不動産管理

ビルオーナーが不動産管理をする時の重要なポイントは?

マンションやアパート、ビルなど

オーナーさんは所有されている不動産を
どのように管理されていますか?

オーナーさんは入居者が快適に居住して
もらえるよう不動産管理をします。

今回は不動産管理のポイントなどをお伝えしていきます。

不動産管理の主な業務とは

主な仕事は、入居者募集から家賃の回収、
督促、クレーム処理、物件内の清掃、
お部屋の修繕などです。

 

不動産管理といっても幅広いため、
オーナーさんが管理運営していくことは
非常に難しいと言えます。

 

そのためプロの不動産管理会社に一括して
委託するのが一般的です。

そうすることで煩雑な不動産の管理業務で
悩まされることもなくなるのです。

不動産を安心して任せられる管理会社を選ぼう
どういった管理会社を選ぶべきでしょうか?

まず注目したいのはコストです。

 

オーナーさんはリターンを大きくして、
管理会社に支払うコストは極力低く抑えたい
と考えるでしょう。

 

しかし、入居募集をするコストを抑えれば
直接入居率に跳ね返る可能性があります。

空室が長期で発生することは、
銀行借入れの返済計画も影響を受けます。

 

コストより安定した収益が確保される方が
はるかに大切なのです。

そのためには、
実績のある不動産管理会社を選びましょう。

 

不動産管理会社との付き合いは大切に

管理会社に入居者の審査を依頼する場合、
審査基準のハードルを下げれば、
入居者率は増えます。

 

しかし、審査を甘くすることで将来、
家賃の滞納が発生するリスクも出てきます。

 

目先の入居率にとらわれず、
安定した家賃収入を確保する方が大切です。

そのため管理会社とよく相談しましょう。

 

管理会社は数多くの物件を扱っています。

妥当な審査基準レベルがあるはずです。

聞いて教えてもらいましょう。

サブリースのメリット・デメリット

家賃収入を安定して確保する方法には
サブリースがあります。

 

サブリースは不動産管理会社がマンションを
丸ごと一棟借上げるサービスです。

これにより空室が少なくなり、
家賃が安定して入って来ます。

 

その結果として
銀行借入返済計画も立てやすくなります。

 

賃貸管理は全て管理会社が代行しますから、
オーナーさんは、心配しなくて良いのです。

 

一方、デメリットですが、
サブリースは至れり尽くせりの反面、
通常よりも手数料が高くなります。
大体家賃の10%~20%程度にもなります。

不動産管理のまとめ

オーナーさんが不動産の管理上の問題を
不動産管理会社に任せることで、
日々の煩わしさから解放されます。

 

不動産管理会社を選ぶ際の注意点は
コスト削減ばかりを優先させないことです。

 

管理会社の質を落とせば、
かえって入居率を下げてしまいます。

選ぶなら経験と実績のある不動産管理会社にしましょう。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


不動産管理のお悩みその3 空室が決まりにくい

不動産経営を長年やってきて

以前は相手も比較的すぐに決まっていたが

最近は決まりづらい。

 

原因を探っているが何が原因かどうかわからない。

こんなお悩みありませんか?

 

不動産管理会社と話していても

解決策が出てこない場合は要注意です。

 

今回はよく聞く原因をいくつかお伝えしていこうと思います。

ワンルームマンションなどシングルタイプは厳しい

20坪や30坪程度の小さめの土地にあまり計画されずに建てられた

ワンルームマンションは今でも新築で苦戦しています。

 

基本的に需要を供給が大きく上回っていること。

それと若い方がターゲットである程度の年齢までしか

狙えないこと。

 

これは結婚などをきっかけに2DKや2LDKといっいた広めの

間取りを求めるのでシングルタイプは

そこまでの役割しかないということです。

 

広さは他に代えがたいものなので

最近では30平米以上のシングルも少し見かけますが

非常に稀です。

 

ファミリータイプ最低50平米以上で探している

弊社の商圏エリアでよく聞くのは

最低50平米以上で探している方が多いです。

 

この広さで例えばワンフロアー3部屋取るとすると

土地の広さがそれなりに広くないと建てられません。

 

あとは銀行融資を受けるときに

ワンルームなどのシングルタイプで部屋数を取るなら融資しますと

条件をつけられるので、建築会社はシングルタイプの

提案しかしないのです。

銀行と建築会社の言いなりは危険!?

