大家さんが知っておくべき入居審査のリスク

弊社の営業エリアの墨田区では賃貸マンションの

物件同士の競争がとても激しいです。

 

少ない入居者を多くの賃貸物件で取り合うような

状況が激しくなっています。

特に仲介専門業者は部屋を決めるために

入居者の審査は通過するかどうかは手数料収入

に大きく関係してきます。

 

そんな中で賃貸管理を行っている業者向けに

大家さんにとっては大きなリスクとなりうるサービスを

提供している業者があるようです。

 

入居審査時の借り主の職業を偽るための

サービスです。

気づかないで任せていると後々問題が出ることが多いので要注意です。

審査落ちになるはずの入居者が審査を通過するために使った○○とは!?

それは、地場の管理会社ではまずないですが

賃貸仲介の専門店ではよく使われているサービスのようです。

 

そのサービスとは・・・

 

仕事先の在籍証明や給与明細などまで有料で発行しているようです。

 

サービス内容は充実しています

これをわざわざお金を払い利用している人たちは

想像はつくと思いますが、水商売系や風俗店勤務の方

または、管理会社が大手で年収が足りなく審査落ちしそうな方のようです。

 

FAXで送りつけていることを見ると、すべての業者に送って

需要があるのでこの商売をしていると思われます。

 

法律的にはもちろん問題があります。

賃借権をだまし取る形になりますから。

 

大家さんはこのようなサービスを利用して

自分の賃貸物件に不正に入居されていないか

気をつけたほうが良いと思います。

 

収入が足りなかったり、夜の商売の方は生活のリズムが異なるために

騒音などの苦情のもとになる可能性がります。

 

また、実際の入居者が本来と違うことも起こりえます。

大手管理会社は騙しやすい!?

弊社では入居希望者が現れたとき、できるだけ立ち会いをして

見るようにしています。

 

誰が契約予定者か?誰が実際に住むのか?

 

ここは非常に重要で、代理人が内見に来る場合は

法人契約以外では通常ありえないので

理由をはっきり確認しています。

 

その時点で理由がはっきりしなかったり

怪しいと思った場合はほとんど

審査落ちになる方でした。

 

地場の業者はだいたい自社で案内に動きますが

大手の賃貸管理会社は担当者が多くの物件を担当しているために

手が回らず、ほとんどが現地の物件に鍵を置き、

どの仲介業者でも見れるようにしています。

 

そのため、内見しに来た人の内容や

実際に住む人の確認を行わずに書類審査だけで判断しているのです。

 

ですので、そこを逆手に取って

書類審査を通過させるためにこのような不正

が行われるケースがあります。

 

入居後もたまにしか現地に来ないので

入居者の顔もわからないことがほとんどのようです。

 

大家さんが最上階に住んでいれば気づくこともあると思いますが

ほとんど物件に行かない方は、できるだけ確認するようにしましょう。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 


ビルオーナーが不動産管理をする時の重要なポイントは?

マンションやアパート、ビルなど

オーナーさんは所有されている不動産を
どのように管理されていますか?

オーナーさんは入居者が快適に居住して
もらえるよう不動産管理をします。

今回は不動産管理のポイントなどをお伝えしていきます。

不動産管理の主な業務とは

主な仕事は、入居者募集から家賃の回収、
督促、クレーム処理、物件内の清掃、
お部屋の修繕などです。

 

不動産管理といっても幅広いため、
オーナーさんが管理運営していくことは
非常に難しいと言えます。

 

そのためプロの不動産管理会社に一括して
委託するのが一般的です。

そうすることで煩雑な不動産の管理業務で
悩まされることもなくなるのです。

不動産を安心して任せられる管理会社を選ぼう
どういった管理会社を選ぶべきでしょうか?

まず注目したいのはコストです。

 

オーナーさんはリターンを大きくして、
管理会社に支払うコストは極力低く抑えたい
と考えるでしょう。

 

しかし、入居募集をするコストを抑えれば
直接入居率に跳ね返る可能性があります。

空室が長期で発生することは、
銀行借入れの返済計画も影響を受けます。

 

コストより安定した収益が確保される方が
はるかに大切なのです。

そのためには、
実績のある不動産管理会社を選びましょう。

 

不動産管理会社との付き合いは大切に

管理会社に入居者の審査を依頼する場合、
審査基準のハードルを下げれば、
入居者率は増えます。

 

しかし、審査を甘くすることで将来、
家賃の滞納が発生するリスクも出てきます。

 

