建て替え

宅地の相続の際に知っておくべき小規模宅地の特例

現金で土地を購入しその土地に賃貸マンションを建設して賃貸に出すという方法は、

相続税の節税方法としてよく知られています。

この方法を採用した場合には貸付事業宅地用の

小規模宅地の特例も適用されるので、相続税の節税効果はより大きくなります。

相続税の計算における小規模宅地の特例とは

相続税の計算における小規模宅地等の特例とは、

被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業用又は居住用の土地で、

一定の要件を満たす場合には限度面積までの部分について、

相続税の評価額を50%~80%減額することができるというものです。

被相続人が居住用に使用していた宅地に相続があった場合、

その宅地の評価額は330㎡まで80%減で計算されます。

例えば、被相続人が居住用に使用していた宅地の面積が400㎡、

その宅地の相続税評価額が㎡当たり10万円だとします。

このケースで特例が適用されない場合には、

この宅地の相続税評価額は400㎡×10万円=4,000万円となります。

しかし、小規模宅地の特例が適用されるため

限度面積の330㎡までの評価額は80%減の2万円/㎡で計算され、

330㎡を超える70㎡については本来の10万円/㎡で計算さえます。

従って、本特例が適用された当該宅地の相続税評価額は

330㎡×2万円/㎡+70㎡×10万円/㎡=1,360円となります。

この特例があるため主な相続財産が居住用宅地だけという方であれば、

正味の遺産総額が基礎控除内に収まるので、相続税が非課税になるという可能性が高くなります。

事業用宅地が相続財産である場合の特例

被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が

事業用に供していた宅地が相続財産となる場合、その宅地が貸付事業以外の宅地である場合には、

限度面積400㎡まで評価額を80%減額することができます。

貸付事業とは、「不動産事業」「駐車場業」「自転車駐車場業」等を言います。

例えば、不動産貸付業を営む方に相続があった場合、

その事業用土地について一定の要件を満たす相続があった場合、

限度面積400㎡までは相続税評価が本来の評価額の20%となりますから、

相続税の節税に繋がります。

貸付事業の用に供されていた場合には、被相続人が自ら相続があった土地を貸付事業に供していた場合に、

限度面積を200㎡までは相続税評価が本来の評価額の50%となります。

居住用宅地の特例と、事業用宅地(貸付事業に供する宅地及び貸付事業以外に供する宅地)の特例を併用する場合には、

適用される宅地の総面積に対する限度面積が設定されています。

居住用宅地の特例と貸付事業地以外の事業用宅地の特例を併用する場合には、

併用される宅地の総面積は730㎡が上限となります。

貸家建付地に係る小規模宅地の特例について

現金で土地を購入し、その土地に賃貸用アパートを建築し賃貸に出すというのは

よく利用される相続税の節税の方法です。

この方法を採用した場合には、小規模宅地(被相続人の貸付事業用宅地)の特例が利用できます。

この特例を活用した場合、相続財産である土地の評価額を200㎡まで

本来の評価額よりも50%減じた金額とすることができます。

賃貸アパートを利用した相続税対策を行う場合には、この特例が利用できますので

節税効果はさらに増大します。

この方法の節税宅策を行う場合にはこの特例のことも忘れないで考慮する必要があります。

この貸付事業用宅地の特例と被相続人等の居住用宅地に係る特例の双方を利用する場合には、

貸付事業用宅地の特例適用面積×200/400+居住用宅地の特例適用面積×200/330の合計面積が200㎡以下という

特例適用の限度面積が設けられています。

貸付事業用宅地の特例の適用限度面積は200㎡までと少なめですが、

宅地全体の相続税評価額が高額になる場合には、それでも結構大きな節税効果を生みます。

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現金を土地に変えておくと相続税の節税になる

よく聞く相続税対策で、賃貸マンションやビルなど
収益性のある物件を購入する話があります。

それは、現金に比べて不動産の評価の方法により
税率が不動産のほうが安くなるからです。

土地の相続税評価は主要な市街地について
国税庁が定める路線価に従って評価されます。

しかし、路線価は時価評価の80%程度の水準で設定されていますから、

この違いを利用して、相続財産を現金で保有しておくのではなく

土地や建物で保有するようにすれば相続税が節税できます。

相続税評価における路線価は時価の70-80%程度

相続税評価における土地評価は一般的には路線価方式で行います。

路線価方式とは土地の相続税評価の際に、
路線価に評価対象地の地積を乗じて評価額を計算する方式のことを言います。

路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面する
宅地の1㎡当たりの価格のことを言います。

路線価は、全国の市街地について国税庁が設定して
それをホームページで公開していますので、それから確認できます。

例えば、東京都新宿区新宿5丁目3番に接する道路の路線価は1,650千円/㎡ですから、
この地番の土地100㎡の相続税評価額は、1,650千円×100=1億6千5百万円ということになります。