銀行はあくまでも収益の最大可視化判断基準がありません。

ビルオーナーさんが将来、空室で困るかどうかは関係ないのです。

 

また、建築会社の提案も建築して費用を回収するまでですので

いちばん重要な賃貸経営の正当性や将来の需要に関しては

オーナーさん自身で判断するしかありません。

 

ほとんどのオーサーさんはこの建築前のうちわせで

地元の不動産会社や、不動産管理会社に相談せずに

決めてしまい、これは大変危険です。

 

なぜなら後から変更するには建て替えるしか

ないからです。

 

弊社にご相談されるビルオーナー様は

ファミリータイプのお話をすると自分も考えていたことだ

話を聞けてよかったとプランを見直す方がほとんどです。

 

中にはシングルタイプで検討していたけど

土地が狭いので無理に断てずに売ることにしたと

考えをあらためて、売却させていただいたケースもあります。

 

少子高齢化社会で供給過剰の賃貸マンション、アパート建設

は需要をきちんとリサーチした上で行い、あとで後悔しないように

しましょう。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


不動産管理のお悩みその2 地下から水が湧き出てくる!?

地下室があるビルは、場所によっては湧水槽があるところもあります。

 

弊社の管理物件でもいくつかあり、

墨田区や江東区などの水位が高い場所では

地下に湧水を組み上げるポンポなどがないとあふれてしまいます。

 

このように重要な役目を果たしている湧水槽ですが

定期的なメンテナンスはしっかりやっていますか?

 

不動産管理における水槽についてお伝えしていきたいと思います。

湧水槽は定期的な清掃が必要です

水槽には建物の外部から常に水圧がかかっている

状態で底には穴が空いていて一定量の水が

水槽内に入ってくる構造になっています。

 

そのため、きれいな水ではないので、ボウフラが発生するので

定期的な高圧洗浄を専門業者で行いましょう。

 

その際に水中ポンプの作動状況や異物の混入の有無なども

確認が必要です。

 

テナントさんの不注意で雑俳から

紛れ込んでいたケースも有りました。

 

水位が高い地域は恐らく多くの場合

設置されていると思いますが

年に2-3回は必ず点検だけでもしておきましょう。

 

どこに頼んでよいかわからない場合はご相談ください。

専門業者のご紹介も可能です。

放置しておくと深刻な問題にも・・・

定期点検などをせずに1年以上放置していると

危険な問題が起きる可能性もあります。

 

ある程度水位が高くなるとポンプが作動して

水を汲み上げる仕組みになっていると思いますが

何らかの原因でそのセンサーがうまく作動せずにポンプの組み上げが

起こらない場合がまれにあります。

 

その場合は最悪地下室の床上に

水があふれ出す可能性があるということです。

 

そうなってしまった場合は、テナントさんの造作が水濡れで

台無しになってしまうこともあるので

自体は深刻になってしまいます。

 

ポンプから地上へ組み上げるための排水管も

太さが細い場合は要注意です。

 

躯体部分を貫いて建てられている場合が多く

簡単に太い排水管に交換ができない場合が多いからです。

不動産管理では早めの点検が大事

 

ビルオーナーさんの責任は大きいので

日頃から業者に依頼して点検していきましょう。

 

不動産管理でビルの設備はいろいろとあります。

メンテナンスに費用がかかります。

 

安定した家賃収入のためにも

積極的に取り組んでいきましょう。

 

ビルの湧水槽やその他の設備に関してお悩みはありませんか?

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

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不動産管理のお悩みその1 グリストラップを清掃しないテナント

不動産管理を行っていてよく聞くお悩みや問題を

これから数回にわたってお伝えしていこうと思います。

 

特に今回は、雑居ビルで飲食店舗が営業している場合の

問題点をご紹介していきます。

 

これは実際に弊社で経験していることですので

他のビルオーナーさんでもご経験があることかもしれません。

そのため、少しでも参考になれば幸いです。

飲食店舗は必ずグリストラップを

飲食店舗に貸す場合は、グリストラップを設置して

必ず毎日清掃を行うことをルールとして決めたほうが良いです。

 

なぜなら、清掃をしないで使用し続けると

排水管内が油で汚れることはもちろん

異臭の原因になることや、害虫の発生にもつながり

他のテナントさんへの悪影響が出ることがります。

 

特に上の階に住居や事務所などが入居している場合は特に注意です。

ゴキブリが出るので退去します!と言われてしまったビルも経験しています。

 

