マンションなど不動産購入による相続税対策は必要か?

現在の日本は現金を持っている状態で相続が発生すると、相続税においては非常に不利に働きます。

1億円の現金を相続する場合と、7,000万円の土地と3,000万円の建物の合計1億円で

相続をするのでは、条件によりますが最大で2倍以上の税金の支払いに開きが出ます。

平成27年から相続税控除の対象が引下げられ、相続税を支払う必要がある人が増えて

いますので、皆さん相続が発生した場合、対策を行うのとそうでない場合との

シミュレーションは出しておく必要があります。

そこで、今回は相続税対策にマンションを購入するメリットを挙げたいと思います。

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相続税対策でマンションをローンを組んで購入する

すでに土地や、ある程度の現金を持っておられる方は、ローンを組みマンションを購入もしくは

建てることをお勧めしたします。ローンを組むことにより、ローンを組んだ分資産が減ることになる

ため、相続税がかかる対象の資産も減額され、相続税が減ることになります。この場合、ローンの

繰り上げ返済は逆効果になる。返済した分は相続税にかかる資産のマイナス分が減るためです。

また、マンションの場合は「事業」になり、毎年のローンの利息分の支払いは「経費」として

扱われますので、事業の節税効果もあります。最近の不動産投資の流行で、マンション購入を

生命保険として扱う事業もあり、一部の生命保険会社ではマンション専用のローンが登場しています。

基本的にマンション購入は事業にあたるため、住宅ローンのように団体信用生命保険の加入が

ありません。しかし、生命保険として扱う場合は、住宅ローンの団体信用生命保険のように

建てた方が亡くなった場合に、ローン支払い義務が無くなるものもあります。

従って、相続人に残債を残すこともなく、かつ自分の資産も守られるため

相続税対策としては非常に有効とおもわれます。

相続税路線価の価値は不動産購入額の8割

不動産の相続税を算出する際の評価額計算は、相続税路線価を使用します。

この相続税路線価は不動産購入額の約8割だといわれています。

つまり、表面上約2割の資産が、相続税対象の資産から減らせることになります。

これだけ聞くと、なんだか資産価値が減ったように思われるかもしれませんが

マンションを購入することは賃貸収入があるということです。

2割分の減額などは賃貸収入で取り戻すことができます。

冒頭の1億円の土地と建物の合計で購入した不動産ですと、相続税の評価額は

7,400万円で2,600万円も減額され、もちろん現金では1億円のままです。

不動産の形で相続人へ引き継がれれば、その後も家賃収入として

入り続けるものですから、対策として不動産を購入する方が多いのです。

相続税対策にはならないのが更地や駐車場

相続税対策にはならない不動産としては、皆さんご存じと思いますが

更地として保有している土地や駐車場としてある土地です。

これは、観光地や駅が近いなどの立地が良ければ一定の収入があり

資産としても良いかもしれません。しかし、特にメリットがない場合は

貸家建付け地でないと、税金の支払いがマンションよりもかなり多くなります。

固定資産税については、駐車場の場合はマンションの6倍となるため

駐車場よりはマンションの方が、その観点からは有利だと思われます。

上記のように、マンション購入は相続税対策としてはかなり有効な策と言えます。

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