不動産管理

マンションを貸すときはどうする?

長年ローンを返済しながら住んでいたマンションを

転勤や結婚、離婚などの理由で住み替えなければならなくなった。

 

そんなとき、住まなくなったマンションを

どうしたらよいか悩んだことはありませんか?

 

そのままにしておくのも返済があるし、せっかくローンを組んで買ったのに

売却するのもちょっと・・・と悩んでいるならマンションを貸すことを

検討してみましょう。

 

マンションを貸すにはまず

マンションを貸すには管理会社を探していくことから始めましょう。

できれば物件に近い業者が望ましいです。

 

業者が決まったら、周辺の家賃相場やどういった方が

自分のマンションを貸りてくれそうかをきちんと把握しましょう。

 

ファミリーをターゲットにするのか学生かなど

それがわかっていないと空室になったときに苦戦してしまうこともあります。

 

マンションを貸すには2通りの方法がある

最近はよく聞くようになったかもしれませんが

マンションの契約には2通りの方法があります。

 

例えば、転勤の間4年間だけ貸して、その後は自分たちで戻って住みたい

という場合は、通常の更新契約のある賃貸借契約ではなく、

4年後は更新しない定期借家契約という契約を結ぶ必要があります。

 

この形態なら借りてもはじめから4年間だけしか住めないと分かっているので

問題はありません。

 

定期借家契約にはメリットやデメリットの両方の側面があります。

デメリットはやはり借り手が付きにくいということでしょう。

 

4年間たったら引越し費用などまたかかるわけですからそれでも

大丈夫な方は少ないと思います。その場合でも決める方法がありますが

ご相談いただければお知らせいたします。

 

賃貸としてマンションを貸すとメリットが

マンションを貸すとメリットも当然あります。

 

自宅として利用していた場合は経費として認められなかった

ローンの金利や固定資産税、修繕費や管理費、火災保険料も

経費として認めてもらえます。

 

それらを家賃収入から引いた

所得に対して税金がかかってくる形になります。

 

また、分譲マンションなどは賃貸と比べてグレードが高いので

作りがしっかりしていると、とても人気があります。

 

そのため、周辺の賃貸マンションに比べて比較的

高い賃料設定が可能となります。

 

マンションを貸すさいに注意しておくべきことは?

マンションは別名、区分所有建物といって通常ですと

上下に別の方が住んでいるのが普通です。

 

そのため、賃貸で貸す場合は

大家さんとして近隣の部屋に迷惑をかけないように

配慮する必要があります。

 

その他にも大家さんとしてやっておくべきことなどは

ご相談いただければお答えします。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


賃貸経営で大家さんが直すべき設備は?

賃貸経営で長年同じ方が借りて住んでいると

各種設備が古くなってきて修理や交換が必要な場合が生じてきます。

 

そんなとき、大家さんやビルオーナーさんが負担して行うかどうかの

基準についてお話したいと思います。

 

借りている方は家賃を払っているので全て新しくしてほしい

気持ちもわかりますが、たまに認識の違いで問題になることがあるので

今回お伝えします。

 

エアコンや給湯器などの設備は生活に支障が出るかどうかで判断

わかりやすいのは、エアコンが故障して冷房や暖房が効かなくなった場合

または、給湯器が故障し、お湯が出なくなった場合などです。

 

もちろんこの場合は生活に支障が生じていますので、大家さん負担で交換となるのは

皆さんおわかりだと思います。

 

しかし、中には壁紙が古くなってきたので張り替えてほしい、畳の交換をしてほしい

といったことを求める入居者さんもいます。

 

これらは通常、貸し出す前に大家さんで新しく張り替えてから引き渡すので

それ以降は入居者で許可をとって行うのが通常です。

 

例えば6年経過したら、大家さんが張り替えますなどの特約をしていた場合は

別ですが、そうでない限り設備には入りませんのでそのままの状態です。

 

通常の仕様を超えた場合は借主負担となることも

エアコンなどの設備でも通常使用する場合は10年程度は問題なく使用できるはずです。

 

しかし、ヘビースモーカーの方でフィルターを全く掃除もせずに使用した場合などは

それより短い期間で故障になるケースもあります。

 

そうした場合は借り主は善管注意義務を怠ったとみなし、

大家さんではなく入居者負担となることもあります。

 

あくまでも他人の物件を借りているわけですから、自分の部屋と違い

それ以上の注意を払って使用する義務が課せられているのです。

 

分譲タイプのマンションでは照明器具がないことも

通常のアパートや大家さんが建築したマンションでは

室内の設備すべてが大家さんのものですが、分譲マンションを賃貸に出している場合は

照明器具などはついていないくて、借り主がその都度自分で用意して利用することがあります。

 

また、3LDKなど部屋数が多い場合はすべての部屋に大家さんがエアコンを

取り付けていないケースも有ります。つけなければいけないルールもありません。

 

このように、ビルオーナー、大家さんはあらかじめ管理会社と情報交換をして

必要な設備が揃っているかや次にどの設備で修理費用が発生するかなどは計画的に

見ていく必要があります。

 

まだ使えるけど、借り主に長く住んでいてもらいたいから

新しく交換しようという判断も重要です。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


賃貸の管理会社はどんなことをやってもらえるの?

