不動産オーナの悩み

大家さんの味方になる管理会社とは?

ビルや賃貸マンション、アパートなどを所有する大家さんに

とって心強い賃貸管理会社と取り組めていますか?

 

不動産投資では、ビルを取得して終了ではなく

そこから入居者の募集や入退去時の原状回復工事など

さまざまな対応が必須です。

大家さんと常に息の合ったつきあいができているか

大家さんが賃貸管理会社を決めたら、できるだけ管理会社に任せるようにしましょう。

 

修繕費用など工事にかかる金額は、数十万円または数百万円以上にも

なる場合があるため、大家さんによっては管理会社の意見と違って

なるべく行わないような姿勢の方もいらっしゃいます。

 

しかし、管理会社は入居者に契約時に修繕はきちんとするという旨を

説明しているために、対応に食い違いが生じてしまいます。

 

このような状況は避けるべきです。

入居者が物件に対して不満を持ってしまい

大体のケースはそれを理由に退出するということにつながってきます。

 

それは大家さんにとって収入減少に直結することなので

避けなければいけません。

 

賃貸経営では管理会社は大家さんの味方なので

できるだけ揃った歩調で進んでいきたいものです。

 

管理会社は大家さんの代理人

賃貸借契約を締結する時は、大家さんは通常立ち会いませんので

管理会社で契約の説明などを行います。

 

その際、大家さんが責任を持つ部分と

入居者が責任を持つ部分の説明も行われるので

管理会社はいわば大家さんの代理人のような立場になります。

 

あくまでも中立な立場であるので

管理会社の信頼を損なわないようきちんと話し合いをしましょう。

 

排水管が詰まっても直さなかった大家さん

以前、店舗で貸していた物件で、床下に古い排水管が通っていて

水道屋さんで調査を行ったところ、老朽化できちんと流れていないから

交換が必要と判断されてところがありました。

 

大家さんにその結果を伝えたところ、直ぐに配管の交換は行わないとの

お返事でした。つまりそのまま放置するということだったのです。

 

管理会社としても心配していましたが、ある日突然、詰まりあふれました。

あいにく休業日だったために水道業者も手配できずに

テナントさんに迷惑をかけてしまったのです。

 

その後はテナントの営業を休んでもらって

大規模な排水管の交換工事が行われ

大家さんは休業補償まで支払うことになったのです。

先延ばししたことが後で大きな問題に

このように管理会社の提案を受け入れずに

緊急の問題だったにもかかわらず放置したために

後で大きな問題に発展したケースは

数は非常に少ないですがあります。

 

賃貸で家賃を頂いているということは

それなりに責任も伴う行為なので、よく注意しながら

管理会社と話し合いをしましょう。

 

ご自分のビルで思い当たることがありましたら

早めに対処することをおすすめします。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 


ビル管理会社をおさがしですか?

ビル管理会社を探すときは仲介専門会社とは違った

専門スキルを持った業者に依頼する必要があります。

 

どのようなビルかによりますが、様々な設備について

理解できる業者が望ましいです。

ビル管理会社の種類

ビルの種類として大きく分けて、オフィスビル専用か

店舗も入っているビルかによって違いがあります。

 

オフィスのみだと通常は夜間のトラブルは起きづらいので

夜間や土日は特に管理会社が営業していなくても問題は

ないと思われます。

 

しかし、飲食店舗などが入っていて、夜間も営業するとなると

よくあるのが水道管が詰まるなど

大きなトラブルも起きることがあります。

 

そうした場合に備え、毎回ではなくともビル管理会社が夜間や緊急時に

連絡できる程度の業者かどうかで、ビルオーナーとして問題を最小限に

留めることができます。

 

お店の営業になるべく影響を与えないよう

事前にどのような問題が起こり得るのか

提案できる能力が管理会社には求められます。

 

場合によっては店舗から営業保証など求められることもあるので

そのへんは注意しながらビル側の設備の点検など行う必要があります。

 

ビル管理は同じ担当者が続けるのが望ましい

弊社に依頼いただくビルオーナー様でよく聞くことは

以前は建築したときの管理会社に依頼していたけど

担当者がコロコロ変わり、多くの事が引き継がれていなかった。

 

そのため、テナントと問題が生じたときに大きな事になってしまい

とても嫌な思いをしたので、これからは御社にお願いしたいと

言われるケースが多いのです。

 

同じ担当者が物件を見ていくことは非常に重要で

ビルの設備などは、書面で残せない部分もあるので

過去に起こった問題などは次回以降は起きないように

常に注意してみていかないといけないのです。

 

これは、大手であるほど担当者の変更は起きやすいことであるので

できるだけ小回りのきくビル管理会社に依頼しましょう。

 

