賃貸管理

賃貸管理は賃貸経営上重要な部分を占めます。

賃貸管理での4つのポイントを押さえて安定したマンション経営、アパート経営をめざしましょう。


ポストがオートロックのドアの内側にあって郵便物が届かない!

先日、来店された方から今まで住んでいたマンションが不便で

引っ越したい。なにかいい賃貸マンションはないかと依頼を受けました。

 

どんなところに不便を感じているのか聞いてみたところ

なんとマンションの集合ポストがオートロックのドアの内側にあって

郵便物の殆どが届かないからということでした。

 

そんな事があるのかと聞いてみたところ

いくつか面白い話が聞けたのでお伝えします。

マンションの管理会社は問題なくとどくというが

そのマンションは最近建築されたマンションで

集合ポストの外側から郵便屋さんなどが入れることができて

オートロックの内側で取り出すというタイプでもないようでした。

 

そのため、知人に書類を届けておいてもらうとか

その場合はすべて暗証番号を外部に知らせないと

ポストに入れることができない構造になっています。

 

この状態を管理会社に伝えたところ

郵便屋さんは専用のドアから入れるから郵便物は届くと

説明されたらしいです。

 

しかしよく考えると、ポストに物を届けるのは

郵便局員だけではなく友人や遠方からくる運送関係の方など

様々です。

 

そのために通常は外にポストを設置してすぐに分かるようにしているのに

それを内側に隠すようにしてしまうと、郵便物が届かないと入居者は大変不便

な生活を強いられます。

 

通常の方なら郵便物が届く昼間は外出していますし

連絡の取りようがありません。

不在票も入れられない

その方によるとネットショッピングで何かを買っても

不在票も入らないのでいつ届けられたかもわからないそうです。

 

結局大事な書類が何通も届かないことで

問題が起きたので他に移ると決断したようです。

 

集合ポストは外側から入れることができて

取り出せないタイプのものは何度も見たことがあります。

 

しかし、ポスト自体がオートロックの内側にあるのは

初めて聞きました。

解決策はオートロックの開放もしくは移設工事

今回のタイプのポストは結局皆さん暗証番号を

様々な業者や知人に教えて使っているので

結局セキュリティーは大幅に下がると口をそろえて言っているそうです。

 

そしてこれを解消するには、オートロックのドアを開放する

しかないので、それならあってもなくても同じということでした。

 

このような物件であることを事前に入居者に説明した上で契約しないと

後で必ず問題になることなので管理会社としても注意しないといけないと思いました。

路頭に迷う配達員

何度か配達員の方から言われたのが

届け先の方の電話番号が記載されているわけではないし

連絡の取りようがないので、このような物件は非常に困るとのことでした。

 

急いで配達してもらいたいものがある場合は

ポストに投函できるタイミングも限られそのタイミングで

受け取る側も連絡がとれるようにしておかないといけないのはやはり

現代社会に適合しているとは言えないかもしれません。

 

やはり入居者目線ですべての方が気持ちよく使える

設備の設置を考えていかないといけません。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 


賃貸管理でよく聞くトラブルってどんなのがある?

オーナーさん・管理会社が抱える賃貸に関する
トラブルはどのようなものがあるのでしょうか?

多くの賃貸物件では、オーナーさんは不動産の管理を
管理会社に委託していますから、
直接トラブルに巻き込まれるケースは少ないでしょう。

だからと言って、まかせっきりではなく、
状況の把握は最低限オーナーとしてやるべきです。

なぜなら、一つのトラブルが入居者全体に波及して、
最悪の場合、退去することにでもなれば、
空室ができてしまうからです。

ではどのようなトラブルが賃貸管理で
起こるのか見て行きましょう。

賃貸管理の問題点ってどんなのがある?

代表的なよく聞く問題点には
以下のようなのもが挙げられます。

・ゴミ出しの問題
(決められたルールに従わず、ゴミを不法投棄)

・騒音問題
(音楽の音や子供が走り回る音など日常生活音)

・共有スペースの不法使用
(私物を共有スペースの置く行為)

・無許可の改造
(エアコンなど勝手に設置、壁に穴を開ける)

・隣人への嫌がらせ
(わけもなく嫌がらせを継続的に行う)

・住人が管理会社に申告しても改善しない
(管理会社がきちんと対応しない)

・家賃の滞納 が数ヶ月間の長期に渡り続く
(これは契約違反として契約解除につながります)

