不動産オーナの悩み

部屋を貸すときよくきくこと

賃貸マンションや賃貸アパートなどで、部屋を貸すのに大家さんがやるべき事は

いる程度決まっています。

 

通常ですと賃貸管理会社に丸投げでほとんどやってもらう方が多いと思います。

 

しかし、大家さんとして最低限知っておくべきこともありますのでその一部をご紹介します。

 

部屋を貸すまえにやるべきこと

部屋を貸す前に大家さんがやっておくべきことは、リフォーム工事ですよね。

 

ご自宅のように自分が我慢すれば、古くなった壁や床もそのまま使うこともできますが

賃貸で部屋を貸すとなると、周りの物件はきちんと新しく交換されているので

借りる方は当然張替えしてもらえるものと思って内見します。

 

そのときに古いままだと、この物件には住みたくないと一瞬で判断されて

その後、営業マンがいろいろ説明しても見向きもされません。

 

昔のように貸してもらうという感覚が今の若い方にはないので

自分が納得行かない部分があると迷わず他の部屋を探すという選択をします。

 

賃貸管理会社とよく打ち合わせをして、他になにか修繕する部分はないか出し尽くすくらいに

チェックしましょう。

 

部屋を貸すのはビジネスです

部屋を貸して家賃をいただくのは、立派な商売です。

 

最近では条例も整備されていますので、大家さんには少し不利な条件も出ていますが

一度交換すれば、基本的には長い期間使える設備なので、その間に数百万円の収益を生み出す

非常に安定した商売なのです。

 

家賃が入らなくなったらと不安な方は、連帯保証人をつけて契約するようにすれば

回収することができます。

 

最近では直接大家さんと入居者がやり取りして

仲介手数料をもらわないシステムで行っているサービスも有るようですが

やはり大家さん自身は、部屋を貸す業務についてはプロではないので

トラブルも多いようです。

 

契約などの業務もあるので最初から賃貸管理業者に任せましょう。

 

部屋を貸す条件はつねにしらべる

大家さんにとって気がかりなのは、ご自分の部屋が相場と比べてどの程度優れているのか?

また、将来に渡って空室にならずに借り手がつくのか知りたいと思います。

 

ご自分の物件でいつ頃どんなことにどれだけお金がかかるか?

 

家賃収入は将来増えていくのだろうかといったことは、正確には業者でないと

わからないことが多いです。

 

特に最近では新築から数年経過後の家賃の下がり方が大きくなっているように思います。

 

シングルタイプはどのエリアでも供給過剰で、近所で同じようなマンションが建設されると

いくらでも選択肢は増えるので借りては迷わず交渉してきます。

 

特に若い女性は新築の物件しか住みたくないとおっしゃる方も結構います。

 

部屋を貸す、賃貸経営の知識は最低限つけておく必要があるかもしれません。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


賃貸経営で大家さんが直すべき設備は?

賃貸経営で長年同じ方が借りて住んでいると

各種設備が古くなってきて修理や交換が必要な場合が生じてきます。

 

そんなとき、大家さんやビルオーナーさんが負担して行うかどうかの

基準についてお話したいと思います。

 

借りている方は家賃を払っているので全て新しくしてほしい

気持ちもわかりますが、たまに認識の違いで問題になることがあるので

今回お伝えします。

 

エアコンや給湯器などの設備は生活に支障が出るかどうかで判断

わかりやすいのは、エアコンが故障して冷房や暖房が効かなくなった場合

または、給湯器が故障し、お湯が出なくなった場合などです。

 

もちろんこの場合は生活に支障が生じていますので、大家さん負担で交換となるのは

皆さんおわかりだと思います。

 

しかし、中には壁紙が古くなってきたので張り替えてほしい、畳の交換をしてほしい

といったことを求める入居者さんもいます。

 

これらは通常、貸し出す前に大家さんで新しく張り替えてから引き渡すので

それ以降は入居者で許可をとって行うのが通常です。

 

例えば6年経過したら、大家さんが張り替えますなどの特約をしていた場合は

別ですが、そうでない限り設備には入りませんのでそのままの状態です。

 

通常の仕様を超えた場合は借主負担となることも

エアコンなどの設備でも通常使用する場合は10年程度は問題なく使用できるはずです。

 

しかし、ヘビースモーカーの方でフィルターを全く掃除もせずに使用した場合などは

それより短い期間で故障になるケースもあります。

 

そうした場合は借り主は善管注意義務を怠ったとみなし、

大家さんではなく入居者負担となることもあります。

 