目先の入居率にとらわれず、
安定した家賃収入を確保する方が大切です。

そのため管理会社とよく相談しましょう。

 

管理会社は数多くの物件を扱っています。

妥当な審査基準レベルがあるはずです。

聞いて教えてもらいましょう。

サブリースのメリット・デメリット

家賃収入を安定して確保する方法には
サブリースがあります。

 

サブリースは不動産管理会社がマンションを
丸ごと一棟借上げるサービスです。

これにより空室が少なくなり、
家賃が安定して入って来ます。

 

その結果として
銀行借入返済計画も立てやすくなります。

 

賃貸管理は全て管理会社が代行しますから、
オーナーさんは、心配しなくて良いのです。

 

一方、デメリットですが、
サブリースは至れり尽くせりの反面、
通常よりも手数料が高くなります。
大体家賃の10%~20%程度にもなります。

不動産管理のまとめ

オーナーさんが不動産の管理上の問題を
不動産管理会社に任せることで、
日々の煩わしさから解放されます。

 

不動産管理会社を選ぶ際の注意点は
コスト削減ばかりを優先させないことです。

 

管理会社の質を落とせば、
かえって入居率を下げてしまいます。

選ぶなら経験と実績のある不動産管理会社にしましょう。

 

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ビル経営の経費はどんなものを落とせるの?

ビル経営は、不動産経営の中でもマンションやアパートといった
居住用とは違い、設備も大きな物があったり修繕や交換に
大きなお金がかかりがちです。

よく頂く質問でどんなものが経費に含まれるのか?

というものがりますが、基本的には所有のビルの賃貸収入を
得るためにかかったお金、また、建物の修繕費が経費に含めることができます。

 

今回はビル経営で経費となるものはどんなものがあるのか?

また、それ以外にオーナー様とのやり取りから経験した

気をつけるべき事項をお伝えしていきます。

定期借家契約書面

ビル経営との関連がないものは認められないので注意が必要

ご自宅で使用しているものは、ビル経営、不動産賃貸業とは関係ありませんので

落とせません。電話代などの通信費や水道光熱費、

自家用車のガソリン代などです。

 

あと、一部をビル経営でも使用していたとしても、はっきりと

区分けされていないものやあとで確認できないものは認められません。

 

通信費でも個人で使用した分と、賃貸業の分をはっきりと

分けられないケースは難しいということです。

 

日頃から仕事関係のものはすべて

領収書を保管しておくようにしましょう。

ビルならではの設備が経費で一番大きい

ビル経営では以下のものが代表的な支出になります。

エレベーターの保守点検費用

賃貸管理会社の管理料

ポンプや各種機械類の保守、修理費用

外壁塗装や屋上防水工事費用

共用部分の清掃費用

共用部分の電気代

 

これらは定期的な点検とある程度古くなってきたら

早めに交換することを心がけましょう。

 

設備関係は一部分でも修理が必要なときは

ビル全体に影響が及ぶ場合は多いので気をつけましょう。

 

住宅ではないのでテナントさんの営業活動を

止めてしまうと損害うんぬんの話になるので

そうならないよう避けたいものです。

 

早めの点検で交換せずに修理ですんだということもよくあります。

ある程度の収入以上ならビル管理会社を作ろう

個人でビルの収入を申告するかは収入の金額によります。

 

ある程度のビルからの収入がある方は○○管理会社というような形で

はじめから管理会社を作りそこでの収入として申告するとよいでしょう。

 

そうすれば会社の経費としてすべて落とせますので

はっきりとさせることができます。

 

土地と建物を個人と会社で

別の所有形態にしている場合は、借地権があるかたちになります。

 

その場合は個人でも確定申告が必要ですので

その分手間がかかるかもしれません。

 

ビル経営の経費は大きくかかる分

それによる家賃収入は居住用より大きくなります。

 

特に立地条件が良いビルは、テナントが空いたとしても

短期間で埋めることもできますので、

もし空室のあるビルをお持ちでお悩みがありましたら

お気軽にご連絡ください。

 

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マンション経営の経費とはどんなものがあるの?

