不動産管理

賃貸管理は仲介業者よりも重要?

賃貸管理をしていると賃貸管理会社と仲介業者を

1社で全てお願いしているビルオーナーさんは多いと思います。

 

賃貸管理をきちんと専門スタッフで対応してもらえているところなら良いのですが

大手仲介業者でも営業担当と管理部門を分けていないところが多く

問題が起きて困っているオーナーさんもいます。

 

そんな時、どのようにしたら改善するか

弊社のオーナー様の例を見ながらお伝えしていきます。

 

Businessman Builds a Tower

1人で仲介の営業と管理を担当できる人かどうか

オーナーさんの立場で注意しなければいけないことは

ビルの担当者が、仲介の営業と管理の両方を行うだけの能力があるかどうか

知っておかなければいけません。

 

多くの場合は管理よりも仲介営業で契約を決めるほうが優先され

仲介専門店の場合は、特にクレーム対応がいいかげんな業者が多いです。

 

そのため、入居者から苦情が来ても放置されるようなことが何回も起きると

そのビルの評価が下がり、他のテナントにも悪影響が出てしまうのです。

 

これはオーナーさんが気づかないことが多く、

大手だからといって安心はできません。

 

大手の管理の物件に入居していた方が話していましたが

廊下が汚れていると苦情を言っても、清掃に来るまでに2回も言う必要があり

結局、3週間も清掃されるまで時間がかかったと話していました。

 

信じられないと思われるかもしれませんが、このようにすぐに対応できない業者は

とても多いです。

管理の知識や経験と、何かあったときにすぐに対応できる担当か

チェックしてみましょう。

担当者が変わっても引き継ぎができるかどうか

よく聞くことで、大手の業者に依頼しているが

担当者が別の支店にすぐに転勤になって、重要なことが全く引き継がれていないと

不満を漏らす方がいます。

転勤があるような業者に依頼してしまうと

ほぼすべては引き継がれていないといってよいです。

 

オーナーさんの大事な資産に関する情報を

すべての社員で共有することは非常に難しく

書面ですベてのこすことも難しいので

このようなことが起きてしまうのです。

 

仲介の営業成績でほとんど判断されているようですので

管理のことは後回しにされてしまっては意味がありません。

 

賃貸の管理会社と仲介業者が違っても可能

このようなお話をしていると

管理業務だけお願いしたいので見てほしいと

依頼をいただくことがあります。

 

弊社では管理業務だけのご依頼も可能ですので

今現在、他社に管理を依頼している方でもぜひご相談ください。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

 

 


墨田区でビル管理の依頼が増えています

墨田区の錦糸町駅で営業しているため、

錦糸町の物件が多いのですが、管理委託される物件は

千葉でも埼玉でも関東で広範囲になります。

 

特に物件の種別では、店舗ビルも多く、他社では取り扱うノウハウがない

ビルの管理も多いです。

 

飲食店舗の契約は少し特殊な契約もあるので

専門知識のある業者に任せたほうが良いでしょう。

ビルの管理はシステム化できない?

よく聞くビル管理システムのような一律の管理は

なかなか突発的な問題を解決できないことが多いです。

 

夜間に警備会社の方が来たところで、水漏れは直せないですし

設備の修理もできません。

 

一部水道業者で営業しているところもありますが

軽微な修理のみでしょう。

 

ビルの管理で管理会社が一番気をつけて対応しなければいけないことは

問題が起きたときの原因と解決方法の提示です。

 

特にテナントさんへの説明がきちんとできないと

信頼感を失うので、その場にいないオーナーさんへの不信感にも繋がります。

 

夜間のトラブルは深刻なことが多い

店舗が入居しているビルは夜間に営業中に

問題が発生することも多いです。

 

錦糸町では繁華街のため駅に近いビルは

多くの場合、店舗が入居しています。

 

しかし、それらに対応できる管理会社が少なく

地元で営業していてすぐに駆けつけられる

ところは更に少なくなります。

 

そのため、弊社では今まで他社で管理委託をされていた

ビルオーナーさんが、地元で店舗も強いということで

管理を弊社に切り替えるビルオーナーさんが増えてきました。

 

遠方に住んでいる方は、不安に思うようで

特にすぐに現地に行ってもらえない管理会社が多いと感じました。

ビルの管理はスピードが命!

