不動産オーナの悩み

敷金0礼金0で貸すのは危険!?最近の賃貸事情とは?

昔はなかった敷金0礼金0の賃貸条件。

最近は大手仲介業者がさきがけとなって

アパートなどを中心に広がってきた感じがあります。

 

その一方で貸した後、家賃がきちんと支払われなかったり

問題を抱えた入居者だったりといった話はよく聞きます。

今回は、敷金0礼金0についてそのメリットとデメリットを

お伝えしていこうと思います。

敷金がなくて大丈夫なの?

敷金がないということは、大家さんからすると

原状回復費用の請求時に、大家さん負担が出る可能性が出てくるともいえます。

 

最低限のルームクリーニング費用は預かっていないと

精算することができないので、保証人さんに請求するかたちになります。

保証人さんも納得していただければ回収できますがそうでない場合は

次の募集に時間がかからないように大家さんで負担するもあります。

 

やはり敷金は最低限預かっておきたいところです。

初期費用が全く用意できない入居者は要注意

マンションやアパートなどは経験上、契約前の時点で

初期費用が用意できない方はその後の契約中に家賃の支払い期限が

守られない方がとても多い傾向にあります。

 

管理会社の方はわかると思いますが、

いわゆる今住んでいるところの家賃が払えなくなって

やむなく退出するようなケースは次のところを借りる場合に

足りない場合が多いです。

 

初期費用を交渉された場合は管理会社に

内容をよく相談して断ることも考えてみる必要があります。

 

よくある初期費用は

敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、仲介手数料1ヶ月、

火災保険料数万円なので、安定した賃貸経営にはこの程度の条件は

最低限おさえたいところです。

敷金2ヶ月分あずかっても足りないことも

20年以上前は普通に敷金は2ヶ月程度あずかり

解約時に原状回復費用の殆どをまかなえる状態でした。

 

しかしここ近年で敷金と礼金の相場が下がり

敷金は基本返却するものという考えが広まったこともあり

限りなくゼロになりつつあります。

 

そのため、連帯保証人さんは必ず用意できる方に貸すことを

おすすめします。そうでないと請求先がないために

解約時に借り主がお金がありませんと主張された場合に

回収できなくなるからです。

 

その他にもリスクを回避する方法がありますので

お気軽にご相談ください。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


家賃の管理料はいくらが相場?どこまでしてくれる?

新しいビル管理のご相談でオーナー様と話をしていると

時々、管理料にして聞かれることがあります。

 

管理料は安いに越したことはないですが

業務として入っていないことがあるので

注意して確認するようにしましょう。

管理料の相場は毎月の家賃の5%程度

毎月の管理料の相場としては、居住用と事業用で差がありますが

基本は5%でほとんど行ってもらえると考えて良いと思います。

 

入居者とのやり取りや現場へ行って確認したり

業者の手配や立会業務、契約締結など

手間がかかることも全て含んでいるケースが多いようです。

 

大家さんは修理代など支払い関係だけすれば

毎月経費を差し引いた金額が入ってくるということです。

 

管理費が安い業者は確認が必要

中にはこれらの業務を細かく分類して2%でとしている業者もいますが

しっかり業務内容を確認しないと、手間のかかることを大家さん自身で

やらなければいけなくなります。

 

賃貸経営ではどんな事が突然起こるかは予測しにくい部分があるので

自分で行わなければいけないことはない状態にしておくべきです。

 

そうしないと現場に行って確認したり、どう対処すればよいか

分からない事も必ず出てきますので結局は頼んでおけばよかったとなるでしょう。

 

清掃費用やエレベーターの保守点検費用は別

賃貸管理会社へ支払う管理費には、エレベーターの点検費用や清掃費用は

含まれません。

 

毎月の管理費の高い安いよりもいかに空室期間を短くすればよいかを

常に考えてそのための対処をしたほうが所得の向上に繋がります。

 

家賃の集金にしてもすべての方がキチンと期日を守って

入金してくれれば問題ありませんが、実際はそうも行きません。

 

管理会社は早めの催促と回収を行った結果に

家賃の入金があることは当然ありますので

管理費を支払う価値は大きいと思われます。

 

管理費の支払いが負担に感じてきたら売却も考えてみては?