住人が見兼ねる問題は、賃貸管理会社への
クレームになります。

管理会社が問題を起こす入居者に
直接コンタクトできればいいのですが、
例え出来てもお願いベースでしか
対応をするしかありません。

他には物件内に張り紙を貼り
注意喚起するしか手はありません。

事実、管理会社に法的権限もありませんので
強制的な対応はできません。

住民同士のトラブルは、被害を受けた人が
最終的には訴訟を起こすなどで対応する
しかないのが実情のようです。

賃貸管理上でトラブルにどう対応するか

大家さんとしてこうしたトラブルを避けるためにも
事前審査が必要になります。

しかし、空室が長引いていると、
オーナーさんも管理会社と相談して
ハードルを下げてしまうことになります。

そうなれば、家賃滞納などが続出しかねません。
結果的に管理会社・オーナーさんの悩みが
増えるだけです。

そうならないためには、
オーナーさんと管理会社の関係は密にして、
空室に左右されない入居者選定の基準を
明確にしておくことが必要です。

賃貸管理のトラブルのまとめ

これからの日本は外国人居住者も増えてきます。
また高齢者も増えることでしょう。
それに伴いさまざまなトラブルも想定されます。

管理会社とオーナーさんは、それに備え
シミュレーションを事前に立てて
あらゆるケースを想定して
検証をしておくと良いでしょう。

快適に住民が暮らせる空間を
どう維持して行くか。

時には必要な施設設備の最新化
なども必要でしょう。

オーナーさんは、管理会社に業務は委託しても、
管理会社の運営状況などをチェックして、
時には話し合いを持つなど
意思の疎通を日頃から意識しましょう。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

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賃貸管理は仲介業者よりも重要?

賃貸管理をしていると賃貸管理会社と仲介業者を

1社で全てお願いしているビルオーナーさんは多いと思います。

 

賃貸管理をきちんと専門スタッフで対応してもらえているところなら良いのですが

大手仲介業者でも営業担当と管理部門を分けていないところが多く

問題が起きて困っているオーナーさんもいます。

 

そんな時、どのようにしたら改善するか

弊社のオーナー様の例を見ながらお伝えしていきます。

 

Businessman Builds a Tower

1人で仲介の営業と管理を担当できる人かどうか

オーナーさんの立場で注意しなければいけないことは

ビルの担当者が、仲介の営業と管理の両方を行うだけの能力があるかどうか

知っておかなければいけません。

 

多くの場合は管理よりも仲介営業で契約を決めるほうが優先され

仲介専門店の場合は、特にクレーム対応がいいかげんな業者が多いです。

 

そのため、入居者から苦情が来ても放置されるようなことが何回も起きると

そのビルの評価が下がり、他のテナントにも悪影響が出てしまうのです。

 

これはオーナーさんが気づかないことが多く、

大手だからといって安心はできません。

 

大手の管理の物件に入居していた方が話していましたが

廊下が汚れていると苦情を言っても、清掃に来るまでに2回も言う必要があり

結局、3週間も清掃されるまで時間がかかったと話していました。

 

信じられないと思われるかもしれませんが、このようにすぐに対応できない業者は

とても多いです。

管理の知識や経験と、何かあったときにすぐに対応できる担当か

チェックしてみましょう。

担当者が変わっても引き継ぎができるかどうか

よく聞くことで、大手の業者に依頼しているが

担当者が別の支店にすぐに転勤になって、重要なことが全く引き継がれていないと

不満を漏らす方がいます。

転勤があるような業者に依頼してしまうと

ほぼすべては引き継がれていないといってよいです。

 

オーナーさんの大事な資産に関する情報を

すべての社員で共有することは非常に難しく

書面ですベてのこすことも難しいので

このようなことが起きてしまうのです。

 

仲介の営業成績でほとんど判断されているようですので

管理のことは後回しにされてしまっては意味がありません。

 

賃貸の管理会社と仲介業者が違っても可能

このようなお話をしていると

管理業務だけお願いしたいので見てほしいと

依頼をいただくことがあります。

 

弊社では管理業務だけのご依頼も可能ですので

今現在、他社に管理を依頼している方でもぜひご相談ください。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

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家賃管理が賃貸経営では重要!テナントに長くいてもらうコツとは?