最近、ビルオーナさん、大家さんからいただく質問で

マンションや店舗などの賃貸管理の業務は

どこまでやってもらえるか知りたいと多かったのでお伝えしたいと思います。

 

賃貸管理会社へ毎月の管理料を支払っても自分で全てできないので

教えてもらってよかったと多くの大家さんから感想を頂いています。

 

賃貸管理の基本業務

まずは毎月の家賃の集金です。通常ですと月末に家賃の支払日が設定されることが多く

支払日までに入金があるかどうか、ない場合は入居者に連絡をしていつ入金してもらえるのか確認します。

 

1棟で部屋数が多いと複数遅れることもあるので、これだけでも結構な時間がかかります。

 

また、契約期限が近づいてきたら更新のお知らせをして、更新時には新たな契約期間の契約書を

新たに作成し、大家さんにかわり契約書の説明を行います。

 

そのさいに条件交渉などがあった場合、大家さんと入居者の間に立って交渉をまとめます。

 

解約の通知が入ったら退去日に立会をして残置物がないかの確認や、

原状回復工事が必要な場合は、業者に見積もりを依頼して精算を行います。

 

また、新たな入居者募集に必要な工事の見積もりを

とったり、周辺の物件の家賃相場の変化などの知識も必要となってきます。

 

賃貸管理会社がいないと大変なことが多い

特に貸したら家賃が自動的に必ず入ってくると思っていらっしゃる大家さんが

多いように感じます。

 

昔はなかった家賃保証会社がこれだけ増えているのも

それだけ家賃の滞納が多いということです。

 

滞納になる前にできるだけ連絡を取り

最小限のリスクに抑えるという意味で賃貸管理会社の存在は非常に大きいです。

 

 

以前は自分で集金や催促などを行っていたが、自分の時間がとても取られてしまい

今はもうやりたくないので管理会社に任せているという方も増えています。

 

それに、リフォーム工事もどこまでやればよいかわからないと思います。

 

賃貸管理会社に支払う費用は?

一般的な管理会社ですと、毎月の家賃収入の5%程度が相場です。

 

この中で先程触れたような業務を行います。新たにテナントが決まった場合は

別途広告費用が発生することが多いです。

 

管理費や管理料など呼び方が異なりますが、多くの方は毎月確実に

家賃の入金を期待するには、賃貸管理会社に依頼するのが最適とお考えのようです。

 

エレベーターの管理費などは別なのでこれは専門業者に任せる形になります。

 

大家さん自身の管理義務はどの部分か?

今までお伝えしてきたように、契約業務に基づいた業務を賃貸管理会社にお願いをするとしても

ビルやマンションの所有者としての管理義務はどのようなものがあるのでしょう。

 

それは、共用部分等の防火管理義務などです。ビルオーナーは建物全体の防火管理者として

登録する必要があります。

 

防火設備の点検や動作確認などは必要になってくるでしょう。

 

このように、不動産を所有していると賃貸管理業務はとても重要な役割を果たしてきます。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


墨田区で不動産の管理会社を探しているなら

墨田区で不動産の管理会社をお探しですか?

墨田区でビルやマンションなど不動産をお持ちの方は

お気軽に弊社にお問い合わせください。

 

賃貸マンションなど居住用物件だけでなく、事務所や店舗、倉庫などの

事業用物件も取扱していますので専門スタッフが最適なご提案をさせていただきます。

 

墨田区の不動産管理は店舗も可能

代表的な錦糸町駅をはじめ、亀戸駅など住んで遊べる人気エリアがあります。

賃貸マンションはもちろん、居酒屋など飲食店舗も多数あり

新規の出店も頻繁にあるエリアです。

 

居住用マンションなどでも1階部分に店舗が入っている物件も多数あります。

そのため、事業用物件も取り扱える管理会社でないと対応がおろそかになったり

思わぬトラブルに繋がりかねません。

 

実際にフランチャイズ系の多数物件を取り扱っている業者でも担当者が知識不足だと

テナント様から大家さんにクレームが入ることも多いようです。

 

墨田区の管理会社は仲介とどちらもできる?

不動産の管理会社というと保守管理が中心な業者と仲介もできる業者の2つにわかれます。

保守管理が中心な業者は広告を行い仲介することはあまり得意ではないため

空室を埋めるのに時間がかかったりします。

 

仲介がメインの業者は、新規の仲介手数料が主な売上になるので

不動産管理についてはあまり力を入れていないことが多いです。

 

そのため入居者から修理の依頼があってもすぐにきちんと対応せず

そのままにされたりすることが多いとよく聞きます。

 

特に先程のような店舗の物件は担当者に様々な知識が求められるので

専門スタッフがいないと対応できません。

 

よって、事業用物件の管理を取り扱える業者は非常に少ないのが現状です。

 

店舗などの事業用の不動産管理が得意

ビルが古くなってくると排水管などからの漏水事故が起きて階下への損害が発生することがあります。

 

そのような事にならないよう、対策はされていますか?

 

事故が起きてから対処するのではなく、普段から古くなってきた設備は積極的に対応する

姿勢でいかないと後々大きな問題を引き起こしかねません。

 

弊社スタッフは、長年のビル管理のノウハウをもっているため

特に店舗の管理を得意としています。

 

マンションなどの居住用の物件では起きないような

トラブルもすべて解決してきた経験がありますので、

他の管理会社では取り扱えなかった物件も管理委託されています。

 

対応エリアは墨田区、江東区、台東区が中心ですが

東京、千葉、埼玉、神奈川エリアは可能です。

現在お悩みがあるビルオーナー様はお気軽にご相談ください。


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後回しにして損しないためにも、必ず知っておきたい情報ですので

最後まで読んでください。

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