賃貸物件も古くなり、収入も減ってきて管理費の負担が

大きく感じられるようになってきたら早めに売却することも視野に入れましょう。

 

賃貸経営は立派なビジネスなので、管理会社なしでは

なかなか収入を上げ続けるのは難しい時代です。

 

競争力を失ってしまったなら、納得行く価格で

売却も検討してみる方法もあります。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

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家賃保証会社があれば保証人は不要?連帯保証人の必要性とは?

以前は聞くことがなかった家賃保証会社。

借り主が家賃を払えなくなったら変わりに

家賃を支払ってもらえる会社です。

 

その場合の連帯保証人は必要かどうか?

保証人無しで本当に大丈夫なのか?

大家さんとして知っておいたほうが良いことをお伝えします。

家賃保証会社のサービス内容とは

家賃保証会社の役割は、賃貸需要の減少による競争激化で

大家さん側が今まで連帯保証人さんだけで解決できた

滞納時の問題が、できないケースが増えてきました。

 

契約時には保証すると約束したのにいざ請求してみると

保証人が支払わないようなことが多発したためです。

 

そこで家賃保証会社は。賃貸管理会社を通じて

滞納が始まった月から最大で24ヶ月分まで家賃を立て替えて

大家さんに支払ってくれます。

 

ですので、大家さんは支払い計画に支障をきたすことなく

賃貸経営を継続できます。

 

家賃の建て替え以外にも、退去完了までの債務や

それ以外の一部保証までついた会社もあります。

 

詳しくはお問い合わせください。

家賃保証には保証人ありとなしがある

多くの家賃保証会社のサービスでは、連帯保証人がありの契約と無しの契約が選べます。

保証人無しの場合はありの場合より保証料が高くなっています。

 

賃貸仲介業者は、保証人無しのまま契約を進める業者がいますが

保証人ありの形にしておくことをおすすめします。

 

家賃の保証をしてもらっても、その後の残置物の撤去などは

通常は訴訟を起こして判決が出るまでは

こちらでは何もできないから時間がかかります。

 

それと、保証人がいないとそれらを引き取る人がいないので

その処分方法の決定に対しても時間がかかります。

 

ですので、契約時に連帯保証人を建てられない方には

なるべく貸さないほうが良いです。

 

保証会社も長期に渡り立て替え払いをすれば利益を圧迫するので

早期解決を望みますが、基本は家賃の支払いの保証がメインです。

 

敷金を何ヶ月も預かっていない限り

大家さん負担になってしまうこともあるので気をつけましょう。

連帯保証人は契約時に同席してもらう

大家さんは賃貸管理会社に契約手続きを任ていると思いますが

契約時には保証人同席で行うよう確認しましょう。

 

契約者と同じ債務を負うわけですから、間違いないようにきちんと説明

させないと、請求したときにトラブルが起きかねません。

 

また、家賃保証会社に入る場合はその契約内容も大家さんは

確認しておくと良いでしょう。

 

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専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

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不動産の買取業者からの電話営業で悩んでいる

最近大家さんからよく聞く話で

不動産の買取業者からの電話営業が多く困っていると

いうのがあります。

 

大家さんから連絡先を教えていないのに

なぜかかってくるのか不思議とのこと。

 

電話帳に乗せているならわかるのですが

載せていないにもかかわらずかかってくるのは

どこで調べているのか不思議ではありませんか?

そこでいくつか業者から聞いた連絡先の入手方法をご紹介します。

建物問題

名簿業者から購入して電話しているケース

ある大家さんが、どこで入手したのか聞いてみたそうです。

そうすると、その業者は土地と建物の所有者の

住所と名前が入った名簿を購入してかけているようでした。

 

それでも、複数の業者からかかってくるので

前回、何という業者からかかってきたのか

記録していないので忘れてしまうようです。

 

まずは相手の会社名と電話番号と担当者名は

必ずメモするなど記録しましょう。

 

また、電話帳にのせていないならどこで入手したのか聞きましょう。

いきなり不動産の話をする必要はありません。

 

マンションの管理組合から名簿情報を入手?

ある大家さんで複数のマンションを区分所有で持っていた方がいます。

その中であるマンションを長年賃貸で貸していて

その方が退出しました。

 

分譲タイプなので管理人室があり、リフォーム工事のために

マンションの管理人さんに業者が工事日程等を伝え工事を行いました。

 

するとその時期から大家さんの自宅に手紙が来るようになって

○○マンションで今、購入を検討されているお客様がいます。

売却のご予定あありませんか?というような内容でした。

 

売却する予定でしたが、どうして売却することがわかったのか?