できればビル側で定期的に害虫駆除の業者で

駆除の作業を行うこともよいかもしれません。

 

ですので、飲食店舗は必ずグリストラップの設置と清掃を

ビルオーナーさん、大家さんは義務化しましょう。

 

地下の床下に水槽がある場合は要注意

グリストラップをきちんと清掃していないと

地下に入居しているテナントの汚れた排水で

水槽内の状況が悪化します。

 

水槽内の壁やポンプ周りにべっとりとついた油は

専門業者の高圧洗浄でないと取り除くことは難しいです。

 

あとは、蚊やコバエの大発生が起こります。

これは必ずボウフラが生まれるので、数千以上の数が増えてしまうので

ビル側で年に2回は清掃を行うと良いでしょう。

 

そして抜き打ちでグリストラップの中を

確認させてもらうことも良いかもしれません。

ラーメン店、中華料理店などは頻繁に清掃が必要

後よくあったのが、廊下や階段部分などを厨房で履いていた

靴のまま歩いてしまい、その結果、油汚れで他の階まで汚れてしまうといった

事はよく聞きます。

 

清掃を怠ると水槽内の設備の故障にもつながることをきちんと説明して

ビル管理会社とよく話し合ってきれいに使ってもらいましょう。

飲食店舗では必要な作業と認識してもらうことです。

 

清潔な環境を保つことは収益アップに必ず繋がります。

できれば書面で約束してもらうことがベストです。

 

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不動産管理会社 今のままで大丈夫?見直さないと大変なことになるかも?

ビル管理や不動産管理を依頼しているオーナーさんから

良く聞くお話で、ビルを建築した当時に紹介された管理会社で

ずっとお願いしているが、古くなってきて最近決まらなくなってきた

というのがあります。

 

決まらない原因がビルが古いのかもしくは

管理会社の影響があるのか調べないと

右肩下がりの賃貸経営になってしまう可能性があります。

不動産管理会社しだいで賃貸経営が大きく変わる

建築当時の建設会社もしくはその紹介の管理会社で

管理を委託しているケースは多いと思います。

 

物件のことは構造も含めて詳しいので何かあったときの修繕はしやすい

のでそのまま依頼されているかもしれません。

 

しかし、昔と違い、どのエリアでも相続対策と言ってビルやマンションが次々に

建設されていく状況では、賃貸物件同士の厳しい競争があります。

 

そして、空室対策で具体的にどのようなことが原因で決まらないのかはっきり

わからないまま続けていると、いつのまにか賃貸経営は右肩下がり

時間が経てば立つほど古くなってきて修繕費は増えていく。

 

これ以上どうしようかと困っているビルオーナーさんも多いです。

その場合は思い切って他の不動産管理会社に相談してみて

提案を受けてみてはいかがでしょうか?

 

今の現状をどうしたら変更できるのか?

費用をどの程度かけたら改善できそうなのか?

また、これ以上かけるなら手放して売ったほうが良いと

提案できるのは第三者の立場でないとわかりません。

 

不動産管理の業務は幅広い

不動産管理会社が行う業務は、幅広く行います。

通常ですと5%程度の管理費を毎月頂いて、

以下のようなことを行います。

 

毎月の家賃の集金と送金

 

修繕費など経費の計算

 

入居者とのクレーム処理など全般

 

退去後のリフォームの立会

 

このようにビルオーナーさんが自分で行うと

知識と経験が必要なことが多いので

不動産管理会社に依頼をするのが一般的です。

 

そして管理会社によってもすぐに動いて対応してもらえる

ところと、担当者がいないと全く動いてもらえないところも多くあります。

 

担当者制は対応の遅れが出て危険なことも

大手の管理会社は管理戸数が多いために限られた人数で

一人あたりの負担が多いことがあります。

 

また、転勤もあるため、以前にオーナーさんがお願いしたことを

きちんとすべて引き継ぎされていなかったりすることはよくあることです。

 

弊社でお問い合わせをいただくオーナー様の約半数以上は、

もともと大手の管理会社に依頼していた大家さんです。

 

一番よく聞くのはすぐに動いてもらえない。

そのため、緊急のときは大家さん自身で対応したほうが早いので

自分で行っていたということです。

 

また、修繕の場合は業者の指定があって費用が高かったり

他に依頼できなかったりと縛りがあって使いづらいなどの理由が聞けました。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

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