ビル管理の知識は経験から学ぶ

先程触れたように、ビル管理で飲食店舗などが入っていると

思いもよらない設備のトラブルが突発的に発生してきます。

 

この問題を解決するにはやはり様々な経験を積んだ人間でないと

難しいことがあります。経験が浅いとなぜ起きたのか原因を調べるのに

時間がかかり、結果としてテナントさんに損害が発生する

といったことにも繋がります。

 

ご自分のビルで思い当たることがありましたら

早めに対処することをおすすめします。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 


一棟アパートはもうかる?おすすめの理由とは

これから投資を考えている方も今すでに不動産投資を

開始している方にも知っていおたほうが良い一棟アパートについて

お伝えしていきます。

 

賃貸マンションと比べてアパートの投資は

どんなメリットやデメリットが有るのでしょう。

一棟アパートは新築より中古がおすすめ

これから不動産投資を始める方は、取得するなら

新築よりも中古をおすすめします。

 

新築でも利回りが高い物件なら話は別ですが

アパートは木造なので中古のほうが安く手に入りやすく

投資金額を抑えることができます。

 

特に初心者は古めの物件を取得して

リフォームなどどんなことにどの程度かかるのか

知るには良い経験になるかもしれません。

 

デメリットは、やはり木造なので耐用年数が短いことです。

 

30年以上持たせることはもちろん可能ですが

建物全体のかかる維持管理費用が収入を上回る可能性もあるので

早めに見積もりをとって検討してみるなど

保有するか売却するか考えておく必要があるかもしれません。

 

例えば墨田区ですとアパートでもそこそこの家賃が得られますので

マンションではなくアパートでもうまく保有していけば

長期での投資もありだと思います。

 

アパートの場合は、賃貸マンションが借りられない方が

希望するケースが多いので、入居者を決める際に賃貸管理会社と

よくやりとりをして審査をする必要があります。

 

一棟での部屋数が6部屋程度のアパートは1部屋あたりの

家賃の割合が大きいため、空室になった場合や

家賃の滞納事故が起きた場合の損失がマンションに比べ大きくなります。

 

地方で駅から遠い物件は、周辺の物件と比較して同じような家賃が取れているか

また、ご自分のアパートの家賃が減少傾向になっていないか長期目線で

考えていきましょう。

 

一棟アパートで建て替えるか売却するか

古くなってきたアパートは建て替えも考えていかなければいけません。

 

昔から受け継いできた土地だからと所有することにこだわっていると

収益を生み出さない建物を所有し続けることにもなりかねません。

 

それなら売却したらいくらになるか?と気になるところですが

一棟のアパートで収益物件として探している投資家も常にいるので

まずは、どの程度の価格で売れそうなのかは、業者に査定してもらうのも

大事なことです。

 

建て替えしたほうが良いかどうかの目安として

容積率が高くて高い建物が建てられる地域でしたら

建て替えをおすすめします。

 

アパートのように2階建ての建物しかたたない地域と違い

土地の価値があるので、業者の評価が全く違ってきます。

 

例えば賃貸マンションで7階は建てられるとわかった場合などは

大きく変わることも見込まれます。

お気軽に弊社まで査定依頼をしてみてください。

 

建て替えた場合と売却した場合、また、更地にして駐車場にした場合など

考えられる可能性をご提案できます。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 


マンション経営の経費はどんなものがあるの?

マンション経営を始めるといろいろと費用がかかってきます。
主にどんなものがあるのでしょう。

賃貸経営のはじめから予め知っておかないと
途中で資金が足りなくなり、借り入れなどをしないと
いけなくなるかもしれません。

今回は計画的なマンション経営を行えるよう
ご紹介していきます。

マンション経営の経費の種類

経費の種類は以下のものが主な内容です。

物件によっても金額は異なるので、詳細は賃貸管理会社に

予め概算で出してもらうことをおすすめします。

 

集金家賃の管理手数料

エレベーターなど設備の保守管理費用

空室が埋まったときに業者に支払う広告費

エアコンや給湯器などの設備の交換や修理費用

床、壁など補修費用

廊下や寒暖などの共用部分の清掃費用

給水管や排水管の修理、交換費用

屋上や壁面の防水工事費用

 

主なものはこれらが中心ですが、賃貸物件ですので不特定多数の方が使用するために

どうしても傷みがちです。

 

ですが、その経費はすべて不動産収入から差し引くことができるので

自宅で住んでいるときとは違い差し引いた所得に対して税金がかかります。

 

マンション経営の修繕は室内の空室時に行う

共用部分等は、一時的に入居者に不便をかけることを通知すれば部屋に住めなくなることはなく

工事できることが多いでしょう。しかし、室内の工事となると入居者の生活に支障をきたさないよう

最善の注意をしなければいけません。

 

