賃貸管理

賃貸管理は賃貸経営上重要な部分を占めます。

賃貸管理での4つのポイントを押さえて安定したマンション経営、アパート経営をめざしましょう。


賃貸管理は仲介業者よりも重要?

賃貸管理をしていると賃貸管理会社と仲介業者を

1社で全てお願いしているビルオーナーさんは多いと思います。

 

賃貸管理をきちんと専門スタッフで対応してもらえているところなら良いのですが

大手仲介業者でも営業担当と管理部門を分けていないところが多く

問題が起きて困っているオーナーさんもいます。

 

そんな時、どのようにしたら改善するか

弊社のオーナー様の例を見ながらお伝えしていきます。

 

Businessman Builds a Tower

1人で仲介の営業と管理を担当できる人かどうか

オーナーさんの立場で注意しなければいけないことは

ビルの担当者が、仲介の営業と管理の両方を行うだけの能力があるかどうか

知っておかなければいけません。

 

多くの場合は管理よりも仲介営業で契約を決めるほうが優先され

仲介専門店の場合は、特にクレーム対応がいいかげんな業者が多いです。

 

そのため、入居者から苦情が来ても放置されるようなことが何回も起きると

そのビルの評価が下がり、他のテナントにも悪影響が出てしまうのです。

 

これはオーナーさんが気づかないことが多く、

大手だからといって安心はできません。

 

大手の管理の物件に入居していた方が話していましたが

廊下が汚れていると苦情を言っても、清掃に来るまでに2回も言う必要があり

結局、3週間も清掃されるまで時間がかかったと話していました。

 

信じられないと思われるかもしれませんが、このようにすぐに対応できない業者は

とても多いです。

管理の知識や経験と、何かあったときにすぐに対応できる担当か

チェックしてみましょう。

担当者が変わっても引き継ぎができるかどうか

よく聞くことで、大手の業者に依頼しているが

担当者が別の支店にすぐに転勤になって、重要なことが全く引き継がれていないと

不満を漏らす方がいます。

転勤があるような業者に依頼してしまうと

ほぼすべては引き継がれていないといってよいです。

 

オーナーさんの大事な資産に関する情報を

すべての社員で共有することは非常に難しく

書面ですベてのこすことも難しいので

このようなことが起きてしまうのです。

 

仲介の営業成績でほとんど判断されているようですので

管理のことは後回しにされてしまっては意味がありません。

 

賃貸の管理会社と仲介業者が違っても可能

このようなお話をしていると

管理業務だけお願いしたいので見てほしいと

依頼をいただくことがあります。

 

弊社では管理業務だけのご依頼も可能ですので

今現在、他社に管理を依頼している方でもぜひご相談ください。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

 

 


家賃管理が賃貸経営では重要!テナントに長くいてもらうコツとは?

家賃管理は大切ですかと聞かれれば

賃貸経営ではいちばん重要なことと答えられます。

 

当たり前ですが家賃がきちんと入ってこなければ

ほとんどの賃貸物件は赤字で持っていることができないと思います。

 

固定資産税などは常にかかってきますので

最低限それ以上の収入を稼げない不動産は

所有する意味がありません。

 

そこで今回は、家賃管理に重点を置いて

どうしたら空室期間を少なくしていけるかをお伝えしていきます。

契約しただけでは家賃は入ってこない

賃貸契約を締結した後、ビルオーナーさんの口座番号をテナントさんに

知らせて、引き渡しをすれば、後は何もせずに毎月月末に

家賃が振り込まれるので毎年いくらの収入が入ってくると

計算していると、現実はそうならないこともあります。

 

今まで家賃の滞納を経験したことがないオーナーさんは

別ですが、滞納になってしまったテナントさんは

ずるずると何ヶ月も遅れることが非常に多い傾向にあります。

 

そうなった場合には、家賃の管理会社が入っているかどうかで

悪化するか違ってきます。

毎月末日が支払日のことが多いので

少しでも遅れたらすぐに催促していかないと

期日がきちんと守られないことになってしまいます。

 

