不動産の譲渡所得税はどのくらいかかるの?

不動産売却時は、不動産を売った分全て現金が残ると考えていたら
実は、売った後に税金や手数料などの支払いで手元に少ししかお金が残らない
という事もありえます。そうした事態を防ぐためにも、売却時にかかる
譲渡所得に課税される税金について考えてみましょう。

今回は

  • 譲渡所得税を支払う場合はどのような場合に支払うのか
  • 譲渡所得税の計算方法はどのように行うのか
  • 譲渡所得税の支払いはマイホーム、事業用不動産を売却した場合

についてお伝えしていきますので、不動産投資において重要な出口戦略である
将来売却時に利益を出して、譲渡所得がどの程度発生して、譲渡所得税を
支払う必要があるのかしっかりと、把握していきましょう。

譲渡所得税を支払う場合はどのような場合に支払うのか

不動産を売却して利益が出た場合は、事業所得や給与所得などとは別に計算することになっています。
これは源泉徴収や確定申告で納付する税金と同じ種類ですが、給料等の所得とは区別して計算します。
つまり、サラリーマンで得た所得と不動産売却で得た所得は別扱いになります。
譲渡所得は土地や建物などの不動産を売却した金額から取得費や譲渡費用などを引いて計算します。
売却をして譲渡所得が発生していない場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税の計算方法はどのように行うのか

まず、不動産を売却したときにかかる譲渡所得税は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合と
5年を越える期間の長期譲渡所得に分けて計算します。
不動産を譲渡した年の1月1日において所有期間が上記の年数でどちらに当てはまるか判断します。

ここで確認しておくべきポイントは

  • 土地や建物を「取得した日」をまず確認する
  • 売買だけでなく、相続や贈与により取得したものも入る

 

ということです。取得日から計算して売却した日までを所有期間とします。

課税短期譲渡所得の税金計算方法

課税短期譲渡所得が1,000万円の場合

所得税は1,000万円×30%=300万円

復興特別所得税が300万円×2.1%=6万3,000円

住民税1,000万円×9%=90万円

合計396万3,000円となります。

課税長期譲渡所得金額の税金計算方法

課税長期譲渡所得が3,000万円の場合

所得税は3,000万円×15%=450万円

住民税3,000万円×5%=150万円

合計600万円となります。

所有期間が10年を越えているマイホームを売却したときは軽減税率が
適用されるので6,000万円以下とそれを越える部分で計算方法が変わります。

譲渡所得税の支払いでマイホーム、事業用不動産を売却した場合

マイホームを売却した場合は、上記の所有期間に関係なく、3,000万円まで控除が可能となります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特例と呼びます。
ポイントは、住まなくなった日から3年目の年末までに売却する必要があります。
その他条件がありますので、よく確認してから検討しましょう。

店舗併用住宅のような事業用の部分が入る場合は、その部分とそうでない部分で案分が
必要ですので、特別控除が受けられる部分がどの程度か計算しましょう。
以上のように、売却や買い換えの不動産の種類や保有期間、居住用か事業用かで
特例や軽減税率が適用されるかどうかが、分かれてきますので売買契約の前に
よく調べてから行うようにしましょう。

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