不動産投資

不動産の買取業者からの電話営業で悩んでいる

最近大家さんからよく聞く話で

不動産の買取業者からの電話営業が多く困っていると

いうのがあります。

 

大家さんから連絡先を教えていないのに

なぜかかってくるのか不思議とのこと。

 

電話帳に乗せているならわかるのですが

載せていないにもかかわらずかかってくるのは

どこで調べているのか不思議ではありませんか?

そこでいくつか業者から聞いた連絡先の入手方法をご紹介します。

建物問題

名簿業者から購入して電話しているケース

ある大家さんが、どこで入手したのか聞いてみたそうです。

そうすると、その業者は土地と建物の所有者の

住所と名前が入った名簿を購入してかけているようでした。

 

それでも、複数の業者からかかってくるので

前回、何という業者からかかってきたのか

記録していないので忘れてしまうようです。

 

まずは相手の会社名と電話番号と担当者名は

必ずメモするなど記録しましょう。

 

また、電話帳にのせていないならどこで入手したのか聞きましょう。

いきなり不動産の話をする必要はありません。

 

マンションの管理組合から名簿情報を入手?

ある大家さんで複数のマンションを区分所有で持っていた方がいます。

その中であるマンションを長年賃貸で貸していて

その方が退出しました。

 

分譲タイプなので管理人室があり、リフォーム工事のために

マンションの管理人さんに業者が工事日程等を伝え工事を行いました。

 

するとその時期から大家さんの自宅に手紙が来るようになって

○○マンションで今、購入を検討されているお客様がいます。

売却のご予定あありませんか?というような内容でした。

 

売却する予定でしたが、どうして売却することがわかったのか?

おそらく管理人さんから管理会社へ情報が行くか、それともつながっている

マンション買取業者へ情報が売られたのかどちらかしかありえません。

 

その後もその部屋を売り出すことを知っているかのように

現在2名の方が検討していますといった

まさに今、買いたい方が待っているかのような手紙が来たそうです。

 

しかもよく聞くと銀行系の仲介専門業者でした。

その段階で相談を頂いたので、そもそも個人情報を不正に入手

するような業者は信用しないほうが良いとお話したところ

断ったそうです。

あなたの物件を買いたい方がいますは買取業者のウソ

これはよく考えると分かるのですが、よほどの人気物件でない限り

物件を特定して探している方は非常に少ないです。

 

まして、先程触れた物件のように複数同じ業者でというケースは

ないと考えて良いです。

 

同じ物件や近所にはチラシを撒くのは通常行いますので

もし興味がある方がいれば情報を届けることは簡単です。

 

早く売りたいという心理を逆に利用した

手法ですので、先ほどお話したように電話番号や住所を

どこで入手したのかを聞くほうが重要です。

 

買取業者の活動が盛んですが

そのうち銀行融資が厳しくなってくれば収まってくるでしょう。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 


一棟アパートはもうかる?おすすめの理由とは

これから投資を考えている方も今すでに不動産投資を

開始している方にも知っていおたほうが良い一棟アパートについて

お伝えしていきます。

 

賃貸マンションと比べてアパートの投資は

どんなメリットやデメリットが有るのでしょう。

一棟アパートは新築より中古がおすすめ

これから不動産投資を始める方は、取得するなら

新築よりも中古をおすすめします。

 

新築でも利回りが高い物件なら話は別ですが

アパートは木造なので中古のほうが安く手に入りやすく

投資金額を抑えることができます。

 

特に初心者は古めの物件を取得して

リフォームなどどんなことにどの程度かかるのか

知るには良い経験になるかもしれません。

 

デメリットは、やはり木造なので耐用年数が短いことです。

 

30年以上持たせることはもちろん可能ですが

建物全体のかかる維持管理費用が収入を上回る可能性もあるので

早めに見積もりをとって検討してみるなど

保有するか売却するか考えておく必要があるかもしれません。

 

例えば墨田区ですとアパートでもそこそこの家賃が得られますので

マンションではなくアパートでもうまく保有していけば

長期での投資もありだと思います。

 

アパートの場合は、賃貸マンションが借りられない方が

希望するケースが多いので、入居者を決める際に賃貸管理会社と

よくやりとりをして審査をする必要があります。

 

一棟での部屋数が6部屋程度のアパートは1部屋あたりの

家賃の割合が大きいため、空室になった場合や

家賃の滞納事故が起きた場合の損失がマンションに比べ大きくなります。

 

地方で駅から遠い物件は、周辺の物件と比較して同じような家賃が取れているか

また、ご自分のアパートの家賃が減少傾向になっていないか長期目線で

考えていきましょう。

 