さて、路線価は時価の80%程度と言われています。

上記の土地についていえば、路線価が1億6千5百万円であるとすると
この土地の時価は2億625万円ということになります。

時価とは普通に不動産取引を行うとした場合に成立する価格のことです。

現金が土地に変わると相続税の評価が70%程度に

相続税評価における路線価が時価の70-80%程度であるということは非常に重要です。

例えば、1億円の現金をお持ちの方が現金を持ったままお亡くなりになられた場合、
相続財産評価額は1億円です。

しかし、この方が生前に1億円の現金で土地を購入していた場合には、
相続税評価額は時価評価額の80%ですから8,000万円となります。

現金を土地に変えておくだけで相続財産を20%削減することができます。

相続財産を20%削減した場合に、相続税も20%削減されるかというと

必ずしもそうではありませんが、いずれにしても間違いなく節税効果は発揮します。

土地を購入するだけで相続税の節税ができるのですから、

この方法は誰でもできる非常に単純明快な方法で多くの方が行っています。

土地を貸し出すと相続税評価額は激減する

現金で土地を買っておくことは非常に簡単な相続税の節税の方法ですが、
購入する土地はどんな土地でもよいというわけではありません。

購入した土地は遊ばせておくわけにはいきませんので、

購入後に十分な活用ができる土地を選んで購入する必要があります。

土地の利用方法としては、駐車場として利用する方法や賃貸住宅を建築して賃貸に出す方法があります。

また、更地のまま借地として貸し出す方法があります。

相続税の節税の観点からは、駐車場敷地としてか又は更地のまま他人に貸し出す方法が最も適切です。

他人に土地を賃貸すると、相続税評価において、更地評価額×借地権割合に

相当する金額を更地価格から控除して評価額を計算できます。

借地権割合は、更地価格(所有権価格)に対する借地権価格の割合のことを言います。

例えば、借地権割合が70%の地域に所在する土地に借地権が設定されていた場合には、
その借地権の相続税評価額は更地価格に70%を乗じた金額になります。

借地権割合が70%の地域の土地を他人に貸し出している場合に、

その土地が相続財産となるとその相続税評価額は更地価格の30%になりますので、
相続税評価額を70%削減できます。

購入した土地に賃貸マンションやビルを建てる

相続税対策として土地を購入した場合に購入した土地を活用することが重要となるのですが、
その活用方法の1つに購入した土地にマンションやビルを建てて賃貸に出す方法があります。

この方法は、更地のまま借地に出す方法よりも、
土地の相続税評価額は高くなるので相続税の節税効果としてはイマイチです。

しかし、更地のまま借地に出すと、借地人がその土地に建物を建てたりすることが多くなりますが、

そうなると購入した土地の利用が著しく制限されます。

一方、購入した更地に自分でマンションやビルを建てて賃貸に出す場合には、

土地と建物の名義が自分名義ですから、

土地の利用が大幅に制限されることはありません。マンションやビルの賃貸による不動産収入も入ってきます。

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更地に賃貸マンションを建てた場合、相続税はどれくらい安くなるの?

相続税対策の代表的な方法として、相続財産の更地を保有している場合、
その更地にマンションを建てて賃貸に出す方法があります。

この方法を採用した場合、一体どのくらいの相続税が節約できるかについて解説します。

貸家建付地の相続税評価の方法について

更地にマンションを建てた場合、相続税がどれだけ節約されるのかということを解説する前に、
貸家建付地の相続税評価の方法について解説します。

土地上に賃貸住宅が建っている土地のことを貸家建付地と言います。

相続税評価では、この貸家建付地の評価額は次のように計算します。

 

貸家建付地の価額=更地価格-更地価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

 

ここで、借地権割合とは相続税評価において借地権の設定されている土地について、
土地の所有価格に対する借地権価格の割合のことを言います。

例えば、借地権割合が30%であれば、その土地の更地価格が1,000万円である場合には、

その土地に設定されている借地権(賃借権や地上権)の評価額は300万円となります。

 