最近、大手の賃貸管理会社が管理しているマンションに

住んでいる方から聞いた話がありました。

 

マンションの敷地内に植えてある木の枝が

のびてしまい、歩道まできていてじゃまなので

枝を切ってほしいと依頼したところ3週間以上も放置されているとのことです。

 

枝を切るだけの簡単な作業でですが、こんなに時間を要していたのでは

家賃を払っている立場からすると、オーサーさんへの信頼を失いかねません。

 

話を聞いていると他にもいろいろと修理のお願いをしても放置されているようで

担当の方がいい加減なのか、これ以上ここには住みたくないとおっしゃっていました。

 

このように、管理会社のスピードのある対応がきちんとされないと

退去にまでつながってしまうのです。

家賃も20万円程度払っているようなので収入源はまぬがれないでしょう。

 

地元の業者では、弊社を含めスピード対応が可能です。

大手の管理会社ではできない対応もいたしますので

一度検討してみてください。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


家賃の管理料はいくらが相場?どこまでしてくれる?

新しいビル管理のご相談でオーナー様と話をしていると

時々、管理料にして聞かれることがあります。

 

管理料は安いに越したことはないですが

業務として入っていないことがあるので

注意して確認するようにしましょう。

管理料の相場は毎月の家賃の5%程度

毎月の管理料の相場としては、居住用と事業用で差がありますが

基本は5%でほとんど行ってもらえると考えて良いと思います。

 

入居者とのやり取りや現場へ行って確認したり

業者の手配や立会業務、契約締結など

手間がかかることも全て含んでいるケースが多いようです。

 

大家さんは修理代など支払い関係だけすれば

毎月経費を差し引いた金額が入ってくるということです。

 

管理費が安い業者は確認が必要

中にはこれらの業務を細かく分類して2%でとしている業者もいますが

しっかり業務内容を確認しないと、手間のかかることを大家さん自身で

やらなければいけなくなります。

 

賃貸経営ではどんな事が突然起こるかは予測しにくい部分があるので

自分で行わなければいけないことはない状態にしておくべきです。

 

そうしないと現場に行って確認したり、どう対処すればよいか

分からない事も必ず出てきますので結局は頼んでおけばよかったとなるでしょう。

 

清掃費用やエレベーターの保守点検費用は別

賃貸管理会社へ支払う管理費には、エレベーターの点検費用や清掃費用は

含まれません。

 

毎月の管理費の高い安いよりもいかに空室期間を短くすればよいかを

常に考えてそのための対処をしたほうが所得の向上に繋がります。

 

家賃の集金にしてもすべての方がキチンと期日を守って

入金してくれれば問題ありませんが、実際はそうも行きません。

 

管理会社は早めの催促と回収を行った結果に

家賃の入金があることは当然ありますので

管理費を支払う価値は大きいと思われます。

 

管理費の支払いが負担に感じてきたら売却も考えてみては?

賃貸物件も古くなり、収入も減ってきて管理費の負担が

大きく感じられるようになってきたら早めに売却することも視野に入れましょう。

 

賃貸経営は立派なビジネスなので、管理会社なしでは

なかなか収入を上げ続けるのは難しい時代です。

 

競争力を失ってしまったなら、納得行く価格で

売却も検討してみる方法もあります。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


大家さんの味方になる管理会社とは?

ビルや賃貸マンション、アパートなどを所有する大家さんに

とって心強い賃貸管理会社と取り組めていますか?

 

不動産投資では、ビルを取得して終了ではなく

そこから入居者の募集や入退去時の原状回復工事など

さまざまな対応が必須です。

大家さんと常に息の合ったつきあいができているか

大家さんが賃貸管理会社を決めたら、できるだけ管理会社に任せるようにしましょう。

 

修繕費用など工事にかかる金額は、数十万円または数百万円以上にも

なる場合があるため、大家さんによっては管理会社の意見と違って

なるべく行わないような姿勢の方もいらっしゃいます。

 

しかし、管理会社は入居者に契約時に修繕はきちんとするという旨を

説明しているために、対応に食い違いが生じてしまいます。

 

このような状況は避けるべきです。

入居者が物件に対して不満を持ってしまい

大体のケースはそれを理由に退出するということにつながってきます。

 

それは大家さんにとって収入減少に直結することなので

避けなければいけません。

 

賃貸経営では管理会社は大家さんの味方なので

できるだけ揃った歩調で進んでいきたいものです。

 

管理会社は大家さんの代理人

賃貸借契約を締結する時は、大家さんは通常立ち会いませんので

管理会社で契約の説明などを行います。

 

その際、大家さんが責任を持つ部分と

入居者が責任を持つ部分の説明も行われるので

管理会社はいわば大家さんの代理人のような立場になります。

 

あくまでも中立な立場であるので

管理会社の信頼を損なわないようきちんと話し合いをしましょう。

 