大家さん自身が回収するのはとても時間と労力がかかるので

毎月の管理費を支払い、管理会社に依頼しましょう。

集金家賃明細がないと確定申告のときにたいへん

家賃の管理をしている時には、入金日などを記載した集金家賃明細書がないと

毎年行う確定申告のときに、正確な収入と経費の把握が難しくなってしまいます。

 

そのときになって一年分計算するのはとてもできないので

管理会社が毎月作成する集金家賃明細書を見て月に一度確認すれば

簡単に申告作業が終わります。

 

特に収入が多い年は、計画的に大きめな修繕を行うなど

バランスを取りながら行うのがおすすめです。

 

ビルやマンションなどを複数所有している方は

比較ができるので収益性が悪い物件は将来手放すというように

計画していきましょう。

 

最近は金融機関への返済のリスクを減らすため

立て替え払いをしてもらうサービスも出てきているので

利用してみるのも良いかもしれません。

詳しくはご相談ください。

 

このように、ビルやマンションの大家さんにとっては

設備とともに重要な家賃管理があります。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


ビルの水槽の清掃は大変ですよね

ビルオーナーさんの悩みの一つに

ビルに地下室があるために汚水槽などの清掃をしなければいけないと

よく聞きます。

 

地下の店舗などの排水は、水中ポンプで地上に汲み上げないといけない

ので、汚水をためておく水槽が必要です。

 

しかし、定期的に専門業者で清掃を行わないと水中ポンプに負荷が

かかり、故障の原因になります。

 

そうならないために実際にあったことをお伝えしていきます。

水中ポンプは故障しやすい?故障するとどうなるか

地下の店舗で特に飲食の店舗が入っている場合は、汚水槽の点検は重要です。

特に女性が多く利用する店舗は、生理用品などを流されてしまうことがあるので

注意しましょう。

 

通常の汚水とトイレットペーパーのみでしたらまず、ポンプが故障することは考えられません。

しかし、水に溶けないもの、たとえばライターやテッシュペーパーなどは

落としてしまうと、ポンプの吸込口を塞いでしまいます。

 

それにより吸い込むことしかできないポンプは吸い続けて可動して

熱を持ち、最後は故障してしまうのです。

実際に何件も見てきました。

 

その場合は速やかに設備業者が交換をしていかないと

他の設備にも影響が出る可能性もあって最悪、ポンプが吸い上げないことで

タンク内の汚水があふれることも考えられます。

 

そうした場合は店の営業を停止するなど、清掃などの費用もかかるので

ビルオーナーとしては注意しておきたい設備であります。

 

どんな原因で故障したか実際にあったケース

過去に管理物件で頭を悩まされたケースがあります。

 

女性が多く利用する店で、生理用品を流されてしまい、

また、お手拭きのビニール袋も流されそれが原因で詰まって

何度もポンプを交換したことがありました。

 

水槽内の水を抜いて清掃しながら、ポンプを取り外し

新しいポンプに交換して、予備のポンプとの動作確認をする作業は

とても大変でお店の営業にも影響が出てしまいました。

 

ポンプの昨日としても異物を吸い込んだときに自動停止する機能はなく

そのため熱を持った水は沸騰していました。

 

その影響で一部、汚水槽の壁面のプレートが溶けてしまいました。

そういうときに限って夜間に事故が起きるもので

管理会社としても復旧にとても苦労しました。

 

このように地下の水槽の管理はとても手間と費用がかかります。

中に人が入り状況を確認するだけでも一度水をすべて抜いて清掃しないと

水底が濁って見えないために対処ができません。

 

計画的に清掃を行うなど日頃から気をつけることが大切です。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


入居者のトラブルでこまった?

賃貸経営をしていると大家さんとして避けたいことが

入居者とのトラブルです。

 

特に賃貸管理会社を入れずに貸している方は

直接の連絡が来るので場合によっては戸惑うこともあるかと思います。

 

では、よく聞くトラブルとしてどんなものがあるのか

お伝えしていきたいと思います。

騒音のトラブル

 

アパートやマンションでよく聞くのが上下や隣同士の

騒音トラブルです。

 

歩く音がうるさいや話し声がうるさいなど

実際の音の大きさを確認することは難しいですが

大家さんとしては空室のときに歩いてみたり音楽をかけてみたりして

実験して知っておくことは大切かもしれません。

 