あくまでも他人の物件を借りているわけですから、自分の部屋と違い

それ以上の注意を払って使用する義務が課せられているのです。

 

分譲タイプのマンションでは照明器具がないことも

通常のアパートや大家さんが建築したマンションでは

室内の設備すべてが大家さんのものですが、分譲マンションを賃貸に出している場合は

照明器具などはついていないくて、借り主がその都度自分で用意して利用することがあります。

 

また、3LDKなど部屋数が多い場合はすべての部屋に大家さんがエアコンを

取り付けていないケースも有ります。つけなければいけないルールもありません。

 

このように、ビルオーナー、大家さんはあらかじめ管理会社と情報交換をして

必要な設備が揃っているかや次にどの設備で修理費用が発生するかなどは計画的に

見ていく必要があります。

 

まだ使えるけど、借り主に長く住んでいてもらいたいから

新しく交換しようという判断も重要です。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


賃貸の管理会社はどんなことをやってもらえるの?

最近、ビルオーナさん、大家さんからいただく質問で

マンションや店舗などの賃貸管理の業務は

どこまでやってもらえるか知りたいと多かったのでお伝えしたいと思います。

 

賃貸管理会社へ毎月の管理料を支払っても自分で全てできないので

教えてもらってよかったと多くの大家さんから感想を頂いています。

 

賃貸管理の基本業務

まずは毎月の家賃の集金です。通常ですと月末に家賃の支払日が設定されることが多く

支払日までに入金があるかどうか、ない場合は入居者に連絡をしていつ入金してもらえるのか確認します。

 

1棟で部屋数が多いと複数遅れることもあるので、これだけでも結構な時間がかかります。

 

また、契約期限が近づいてきたら更新のお知らせをして、更新時には新たな契約期間の契約書を

新たに作成し、大家さんにかわり契約書の説明を行います。

 

そのさいに条件交渉などがあった場合、大家さんと入居者の間に立って交渉をまとめます。

 

解約の通知が入ったら退去日に立会をして残置物がないかの確認や、

原状回復工事が必要な場合は、業者に見積もりを依頼して精算を行います。

 

また、新たな入居者募集に必要な工事の見積もりを

とったり、周辺の物件の家賃相場の変化などの知識も必要となってきます。

 

賃貸管理会社がいないと大変なことが多い

特に貸したら家賃が自動的に必ず入ってくると思っていらっしゃる大家さんが

多いように感じます。

 

昔はなかった家賃保証会社がこれだけ増えているのも

それだけ家賃の滞納が多いということです。

 

滞納になる前にできるだけ連絡を取り

最小限のリスクに抑えるという意味で賃貸管理会社の存在は非常に大きいです。

 

 

以前は自分で集金や催促などを行っていたが、自分の時間がとても取られてしまい

今はもうやりたくないので管理会社に任せているという方も増えています。

 

それに、リフォーム工事もどこまでやればよいかわからないと思います。

 

賃貸管理会社に支払う費用は?

一般的な管理会社ですと、毎月の家賃収入の5%程度が相場です。

 

この中で先程触れたような業務を行います。新たにテナントが決まった場合は

別途広告費用が発生することが多いです。

 

管理費や管理料など呼び方が異なりますが、多くの方は毎月確実に

家賃の入金を期待するには、賃貸管理会社に依頼するのが最適とお考えのようです。

 

エレベーターの管理費などは別なのでこれは専門業者に任せる形になります。

 

大家さん自身の管理義務はどの部分か?

今までお伝えしてきたように、契約業務に基づいた業務を賃貸管理会社にお願いをするとしても

ビルやマンションの所有者としての管理義務はどのようなものがあるのでしょう。

 

それは、共用部分等の防火管理義務などです。ビルオーナーは建物全体の防火管理者として

登録する必要があります。

 

防火設備の点検や動作確認などは必要になってくるでしょう。

 

このように、不動産を所有していると賃貸管理業務はとても重要な役割を果たしてきます。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


墨田区で不動産の管理会社を探しているなら

墨田区で不動産の管理会社をお探しですか?

墨田区でビルやマンションなど不動産をお持ちの方は

お気軽に弊社にお問い合わせください。

 

賃貸マンションなど居住用物件だけでなく、事務所や店舗、倉庫などの

事業用物件も取扱していますので専門スタッフが最適なご提案をさせていただきます。

 

墨田区の不動産管理は店舗も可能

代表的な錦糸町駅をはじめ、亀戸駅など住んで遊べる人気エリアがあります。

賃貸マンションはもちろん、居酒屋など飲食店舗も多数あり

新規の出店も頻繁にあるエリアです。

 

居住用マンションなどでも1階部分に店舗が入っている物件も多数あります。

そのため、事業用物件も取り扱える管理会社でないと対応がおろそかになったり

思わぬトラブルに繋がりかねません。

 

実際にフランチャイズ系の多数物件を取り扱っている業者でも担当者が知識不足だと

テナント様から大家さんにクレームが入ることも多いようです。

 

墨田区の管理会社は仲介とどちらもできる?