おそらく管理人さんから管理会社へ情報が行くか、それともつながっている

マンション買取業者へ情報が売られたのかどちらかしかありえません。

 

その後もその部屋を売り出すことを知っているかのように

現在2名の方が検討していますといった

まさに今、買いたい方が待っているかのような手紙が来たそうです。

 

しかもよく聞くと銀行系の仲介専門業者でした。

その段階で相談を頂いたので、そもそも個人情報を不正に入手

するような業者は信用しないほうが良いとお話したところ

断ったそうです。

あなたの物件を買いたい方がいますは買取業者のウソ

これはよく考えると分かるのですが、よほどの人気物件でない限り

物件を特定して探している方は非常に少ないです。

 

まして、先程触れた物件のように複数同じ業者でというケースは

ないと考えて良いです。

 

同じ物件や近所にはチラシを撒くのは通常行いますので

もし興味がある方がいれば情報を届けることは簡単です。

 

早く売りたいという心理を逆に利用した

手法ですので、先ほどお話したように電話番号や住所を

どこで入手したのかを聞くほうが重要です。

 

買取業者の活動が盛んですが

そのうち銀行融資が厳しくなってくれば収まってくるでしょう。

 

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家賃の管理を自分でやるのは大変?

アパートやマンションなど少ない部屋数で

賃貸経営を行っている方は、家賃の管理を自分で

しているとよく聞きます。

 

しかし、最近は家賃の回収がうまくいかずに

空室対策もできていない方が相談にこられます。

 

今はただ貸せば家賃が必ず入ってくる時代では

なくなったので、アパート経営やマンション経営の

大家さんは大変です。

家賃管理は管理会社にまかせるべき?

毎月の家賃の回収を管理会社にまかせると

当然ですが家賃の3-5%程度の管理費を支払うことになります。

 

しかし、これは簡単なようでとても大変な業務です。

多くの場合は、賃貸借契約を締結したときの業者が

家賃管理を行っているケースが多いので

回収はスムーズに行く傾向があります。

 

それでも、月日が経過すると仕事が変わった

とか様々な理由で家賃の支払日を守れなくなってくる

入居者は必ず出てきます。

 

そうなった場合にどのような対処をしたら良いのか

理解しているのはやはり賃貸管理業者であります。

 

中には一定数家賃を払わずに連絡しても出ない入居者がいて

最後は滞納分を残して退室になる場合もあります。

 

大家さんのリスクとして大きいのは

次の入居者に変えたいと思っても簡単には

法律上行かないことが問題です。

 

ですので、まずは管理会社を探して相談してみましょう。

家賃管理は保証人に請求で解決する?

今まで家賃滞納やその他、契約上トラブルになったことが

ない大家さんでも注意が必要です。

 

連帯保証人をつけているから大丈夫と思っていても

保証人さんの状況が契約時と変わって

請求したときには家賃を立て替え払いする

能力を失っていることも普通にあります。

 

それに備えて親御様を保証人にお願いして契約条件としても

これがネックで契約時に保証人が用意できないという方が増えています。

 

弊社では保証人について最近良くご相談を受けることが多いです。

家賃管理いがいも管理会社はしてくれる

よく頂く質問で管理会社は家賃の管理以外は何をしてもらえるのか?

ということです。

 

これは、管理会社にもよりますが、一般的には

毎月の家賃を管理会社の口座に入れてもらい

遅れれば催促をして回収します。

 

それ以外では入居者からのクレーム対応など

大家さんに直接連絡が来ると対応に難しいようなこと全てです。

 

修理が必要になった場合ですと現地に行って

確認をして、業者の手配を行い、再度工事の確認など

複数の部屋であればそれなりの手間がかかる業務全てとなります。

 

賃貸マンションやアパートなどの居住用物件でも

なにもないことはまずないので

管理費を支払うメリットは大きいのではないでしょうか?

 

特に最近の入居者は、トラブルにすぐに対応しないと

2年で退去してしまうなど大家さんの収入減につながる

特徴があるので管理はとても重要な業務です。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。