一棟アパートで建て替えるか売却するか

古くなってきたアパートは建て替えも考えていかなければいけません。

 

昔から受け継いできた土地だからと所有することにこだわっていると

収益を生み出さない建物を所有し続けることにもなりかねません。

 

それなら売却したらいくらになるか?と気になるところですが

一棟のアパートで収益物件として探している投資家も常にいるので

まずは、どの程度の価格で売れそうなのかは、業者に査定してもらうのも

大事なことです。

 

建て替えしたほうが良いかどうかの目安として

容積率が高くて高い建物が建てられる地域でしたら

建て替えをおすすめします。

 

アパートのように2階建ての建物しかたたない地域と違い

土地の価値があるので、業者の評価が全く違ってきます。

 

例えば賃貸マンションで7階は建てられるとわかった場合などは

大きく変わることも見込まれます。

お気軽に弊社まで査定依頼をしてみてください。

 

建て替えた場合と売却した場合、また、更地にして駐車場にした場合など

考えられる可能性をご提案できます。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 


一棟マンションか区分マンションどちらがおすすめ?

不動産投資をしていく上でよく聞かれるのが

一棟貸しのマンションか区分のマンションの

どちらがおすすめでしょうか?ということです。

 

その方の資金量にもよりますが、最低でも数千万円以上の

現金を所有して投資するなら一棟貸しのマンションに投資を行う

ほうをおすすめします。

 

その理由などをいくつか上げていこうと思います。

一棟貸しのマンションのメリット

マンション投資でいうと最小単位はワンルームに投資する場合が

考えられますが、よほどの利回りが見込める物件でない限り

区分所有でワンルームに投資するのはおすすめできません。

 

また、管理費や修繕積立金が古くなるに連れ上昇してきますので

手取りの収入は実質減ってきます。

 

そのため、赤字になるケースも考えられますので今所有している方は

売却なども視野に入れながら常に調査することが必要です。

 

ワンルームマンションの場合は、収入に当たる家賃は東京でも

6-7万円台が多く、その割にはリフォーム費用は2LDKや3LDKと

ほとんど変わらないくらいかかってくるからです。

 

ユニットバスの交換など行えば120万円程度はかかりますので

費用対効果が小さいと言えます。

 

おすすめできる区分所有マンションなら最低でも50平米以上の広さがあり

すでに大規模なリフォームが行われてこの先20年は

大きな工事が不要と思われる物件を取得する場合です。

 

そのような物件を、利回り計算して最低でも8%以上見込める

なら検討して良いと思います。

 

ただ、実際に探してみるとわかりますが、利便性も良い地域でそのような物件は

なかなか見つからないのが現状です。

 

それに比べて一棟マンションの場合ですと、一番工事費用としてかかる

防水工事など外回りの修繕がきちんとされていることが確認できる

物件なら、購入してみる価値はあると思います。

 

投資金額も数千万円から数億円になると思いますが

収入も安定的に得やすくなり、よほどの物件でない限り

全く収入がなくなるという失敗がしにくいからです。

 

また、一階部分に店舗などを入れることができれば

大きな収入源にもなり、銀行への返済の助けにもなります。

 

一棟マンションなら将来売却しやすくなる

区分マンションに比べて一棟マンションの価値は土地の部分です。

 

建物の価値は、評価証明書などを見ていただくとわかりますが

古くなってくると限りなく価値が減ってきます。

 

そのため、一棟で所有していれば売却しても土地の価値は残りますし

区分所有のように建て替えなどで、所有者の合意ができない

などの問題が生じません。

 

この他税金などで違いもありますので、今回の情報がお役に立てたらと思います。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


一棟貸し

一棟でビルなどを所有して貸す場合

どのようなことに気をつけたら良いでしょうか?

 

事務所や倉庫、店舗などマンション以外でも

賃貸に出すことは可能です。

 

一棟で貸す場合の方法やメリット、デメリットなどを

お伝えしたいと思います。

 

一棟貸しの事務所ビルの場合

今まで自社ビルなどで使っていたビルを一棟まるごと

賃貸で貸す場合です。

 

物件の種別ごとに違いがありますが事務所ビルの場合は

1階部分の構造によって決まりやすさが実は違います。

 

実際に弊社で募集していた物件で、1階部分が駐車場

で車が4-5台とめられるところでした。

 

広く広告を売って募集したところ、実際に多かったお問い合わせは

車を複数台所有していて、20-30坪程度の事務所がついたところを

探していらっしゃる法人さんでした。

 

問い合わせはとても多く、広範囲で探しているけどなかなか駐車場付きの

ところがない。との意見が非常に多かったです。

 