例えばエアコンの交換や、床の張替えなどの工事は、空室時にしかできないので

早めの交換を計画的に考えていきましょう。一度退室してもらって交換などは

負担を掛けることになるので通常は行いません。

 

家賃を頂いている以上は、設備は故障して使えない状態は

最小限に留めないといけませんし、ある程度の協力はしてもらう必要があります。

 

業者も物件が墨田区にあったら、墨田区周辺のエリアの業者の方がすぐきてくれて

対応も早くなり、スムーズに修理できることに繋がります。

 

私が見ている限りでは、だいたい築年数で20年以上経過したら、

どの設備も交換を視野に入れた方がようです。

 

同じ時期に何部屋も交換しないといけないことも考えられますので、

早めにできるところから積極的にしていかないと、いずれはどのへやも

経費はかかる結果になります。

 

マンション経営でいちばんおおきな経費は防水工事

先程お伝えしたように、どの建物でも20年以上経過してくると設備関係が

修理や交換といった必要性が出てきます。そんな中で一番大きな経費はなんでしょう?

 

それは、屋上や外壁部分の防水工事です。

 

よく建物を加工ように足場を組んで工事を行っている現場を

見たことはあるかと思いますが、外壁部分にクラックなどをきちんと埋めて

防水工事を行うことは非常に重要です。

 

15年から20年経過するあたりで行っていくのが望ましいと思います。

それを放置しておくと、屋上から室内に雨漏れをして、コンクリートや鉄筋の重要な躯体部分

に水が入り、建物の寿命が短くなって、耐震性も劣ってしまいます。

 

建物ごとによって経費は違ってきますが、だいたい30坪程度の広さの建物で

屋上部分と外壁4面をすべて行なったとして、足場の費用も含め

最低600万程度はかかると見ておいたほうが良いです。

 

おそらく建物の修繕費用として、マンション経営の経費としても一番大きな

金額になると思います。

 

新築時からこの費用は別にのこしておくことが望ましいです。

 

このようにマンション経営にはいろいろな経費がかかってきます。

 

ご自分の所有する物件の見直しを一度されてみてはいかがでしょうか?

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

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マンションを貸すときはどうする?

長年ローンを返済しながら住んでいたマンションを

転勤や結婚、離婚などの理由で住み替えなければならなくなった。

 

そんなとき、住まなくなったマンションを

どうしたらよいか悩んだことはありませんか?

 

そのままにしておくのも返済があるし、せっかくローンを組んで買ったのに

売却するのもちょっと・・・と悩んでいるならマンションを貸すことを

検討してみましょう。

 

マンションを貸すにはまず

マンションを貸すには管理会社を探していくことから始めましょう。

できれば物件に近い業者が望ましいです。

 

業者が決まったら、周辺の家賃相場やどういった方が

自分のマンションを貸りてくれそうかをきちんと把握しましょう。

 

ファミリーをターゲットにするのか学生かなど

それがわかっていないと空室になったときに苦戦してしまうこともあります。

 

マンションを貸すには2通りの方法がある

最近はよく聞くようになったかもしれませんが

マンションの契約には2通りの方法があります。

 

例えば、転勤の間4年間だけ貸して、その後は自分たちで戻って住みたい

という場合は、通常の更新契約のある賃貸借契約ではなく、

4年後は更新しない定期借家契約という契約を結ぶ必要があります。

 

この形態なら借りてもはじめから4年間だけしか住めないと分かっているので

問題はありません。

 

定期借家契約にはメリットやデメリットの両方の側面があります。

デメリットはやはり借り手が付きにくいということでしょう。

 

4年間たったら引越し費用などまたかかるわけですからそれでも

大丈夫な方は少ないと思います。その場合でも決める方法がありますが

ご相談いただければお知らせいたします。

 

賃貸としてマンションを貸すとメリットが

マンションを貸すとメリットも当然あります。

 

自宅として利用していた場合は経費として認められなかった

ローンの金利や固定資産税、修繕費や管理費、火災保険料も

経費として認めてもらえます。

 

それらを家賃収入から引いた

所得に対して税金がかかってくる形になります。

 

また、分譲マンションなどは賃貸と比べてグレードが高いので

作りがしっかりしていると、とても人気があります。

 

そのため、周辺の賃貸マンションに比べて比較的

高い賃料設定が可能となります。

 

マンションを貸すさいに注意しておくべきことは?

マンションは別名、区分所有建物といって通常ですと

上下に別の方が住んでいるのが普通です。

 

そのため、賃貸で貸す場合は

大家さんとして近隣の部屋に迷惑をかけないように

配慮する必要があります。

 

その他にも大家さんとしてやっておくべきことなどは

ご相談いただければお答えします。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。