マンションを経営していると色々とお金がかかる

ことがあります。

 

マンション経営の経費にはどんなものがあるのか

ご紹介していきます。

 

所得税の確定申告のときに節税にもかかわってきますし

普段から税理士さんに任せている方でも

大体の項目は知っておくと良いです。

 

賃貸経営としてどのようなものがあるかご紹介していきます。

マンション経営の経費その1 固定資産税など

まずは支払っている税金で、固定資産税は経費として

認められます。

 

マンションを所有している場合は建物の部分が

多くを占めて、土地よりも比率が高いことがわかります。

毎年来る納付書で確認しておきましょう。

マンション経営の経費その2 修繕費

マンションの経営をしていると多くの部分は室内の

リフォームなどの修繕費用が挙げられます。

 

壁紙交換費用、鍵交換費用、トイレのリフォーム

床の張替えや補修費用、エアコンの交換費用

賃貸物件ならではの経費として認められる部分です。

 

マンション1棟で所有している方は

外壁塗装の費用や屋上の防水工事費用など

共用部分も含めた建物全体の修繕費用が含まれます。

 

マンション経営の経費その3 交際費

交際費は、マンションの管理会社や仲介業者との

飲食やオーナー仲間との懇親会の費用も含めることができます。

 

ですので、飲み会などがあった場合は

領収書を保管しておきましょう。

マンション経営の経費その4 その他の経費

建物の減価償却費は、毎年経費として上がってくる項目で

2通りの計算方式がありますので、

税理士さんなどに相談しながら計上しましょう。

 

その他の経費としては清掃費、不動産業者に支払う広告費

などがあります。マンション経営に関してなら

含めることができます。

 

マンション経営は収入を経費が上回ることのないよう

しっかり利益を出していかなければいけませんが

一年単位では赤字でもメリットはあります。

 

一定の節税効果があるからです。

ですので、今年かかった修繕費は

あとあとの収入をきちんと生み出すためのものだから

必要だと考えていきましょう。

 

マンション形経営が単独で黒字で回っていかないと

意味がありません。

 

あくまでも不動産投資は長期目線で考えていかないと

安定した収入は得られないからです。

 

経費が少なければ利益率は高いビジネスですので

空室のリスクを最小限に抑えるためにも

必要な経費はしっかりと考えて使っていきましょう。

 

古くなってきたビルの経費はどんなところにかかってくるのか

お答えできますので、お気軽にご連絡ください。

 

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不動産管理のお悩みその3 空室が決まりにくい

不動産経営を長年やってきて

以前は相手も比較的すぐに決まっていたが

最近は決まりづらい。

 

原因を探っているが何が原因かどうかわからない。

こんなお悩みありませんか?

 

不動産管理会社と話していても

解決策が出てこない場合は要注意です。

 

今回はよく聞く原因をいくつかお伝えしていこうと思います。

ワンルームマンションなどシングルタイプは厳しい

20坪や30坪程度の小さめの土地にあまり計画されずに建てられた

ワンルームマンションは今でも新築で苦戦しています。

 

基本的に需要を供給が大きく上回っていること。

それと若い方がターゲットである程度の年齢までしか

狙えないこと。

 

これは結婚などをきっかけに2DKや2LDKといっいた広めの

間取りを求めるのでシングルタイプは

そこまでの役割しかないということです。

 

広さは他に代えがたいものなので

最近では30平米以上のシングルも少し見かけますが

非常に稀です。

 

ファミリータイプ最低50平米以上で探している

弊社の商圏エリアでよく聞くのは

最低50平米以上で探している方が多いです。

 

この広さで例えばワンフロアー3部屋取るとすると

土地の広さがそれなりに広くないと建てられません。

 

あとは銀行融資を受けるときに

ワンルームなどのシングルタイプで部屋数を取るなら融資しますと

条件をつけられるので、建築会社はシングルタイプの

提案しかしないのです。

銀行と建築会社の言いなりは危険!?

銀行はあくまでも収益の最大可視化判断基準がありません。

ビルオーナーさんが将来、空室で困るかどうかは関係ないのです。

 

また、建築会社の提案も建築して費用を回収するまでですので

いちばん重要な賃貸経営の正当性や将来の需要に関しては

オーナーさん自身で判断するしかありません。

 

ほとんどのオーサーさんはこの建築前のうちわせで

地元の不動産会社や、不動産管理会社に相談せずに

決めてしまい、これは大変危険です。

 

なぜなら後から変更するには建て替えるしか

ないからです。

 

弊社にご相談されるビルオーナー様は

ファミリータイプのお話をすると自分も考えていたことだ

話を聞けてよかったとプランを見直す方がほとんどです。

 

中にはシングルタイプで検討していたけど

土地が狭いので無理に断てずに売ることにしたと

考えをあらためて、売却させていただいたケースもあります。

 

少子高齢化社会で供給過剰の賃貸マンション、アパート建設

は需要をきちんとリサーチした上で行い、あとで後悔しないように

しましょう。

 

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