墨田区 不動産

賃貸管理会社だから高く売れたビル

以前弊社で長年、管理を担当させていただいてたビルオーナーさんから

年齢的なことを理由に売却したいとの申し出がありました。

 

その時のやり取りや、他社の買取業者の動きなども

お伝えしていこうと思います。

大手の仲介業者の査定額は・・・

そのオーナーさんは弊社以外にも大手の仲介専門業者へ

相談したところ、査定金額が出たようでした。

 

しかし、それは収益物件にもかかわらず正確な家賃の情報が

なかったために、非常に曖昧な査定だったようです。

 

そこで、弊社では、管理会社として家賃収入から収益還元法で売却価格を割り出して

できるだけ高い価格で売ったとも瑕疵担保責任が来ない条件で

ご提案しました。

 

やはり長年の賃貸管理でのお付き合いがあったために

情報をもとにした正確な売却査定に納得していただき

弊社で見つけたお客様で売ることができました。

大手だから高く売れるとは限らない

その時のオーナーさんがはっきりとおっしゃっていたのが

大手だから高く売れるとは限らないねということです。

 

広く広告費を使って売却活動しても、それが必ずしも

高く売れることにはつながらないからです。

 

その地域のことをよく知っていて、ビルの欠点も理解した上で

ないと結局は売却にはいたりません。

 

ですので、今回のような瑕疵担保責任を負わないという

特約もつけた上で売主さんの意向にあった売却ができるのは

実は賃貸管理会社なのです。

 

物件のことを誰よりも詳しく知っていて

特に設備などの欠点については説明義務があるので

売却活動中に買主にきちんと説明をすることができるのは

管理会社以外は難しいとも言えます。

利回り計算には正確な家賃計算から

そのときにやり取りしていたことは、大家さんは大手仲介業者に

家賃などの情報を知らせていなかったことです。

 

日頃付き合いがあった業者ではなかったので、

室内も見せることも許可せずに、

売却か価格の査定をさせていました。

 

結果は正確な価格は出せずにアバウトな価格で

オーナーさんの納得のいく数字ではありませんでした。

 

収益物件の売却時には家賃に関しては実際に借り手がついていた家賃で

計算していかないと、買い手はその数字を信用できずに

売却価格の妥当性が失われてしまいます。

 

築年数が経過してきてる物件だと、利回りは8から10%程度は求められますので

それの根拠である家賃の部分をきちんと示さないといけません。

 

室内の内装部分もそのまま貸して使えそうかどうか

も専門家の目で見ていかないとあとあと売買契約後に

トラブルになりかねませんので注意が必要です。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

 

 


ビルの売り物件をうまくさがすには?

ビルで売り物件をお探しですか?

ビルでも事務所などのオフィス専用ビルや飲食店舗などが入った

ビルなど用途によって様々な物件があります。

 

希望条件を明確にすることで、より効率的な売り物件に出会うことができますので

その際に注意しておくことをいくつかお伝えします。

 

ビルの売り物件は広いエリアで探すのがおすすめ

ビルの売り物件の情報は、賃貸マンションなどと違って、比較的

表に出ない状態で取引されていることが多いです。

 

弊社では、幅広く業者との付き合いがあるので、

これから表に出す情報などいち早く入手することができます。

 

エリアはどこでも探すことができますので、

売りビルをお探しの方はぜひお問い合わせください。

 

業者間のレインズというシステムや金融機関からの情報などは

いくらなら売れそうかどうかといった、価格さえ折り合えば安く手に入る可能性がある

段階なのでお得です。

 

しかし、賃貸専門の業者はそれらにはタッチしないために

わかりませんとの答えが来るでしょう。

 

売りビルの築年数が古いもので10%近くの物件を

探し当てられれば良いと思います。

 

ビルの売り物件をさがすときは理由をはっきりと伝える

ビルの売り物件を購入希望と伝える場合は

相続税対策や、買い替え、または自社ビル使用など購入理由をはっきりと伝えましょう。

 

それによりおすすめできる物件に若干の違いが出る場合がありますし

先程触れたように金融機関などからの情報は特に現在のビルの所有者に

伏せた形で買い主を見つけようと動きます。

 

そのため、情報の取扱には神経質になることもあるので

購入者としてはっきりとした理由がある方限定に

物件の情報をご紹介するといったことが多いためです。

 

もちろん大事な資金計画もざっくりと伝え、自己資金や借入金の額など

はじめからある程度融資が受けられるかどうかはっきり調べておくケースが多いです。

ビルの売り物件で相場を知りたいなら

現在すでにご自分でビルを所有して、売却価格の相場を調べたいなら

ネット上に出ている表面利回りはあまり当てにしないほうが良いと思います。

 

ほとんどの場合、売主側の希望でできるだけ高く売るために

実際は空室の部屋の場所も想定利回りとして賃料に含めて

基本はあくまでも「満室になったとしたら」年間の家賃はいくらですという表示

がされています。

 

どんなに新築の駅近物件でも

この数字のままずっと空室も出ずに続くことはまずないので

空室率で8割程度と見て計算したほうが良いです。

 

それと賃貸管理の業者に詳しく物件を見てもらい

賃料以外の設備や内装、外装も含めた査定をしてもらうことをおすすめします。

 

賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。