排水管が詰まっても直さなかった大家さん

以前、店舗で貸していた物件で、床下に古い排水管が通っていて

水道屋さんで調査を行ったところ、老朽化できちんと流れていないから

交換が必要と判断されてところがありました。

 

大家さんにその結果を伝えたところ、直ぐに配管の交換は行わないとの

お返事でした。つまりそのまま放置するということだったのです。

 

管理会社としても心配していましたが、ある日突然、詰まりあふれました。

あいにく休業日だったために水道業者も手配できずに

テナントさんに迷惑をかけてしまったのです。

 

その後はテナントの営業を休んでもらって

大規模な排水管の交換工事が行われ

大家さんは休業補償まで支払うことになったのです。

先延ばししたことが後で大きな問題に

このように管理会社の提案を受け入れずに

緊急の問題だったにもかかわらず放置したために

後で大きな問題に発展したケースは

数は非常に少ないですがあります。

 

賃貸で家賃を頂いているということは

それなりに責任も伴う行為なので、よく注意しながら

管理会社と話し合いをしましょう。

 

ご自分のビルで思い当たることがありましたら

早めに対処することをおすすめします。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 


マンション経営の経費はどんなものがあるの?

マンション経営を始めるといろいろと費用がかかってきます。
主にどんなものがあるのでしょう。

賃貸経営のはじめから予め知っておかないと
途中で資金が足りなくなり、借り入れなどをしないと
いけなくなるかもしれません。

今回は計画的なマンション経営を行えるよう
ご紹介していきます。

マンション経営の経費の種類

経費の種類は以下のものが主な内容です。

物件によっても金額は異なるので、詳細は賃貸管理会社に

予め概算で出してもらうことをおすすめします。

 

集金家賃の管理手数料

エレベーターなど設備の保守管理費用

空室が埋まったときに業者に支払う広告費

エアコンや給湯器などの設備の交換や修理費用

床、壁など補修費用

廊下や寒暖などの共用部分の清掃費用

給水管や排水管の修理、交換費用

屋上や壁面の防水工事費用

 

主なものはこれらが中心ですが、賃貸物件ですので不特定多数の方が使用するために

どうしても傷みがちです。

 

ですが、その経費はすべて不動産収入から差し引くことができるので

自宅で住んでいるときとは違い差し引いた所得に対して税金がかかります。

 

マンション経営の修繕は室内の空室時に行う

共用部分等は、一時的に入居者に不便をかけることを通知すれば部屋に住めなくなることはなく

工事できることが多いでしょう。しかし、室内の工事となると入居者の生活に支障をきたさないよう

最善の注意をしなければいけません。

 

例えばエアコンの交換や、床の張替えなどの工事は、空室時にしかできないので

早めの交換を計画的に考えていきましょう。一度退室してもらって交換などは

負担を掛けることになるので通常は行いません。

 

家賃を頂いている以上は、設備は故障して使えない状態は

最小限に留めないといけませんし、ある程度の協力はしてもらう必要があります。

 

業者も物件が墨田区にあったら、墨田区周辺のエリアの業者の方がすぐきてくれて

対応も早くなり、スムーズに修理できることに繋がります。

 

私が見ている限りでは、だいたい築年数で20年以上経過したら、

どの設備も交換を視野に入れた方がようです。

 

同じ時期に何部屋も交換しないといけないことも考えられますので、

早めにできるところから積極的にしていかないと、いずれはどのへやも

経費はかかる結果になります。

 

マンション経営でいちばんおおきな経費は防水工事

先程お伝えしたように、どの建物でも20年以上経過してくると設備関係が

修理や交換といった必要性が出てきます。そんな中で一番大きな経費はなんでしょう?

 

それは、屋上や外壁部分の防水工事です。

 

よく建物を加工ように足場を組んで工事を行っている現場を

見たことはあるかと思いますが、外壁部分にクラックなどをきちんと埋めて

防水工事を行うことは非常に重要です。

 

15年から20年経過するあたりで行っていくのが望ましいと思います。

それを放置しておくと、屋上から室内に雨漏れをして、コンクリートや鉄筋の重要な躯体部分

に水が入り、建物の寿命が短くなって、耐震性も劣ってしまいます。

 

建物ごとによって経費は違ってきますが、だいたい30坪程度の広さの建物で

屋上部分と外壁4面をすべて行なったとして、足場の費用も含め

最低600万程度はかかると見ておいたほうが良いです。

 

おそらく建物の修繕費用として、マンション経営の経費としても一番大きな

金額になると思います。

 

新築時からこの費用は別にのこしておくことが望ましいです。

 

このようにマンション経営にはいろいろな経費がかかってきます。

 

ご自分の所有する物件の見直しを一度されてみてはいかがでしょうか?

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

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