取るなら融資しますと

条件をつけられるので、建築会社はシングルタイプの

提案しかしないのです。

銀行と建築会社の言いなりは危険!?

銀行はあくまでも収益の最大可視化判断基準がありません。

ビルオーナーさんが将来、空室で困るかどうかは関係ないのです。

 

また、建築会社の提案も建築して費用を回収するまでですので

いちばん重要な賃貸経営の正当性や将来の需要に関しては

オーナーさん自身で判断するしかありません。

 

ほとんどのオーサーさんはこの建築前のうちわせで

地元の不動産会社や、不動産管理会社に相談せずに

決めてしまい、これは大変危険です。

 

なぜなら後から変更するには建て替えるしか

ないからです。

 

弊社にご相談されるビルオーナー様は

ファミリータイプのお話をすると自分も考えていたことだ

話を聞けてよかったとプランを見直す方がほとんどです。

 

中にはシングルタイプで検討していたけど

土地が狭いので無理に断てずに売ることにしたと

考えをあらためて、売却させていただいたケースもあります。

 

少子高齢化社会で供給過剰の賃貸マンション、アパート建設

は需要をきちんとリサーチした上で行い、あとで後悔しないように

しましょう。

 

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