その物件は、結局車を4台とめて運送する会社で決まりました。

 

事務所の広さよりも、1階の駐車場の広さが一番のポイントだった

とおっしゃっていました。

 

駐車場付きの空き物件をお持ちのオーナー様は

ぜひご相談ください。

 

弊社に管理委託していただければ

駐車場なしの物件よりも良い条件で、賃貸に出せる方法をお知らせいたします。

 

マンションやアパートの場合でもやはり駐車場はついていたほうが

競争力があって借りては付きやすいと思います。

 

一棟ビルで駅近なら店舗も

もし、あなたのビルが駅から近くて周辺のビルに店舗が入っているなら

店舗に特化したビルにすることも検討できます。

 

特に、居酒屋などの飲食店舗に貸すことができれば

家賃も事務所などに比べ高く取れることが考えられます。

 

貸すために必要な設備などもありますので、最初はオーナーさん側で

ある程度設備が整った状態に工事をするとそれいこう空室の期間が少なくできて、

結果的に家賃収入が増えることに繋がります。

 

ただし、一階部分を居酒屋などの飲食店舗に貸すと夜間の騒音や

2階部分が住居になっている場合などは気をつける必要が出てきます。

 

一棟貸しのマンションでは

では、一番多いと思われる一棟貸しのマンションはどうでしょう。

 

一棟でマンションやアパートなどの住居系の物件の場合は

最近では家賃保証などで一括借上げしてもらえる業者もあります。

 

しかし、最初の数年だけ契約時の家賃が入ってきたけど、その後は右肩下がりで

通常の相場で貸したほうが収益が上がったはずと後悔するオーナー様も多いです。

 

それよりは、会社で一棟で借り上げてくれそうなところを探して

貸したほうが収益としてはあがるでしょう。

 

結局はエンドユーザーさんに貸して家賃収入を得るわけですから

同じことです。

 

このように一棟貸しで賃貸経営を行っていくことは

空いたときのリスクは多少ありますが、まずはご自分のビルのまわりで

どのような賃貸需要があるかをはっきりと分かっておくことが重要です。

 

賃貸管理会社とよく話して需要がどんなものか確認してみましょう。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


墨田区の不動産はどうなっている?

錦糸町をはじめとして人気のエリアがたくさんある墨田区。

ここで不動産物件を探して投資対象にする方は多いです。

 

近年は外国人の投資家も非常に増加傾向にあって

価格が上昇している一因になっています。

 

そのため、特に最近は築年数が30年以上の物件まで値上がりしている状況です。

 

墨田区の不動産に投資する場合もしくはすでに所有している場合

知っておいたほうが良いことをいくつかお伝えします。

墨田区の不動産はおすすめのエリアです

墨田区で不動産を探す方は、大手町や千葉方面のアクセスの良さを重視して

物件を探します。山の手線内のエリアは一番人気ですが、投資効率としては

利回りが落ちるのでおすすめできません。

 

それと比較して墨田区や江東区のエリアは

利便性がとても良く、その上、土地が比較して安いために

山の手線内の物件より利回りが期待できます。

 

墨田区で不動産の需要は、一棟のマンションやアパート、飲食店舗や事務所などあらゆる種別の

物件の需要があります。

 

城東地域で一番の人気エリアであるため土地の価格はある程度しますが

大通りから一本入ったところであれば墨田区の不動産は狙い目のものが見つけることができます。

 

一回に飲食店舗が入っているビルなどは人気で安定収入につながる傾向があります。

 

墨田区の不動産屋はどこがいい?

では、どんな不動産屋さんに依頼すればよいでしょうか?

注意すべきことは、賃貸中心で売買のことが詳しくないとなかなか難しいということです。

 

墨田区の不動産屋だけでも結構な数があるので、どこに依頼したらよいか迷うこともあると思います。

賃貸マンションや事業用ビルなどは賃貸と売買の両方のことを理解している担当でないと

長期に渡る投資について成功パターンをご提示するのは難しいでしょう。

 

最近は新築物件が次々と建築され、ライバル物件が増えていく中で

他の物件に勝って、生き残っていかなければなりません。

 

墨田区で不動産会社はみつかりましたか?

以上のように売買と賃貸の両方がわかる担当者がいる業者に依頼することは重要です。

もし、見つからなければお気軽に弊社までご相談ください。

 

売買と賃貸のどちらも経験を積んだ専門スタッフが対応させていただきます。

 

収益物件の情報は通常あまり表に出ることはないので

調べるのも大変だと思います。ビルオーナーさんのお悩みは

出来るだけ早く解決する必要があります。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。