空室対策に有効な3つの改善策

すでに始まっている大空室時代。人口減少で借り手自体が減少していく中で

不動産のオーナーとして安定的に賃貸経営を行うには、どのようなことを

行っていく必要があるのか、考えてみましょう。昔は通用していたことでも

今は効かなくなっていることも増えてきています。


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空室対策以前の問題として明らかに賃貸物件の供給過剰になっている

これは他の記事でもお話ししたことですが、少なくとも当社のある墨田区では

ワンルームタイプのマンションは明らかに供給過剰です。

ニーズとしてはファミリータイプが人気なのですが、建築されるのはワンルームタイプ

ばかり。目と鼻の先の距離で建築中なのに、またここでも新築ワンルームをまた

建てている。どうしてこんなに同じような物件をたくさんたてるのかと不思議に思う方も

いらっしゃるでしょう。周辺の賃貸物件の事前調査も十分に行わずに

建設会社の提示してきたプランのまま賃貸物件を建てることは非常にリスクを伴います。

数年間の新築後の間は困ることはないかも知れませんが、10年以上経つと状況はがらりと

変わって、決まらなくなってから部屋を広くすることはできないので、その時に

周辺の物件が比較して広く建てられてしまうと、できることは家賃を下げ続けることだけに

なってしまいます。

当社では物件の管理をさせていただいていたり、また物件を探している方から依頼を受ければ

他社が管理している物件を紹介して契約していますので、周辺の物件の事は

大体把握しています。他社管理の物件を多く見ていく中で、この部分は最近非常に強く感じ

ているところです。

空室対策を考える時は周辺の物件の状況を把握することが重要

以前にも他の記事で書いたことですが、賃貸情報を探して賃貸物件を見て回るお客様は

皆さん最低3件程度は実際に内見を行い、その後家に帰ってネットでまた賃貸情報を探すことを

繰り返しています。これはエリアを絞った探し方であればその地域の大部分の賃貸条件である

家賃をはじめ、敷金や礼金の額、広さ、築年数、駅からの距離や日当たりの良さなど数多くの

条件のもと物件どうしが比較され、厳しい観点で評価されているということです。

ネット上でほとんどの物件の善し悪しが決められ、その中から厳選された物件だけリストで

抜き出して業者に連絡をする流れなので大家さんも同様に同じような広さと間取で

ご自分の手持ち物件のどこが弱いのかどこが強みなのかを

把握した上で改善策を考える必要があります。

空室対策として建物の設備は入居者のニーズに合っているか

手持ちの物件にとって一番空室になりやすい要素としては、先程の周辺物件の供給過剰

があげられますが、その他には建物設備のグレードが他の物件と比べて優れているか

もしくは劣っているかということが、見ていて大きいかと思われます。

例えば最近見た新築のワンルームマンションでは、風呂場の浴槽が小さく

体の大きい私では入れないなと感じるようなサイズの浴槽を入れていました。

恐らくグレードを落として建築費を抑えるためで行ったことでしょうが、これは

入居者を結果として選んでしまうことにつながり、収益の低下に直結します。

特に女性の方は水回りに関心が高い方が多いため、他の物件で当たり前に

付いている設備がなかったり、このように浴槽のサイズがなぜか小さかったり

するとそれだけで他の物件へ目がいってしまい、なかなか決まらないという

結果につながります。浴槽のサイズを大きなものに変更することは

スペースの関係上難しいことですので、建築前の管理会社との細かな

打ち合わせが必要となってきます。

空室対策は常に将来を見据えて早くから行う

賃貸経営を行う上の空室対策では、築年数が古い物件はどうしても空室率が

上がってきます。最悪の場合、家賃収入よりも支出の方が大きくなり、アパート経営

マンション経営が成り立たなくなることも考えられます。

これとこれを行えば空室対策は大丈夫、というような単純なことではないことを

ここまで読んでいただけた方ならお分かりでしょう。人間相手のビジネスですので

周りのアドバイスに耳を傾け、周囲のライバル物件の状況を把握しながら

将来に向けた空室対策を行えると良いかと思います。

建物が古くなり10年、20年たつとどの程度家賃が下がっているのか

まで細かくリサーチして、室内の内装工事が必要であればリフォームした部屋を

下見させてもらうことも管理会社を通せば可能な場合もあります。

その知識が必ず将来役立ちますので、早めの準備をしていければ大丈夫です。

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