借地権割合は国税庁のホームページから簡単に確認することができます。

借地権割合は全国の市街地のほぼすべてに設定されており、その割合は30%~90%になります。

更地価格が高ければ高いほど借地権割合は高くなる傾向があります。

借家権割合は、土地上に借家が立っている場合、
大家からその借家を借りる権利の評価額の土地評価額に対する割合のことを言います。

借家権割合はほぼ全国一律に30%となります。

賃貸割合とは、マンションなどについて賃貸可能な部屋の総面積に

対する実際に貸し出している部屋の面積の割合のことを言います。

簡単に説明すると、全く面積が同じ部屋が10部屋あるマンションについて、

そのうちの8部屋を実際に貸し出し残り2部屋が空室である場合、賃貸割合は80%となります。

更地にマンションを建てた場合、相続税はどれくらい安くなるか

更地の相続税評価で1億円の土地を保有している方を想定します。

単純化のため、この方の相続財産はこの土地のみ、
この方の推定相続人は配偶者と子が2人とします。

この方の相続について土地を更地で保有して場合には、
3人の相続人が支払う相続税の金額は以下のように計算されます。

{1億円-(基礎控除額:3,000万円+600万円×3人)}×30%-700万円=860万円です。

一方、当該土地の所在する地点での借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%とします。

すると、この土地にマンションを建設して賃貸して貸家建付地とした場合の

この土地の相続税評価額は1億円-1億円×70%×30%×100%=7,900万円となります。

これから基礎控除額4,800万円を控除すると3,100万円が相続税の課税財産となります。

3人の相続人が支払う相続税の総額は、3,100万円×20%-200万円=420万円となります。

このケースで、更地を相続財産とした場合の3人の相続人が支払う相続税の金額が860万円で、

相続財産を貸家建付地とした場合の相続税が420万円ですので、

差額の440万円が更地を貸家建付地とすることにより節税される金額ということになります。

貸家建付地は相続税対策として単純明快な方法

平成27年から、相続税の基礎控除額が4割程度引き下げられました。

この引き下げによって、相続発生者のうち相続税が課税される人の割合が

4%から6%に増大すると言われています。

従って、今後は相続税対策はますます重要となってきます。

更地を所有している方が更地にマンションを建てて賃貸に出すと、

土地の相続税評価が引き下げられるので、

相続税を引き下げることができます。

この方法は、非常に単純明快な方法なので土地のオーナーの方であれば簡単にトライできます。

賃貸マンションを持っていると不動産収入も入ってくるし、

相続税の節税と併せて一石二鳥です。

更地にした場合と貸家建付地にした場合とでは、
相続財産が低くなることをご理解いただけましたでしょうか?

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土地を更地で保有するデメリットとは?

土地を更地で保有していると相続の時に相続税が高くなりますので、
更地で保有している土地があったら、土地上に建物を建てるなどの対策が必要です。

遊休地をお持ちの方であれば、相続が目前に迫ってあわててからではなく、
早めに対策を打っておくことが良い選択です。

更地の相続税は高くなってしまう

相続財産が更地である場合、その更地の評価額がそのまま相続財産に算入されます。

相続税の最高税率は55%ですから、最高税率が適用された場合には、
相続財産の半分以上が相続税として徴収されます。

特に都市部に土地をお持ちの方であれば土地の評価額が高額になりますから、
その分相続財産の金額も大きくなり、より高い税率が適用されて相続税も高くなります。

 

貸家建付地にすると相続税が節約できる

更地を保有している方であれば更地にアパートなどを建築して
賃貸に出しておけば、相続の時に相続税を節約できます。

更地にアパートなど建ててそれを賃貸に出した場合、
その敷地となっている土地は貸家建付地となります。

貸家建付地の相続税評価額は、更地価格から
更地価格×借地権割合×借家割合×賃貸割合で
計算される価額を控除した金額となります。

借地権割合と借家権割合は国税庁のホームページで公開していますので、
調べることができます。

借地権割合は評価対象地の所在地に応じて30%~90%となっています。
借家権割合は全国ほぼ一律で30%となっています。

賃貸割合は、アパートの賃貸面積に対する実際に賃貸されている
面積の割合のことを言います。

例えば、評価対象地の借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%とした場合、
借地権割合×借家権割合×賃貸割合=21%となります。

従って、このケースでは更地を相続財産とするよりも、貸家建付地を相続財産とした方が、
21%も相続財産の価額を引き下げることができます。

借地権割合の確認方法

貸家建付地の相続税評価で使用される借地権割合や借家権割合は、
国税庁のホームページから簡単に確認することができます。

国税庁のホームページから「平成30年分財産評価基準を見る」のページに入ります。
すると、日本の全国地図が表示されていますから、評価対象地が所在する都道府県をクリックします。

○○都道府県財産評価基準目次が出てきますので、その中から「路線価図」を選択すると、
選択された都道府県内の各市区町村のリストが出てきますので、
そのリストの中から評価対象地の所在する市区町村名をクリックします。

市町村名をクリックすると、その町内の町又は大字名と路線価図ページ番号が出てきます。
評価対象地が含まれる町内又は大字に所属する路線価図ページを開くと、
住宅地図と路線価が表示されています。

路線価図で評価対象地の所在を確認したら、対象地に接する路線にAからGまでの
アルファベット記号が記載されていますので、その記号を確認します。

アルファベット記号に応じて、借地権割合が次のように定められています。
記号 借地権割合 記号 借地権割合
A 90% E 50%
B 80% F 40%
C 70% G 30%
D 60%

この記号を確認することで、
評価対象地の借地権割合を調べることができます。

借家権割合の確認方法

借家権割合を確認する場合も、国税庁のホームページから
「平成30年分財産評価基準を見る」のページに入ります。

すると、日本の全国地図が表示されていますから
、評価対象地が所在する都道府県をクリックします。

都道府県をクリックすると「○○都道府県財産評価基準目次」が出てきますが、
ここで「借家権割合」のタブをクリックします。

すると、選択した都道府県の借地権割合が表示されます。
借地権割合は同一の都道府県であれば一律に同じ水準です。

例えば、東京都の借屋権割合は30%です。

 

土地を更地で保有するデメリットまとめ

相続財産が更地の場合には相続財産の金額が大きくなり、
その分相続税が高くなります。

更地にアパートやマンションなどを建てて賃貸に出すなどしておけば、
相続財産の価額を引き下げて相続税を節約できます。

更地にした場合と貸家建付地にした場合とでは、
相続財産が低くなることをご理解いただけましたでしょうか?

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