不動産の管理会社というと保守管理が中心な業者と仲介もできる業者の2つにわかれます。

保守管理が中心な業者は広告を行い仲介することはあまり得意ではないため

空室を埋めるのに時間がかかったりします。

 

仲介がメインの業者は、新規の仲介手数料が主な売上になるので

不動産管理についてはあまり力を入れていないことが多いです。

 

そのため入居者から修理の依頼があってもすぐにきちんと対応せず

そのままにされたりすることが多いとよく聞きます。

 

特に先程のような店舗の物件は担当者に様々な知識が求められるので

専門スタッフがいないと対応できません。

 

よって、事業用物件の管理を取り扱える業者は非常に少ないのが現状です。

 

店舗などの事業用の不動産管理が得意

ビルが古くなってくると排水管などからの漏水事故が起きて階下への損害が発生することがあります。

 

そのような事にならないよう、対策はされていますか?

 

事故が起きてから対処するのではなく、普段から古くなってきた設備は積極的に対応する

姿勢でいかないと後々大きな問題を引き起こしかねません。

 

弊社スタッフは、長年のビル管理のノウハウをもっているため

特に店舗の管理を得意としています。

 

マンションなどの居住用の物件では起きないような

トラブルもすべて解決してきた経験がありますので、

他の管理会社では取り扱えなかった物件も管理委託されています。

 

対応エリアは墨田区、江東区、台東区が中心ですが

東京、千葉、埼玉、神奈川エリアは可能です。

現在お悩みがあるビルオーナー様はお気軽にご相談ください。


不動産経営で大家さんのよくある悩みとは?

アパート経営、マンション経営、ビル経営など不動産経営をしていると

様々な問題が生じてきます。

 

大家さんが自分で解決できればよいことですが

なかなか自分では解決できないことも多いのが現状です。

 

不動産管理会社としてよく見る問題をいくつかご紹介します。

 

不動産経営をしているなかで気づかないこともあるので参考にしてみてください。

 

不動産経営とは立派なビジネスである

これは、大家さんはなかなか気づかないことですが

ご自分でお金を払って取得しても相続などで親から受け継いだ物件でも

賃貸で貸して家賃をいただく以上は、物件を「商品」として

また、入居者をお客様として常に意識することが必要です。

 

たとえば、給湯器やエアコンなどの設備は、古くなってきたらまだ使えても

一定の割合で交換して行く必要が出てきます。

 

管理会社から交換を提案されてもなかなか

まとまった費用がかかることなので、前向きに考えたくない大家さんの気持は良くわかります。

 

しかし、不動産経営は他のビジネスと比べて家賃収入に対する利益率は

とても高いのです。

 

そして長い期間で家賃収入と修繕費などのバランスを考えて

いかないといけない点がなかなか難しいのです。

 

建物が古くなってきて修繕費用がかかって困る

やはり建物もいずれは建て替えを考えていかなければならない時が来ます。

 

築年数がたってくるにつれ、入居者から見放されてきて決まりづらくなる。

 

家賃を下げてみてもなかなか決まらない。これらのお悩みは

木造のアパート経営をされている大家さんからよく聞きます。

 

特に木造の建物はいずれは建て替えの時期が来ますので

その前に大きな修繕費をかけるなら売却するという選択肢も

考えておく必要が出てきます。

 

geralt / Pixabay

これからは物件の種別を変えるということも不動産経営には重要

最近よく聞く、「民泊」などもやり方によってはリニューアルをして稼働率の向上

にも非常に役立ちます。

 

ここ数年での外国人の来日により、ビルが売られて

大家さんが外国人になるケースが非常に増えています。

 

周りに比べてご自分の物件が様々な面で劣っていないか、

不動産経営の戦略をしっかり持ちましょう。

 

これからは大家さんは勝ち組と負け組にはっきりと別れてしまう時代になります。

 

取り残されないよう早めの問題解決で収益アップを目指しましょう。

 

事務所や店舗で決まらなかった物件が、○○に変更したことで

収益が大幅にアップしたケースが最近は多いです。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。