家賃管理は大切ですかと聞かれれば

賃貸経営ではいちばん重要なことと答えられます。

 

当たり前ですが家賃がきちんと入ってこなければ

ほとんどの賃貸物件は赤字で持っていることができないと思います。

 

固定資産税などは常にかかってきますので

最低限それ以上の収入を稼げない不動産は

所有する意味がありません。

 

そこで今回は、家賃管理に重点を置いて

どうしたら空室期間を少なくしていけるかをお伝えしていきます。

契約しただけでは家賃は入ってこない

賃貸契約を締結した後、ビルオーナーさんの口座番号をテナントさんに

知らせて、引き渡しをすれば、後は何もせずに毎月月末に

家賃が振り込まれるので毎年いくらの収入が入ってくると

計算していると、現実はそうならないこともあります。

 

今まで家賃の滞納を経験したことがないオーナーさんは

別ですが、滞納になってしまったテナントさんは

ずるずると何ヶ月も遅れることが非常に多い傾向にあります。

 

そうなった場合には、家賃の管理会社が入っているかどうかで

悪化するか違ってきます。

毎月末日が支払日のことが多いので

少しでも遅れたらすぐに催促していかないと

期日がきちんと守られないことになってしまいます。

 

大家さん自身が回収するのはとても時間と労力がかかるので

毎月の管理費を支払い、管理会社に依頼しましょう。

集金家賃明細がないと確定申告のときにたいへん

家賃の管理をしている時には、入金日などを記載した集金家賃明細書がないと

毎年行う確定申告のときに、正確な収入と経費の把握が難しくなってしまいます。

 

そのときになって一年分計算するのはとてもできないので

管理会社が毎月作成する集金家賃明細書を見て月に一度確認すれば

簡単に申告作業が終わります。

 

特に収入が多い年は、計画的に大きめな修繕を行うなど

バランスを取りながら行うのがおすすめです。

 

ビルやマンションなどを複数所有している方は

比較ができるので収益性が悪い物件は将来手放すというように

計画していきましょう。

 

最近は金融機関への返済のリスクを減らすため

立て替え払いをしてもらうサービスも出てきているので

利用してみるのも良いかもしれません。

詳しくはご相談ください。

 

このように、ビルやマンションの大家さんにとっては

設備とともに重要な家賃管理があります。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

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ビルの水槽の清掃は大変ですよね

ビルオーナーさんの悩みの一つに

ビルに地下室があるために汚水槽などの清掃をしなければいけないと

よく聞きます。

 

地下の店舗などの排水は、水中ポンプで地上に汲み上げないといけない

ので、汚水をためておく水槽が必要です。

 

しかし、定期的に専門業者で清掃を行わないと水中ポンプに負荷が

かかり、故障の原因になります。

 

そうならないために実際にあったことをお伝えしていきます。

水中ポンプは故障しやすい?故障するとどうなるか

地下の店舗で特に飲食の店舗が入っている場合は、汚水槽の点検は重要です。

特に女性が多く利用する店舗は、生理用品などを流されてしまうことがあるので

注意しましょう。

 

通常の汚水とトイレットペーパーのみでしたらまず、ポンプが故障することは考えられません。

しかし、水に溶けないもの、たとえばライターやテッシュペーパーなどは

落としてしまうと、ポンプの吸込口を塞いでしまいます。

 

それにより吸い込むことしかできないポンプは吸い続けて可動して

熱を持ち、最後は故障してしまうのです。

実際に何件も見てきました。

 

その場合は速やかに設備業者が交換をしていかないと

他の設備にも影響が出る可能性もあって最悪、ポンプが吸い上げないことで

タンク内の汚水があふれることも考えられます。

 

そうした場合は店の営業を停止するなど、清掃などの費用もかかるので

ビルオーナーとしては注意しておきたい設備であります。

 

どんな原因で故障したか実際にあったケース

過去に管理物件で頭を悩まされたケースがあります。

 

女性が多く利用する店で、生理用品を流されてしまい、

また、お手拭きのビニール袋も流されそれが原因で詰まって

何度もポンプを交換したことがありました。

 

水槽内の水を抜いて清掃しながら、ポンプを取り外し

新しいポンプに交換して、予備のポンプとの動作確認をする作業は

とても大変でお店の営業にも影響が出てしまいました。

 

ポンプの昨日としても異物を吸い込んだときに自動停止する機能はなく

そのため熱を持った水は沸騰していました。

 

その影響で一部、汚水槽の壁面のプレートが溶けてしまいました。

そういうときに限って夜間に事故が起きるもので

管理会社としても復旧にとても苦労しました。

 

このように地下の水槽の管理はとても手間と費用がかかります。

中に人が入り状況を確認するだけでも一度水をすべて抜いて清掃しないと

水底が濁って見えないために対処ができません。

 

計画的に清掃を行うなど日頃から気をつけることが大切です。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

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