木造などの構造は遮音性を気にして敬遠する入居者も結構多いので

あらかじめ頭においておくことは必要です。

 

遮音性を高める床材などもありますので

リフォームのときに検討してみることもできます。

 

とくに小さなお子さんがいるファミリーの方の入居は

どうしても音の問題が出ることがありますので

お断りしている物件も現状は多いです。

 

家賃の請求をしてもきちんと払わない

一番多いトラブルが入居者が家賃の期日を守らず

毎月遅れて支払うということです。

 

賃貸管理会社にあらかじめ厳しく伝えるなどして

期日は契約違反に当たると認識してもらいましょう。

 

大家さんとしても毎月の金融機関への返済がある方も多いでしょうから

何部屋も遅れて入金されたのでは、返済計画に影響が出ることも考えられます。

 

そのようなことがないように家賃保証を契約条件に入れるなど

工夫をしてみるのも良いかもしれません。

 

家賃を管理会社にお願いしていても

回収業務には限界がありますので

リスク分散になるので利用してみましょう。

他人を寝泊まりさせている

最近では民泊を中心に外国人の賃貸需要が非常に増えてきています。

 

大家さんの中でも貸したことがある経験をされた方は

いらっしゃるのではないでしょうか。

 

その場合は特に入居者についてきちんと説明しないと友人や親戚を寝泊まりさせ

誰が住んでいるのか分からなくなるようなことも起きています。

 

決められた入居者以外は使用できない、また、契約違反に当たることを

契約時に管理会社からきちんと説明してもらいましょう。

 

民泊の物件は最近の法改正により厳しくなったので

年間で180日間の営業は利益が出せずに撤退している所も多いようです。

 

部屋数が多くなってくるとなかなか全ての管理に目が行き届かないことも

あると思いますが、気をつけて賃貸経営を継続していきましょう。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 


家賃の管理料はいくらが相場?どこまでしてくれる?

新しいビル管理のご相談でオーナー様と話をしていると

時々、管理料にして聞かれることがあります。

 

管理料は安いに越したことはないですが

業務として入っていないことがあるので

注意して確認するようにしましょう。

管理料の相場は毎月の家賃の5%程度

毎月の管理料の相場としては、居住用と事業用で差がありますが

基本は5%でほとんど行ってもらえると考えて良いと思います。

 

入居者とのやり取りや現場へ行って確認したり

業者の手配や立会業務、契約締結など

手間がかかることも全て含んでいるケースが多いようです。

 

大家さんは修理代など支払い関係だけすれば

毎月経費を差し引いた金額が入ってくるということです。

 

管理費が安い業者は確認が必要

中にはこれらの業務を細かく分類して2%でとしている業者もいますが

しっかり業務内容を確認しないと、手間のかかることを大家さん自身で

やらなければいけなくなります。

 

賃貸経営ではどんな事が突然起こるかは予測しにくい部分があるので

自分で行わなければいけないことはない状態にしておくべきです。

 

そうしないと現場に行って確認したり、どう対処すればよいか

分からない事も必ず出てきますので結局は頼んでおけばよかったとなるでしょう。

 

清掃費用やエレベーターの保守点検費用は別

賃貸管理会社へ支払う管理費には、エレベーターの点検費用や清掃費用は

含まれません。

 

毎月の管理費の高い安いよりもいかに空室期間を短くすればよいかを

常に考えてそのための対処をしたほうが所得の向上に繋がります。

 

家賃の集金にしてもすべての方がキチンと期日を守って

入金してくれれば問題ありませんが、実際はそうも行きません。

 

管理会社は早めの催促と回収を行った結果に

家賃の入金があることは当然ありますので

管理費を支払う価値は大きいと思われます。

 

管理費の支払いが負担に感じてきたら売却も考えてみては?

賃貸物件も古くなり、収入も減ってきて管理費の負担が

大きく感じられるようになってきたら早めに売却することも視野に入れましょう。

 

賃貸経営は立派なビジネスなので、管理会社なしでは

なかなか収入を上げ続けるのは難しい時代です。

 

競争力を失ってしまったなら、納得行く価格で

売却も検討してみる方法もあります。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。