不動産管理のお悩みその2 地下から水が湧き出てくる!?

地下室があるビルは、場所によっては湧水槽があるところもあります。

 

弊社の管理物件でもいくつかあり、

墨田区や江東区などの水位が高い場所では

地下に湧水を組み上げるポンポなどがないとあふれてしまいます。

 

このように重要な役目を果たしている湧水槽ですが

定期的なメンテナンスはしっかりやっていますか?

 

不動産管理における水槽についてお伝えしていきたいと思います。

湧水槽は定期的な清掃が必要です

水槽には建物の外部から常に水圧がかかっている

状態で底には穴が空いていて一定量の水が

水槽内に入ってくる構造になっています。

 

そのため、きれいな水ではないので、ボウフラが発生するので

定期的な高圧洗浄を専門業者で行いましょう。

 

その際に水中ポンプの作動状況や異物の混入の有無なども

確認が必要です。

 

テナントさんの不注意で雑俳から

紛れ込んでいたケースも有りました。

 

水位が高い地域は恐らく多くの場合

設置されていると思いますが

年に2-3回は必ず点検だけでもしておきましょう。

 

どこに頼んでよいかわからない場合はご相談ください。

専門業者のご紹介も可能です。

放置しておくと深刻な問題にも・・・

定期点検などをせずに1年以上放置していると

危険な問題が起きる可能性もあります。

 

ある程度水位が高くなるとポンプが作動して

水を汲み上げる仕組みになっていると思いますが

何らかの原因でそのセンサーがうまく作動せずにポンプの組み上げが

起こらない場合がまれにあります。

 

その場合は最悪地下室の床上に

水があふれ出す可能性があるということです。

 

そうなってしまった場合は、テナントさんの造作が水濡れで

台無しになってしまうこともあるので

自体は深刻になってしまいます。

 

ポンプから地上へ組み上げるための排水管も

太さが細い場合は要注意です。

 

躯体部分を貫いて建てられている場合が多く

簡単に太い排水管に交換ができない場合が多いからです。

不動産管理では早めの点検が大事

 

ビルオーナーさんの責任は大きいので

日頃から業者に依頼して点検していきましょう。

 

不動産管理でビルの設備はいろいろとあります。

メンテナンスに費用がかかります。

 

安定した家賃収入のためにも

積極的に取り組んでいきましょう。

 

ビルの湧水槽やその他の設備に関してお悩みはありませんか?

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


不動産管理のお悩みその1 グリストラップを清掃しないテナント

不動産管理を行っていてよく聞くお悩みや問題を

これから数回にわたってお伝えしていこうと思います。

 

特に今回は、雑居ビルで飲食店舗が営業している場合の

問題点をご紹介していきます。

 

これは実際に弊社で経験していることですので

他のビルオーナーさんでもご経験があることかもしれません。

そのため、少しでも参考になれば幸いです。

飲食店舗は必ずグリストラップを

飲食店舗に貸す場合は、グリストラップを設置して

必ず毎日清掃を行うことをルールとして決めたほうが良いです。

 

なぜなら、清掃をしないで使用し続けると

排水管内が油で汚れることはもちろん

異臭の原因になることや、害虫の発生にもつながり

他のテナントさんへの悪影響が出ることがります。

 

特に上の階に住居や事務所などが入居している場合は特に注意です。

ゴキブリが出るので退去します!と言われてしまったビルも経験しています。

 

できればビル側で定期的に害虫駆除の業者で

駆除の作業を行うこともよいかもしれません。

 

ですので、飲食店舗は必ずグリストラップの設置と清掃を

ビルオーナーさん、大家さんは義務化しましょう。

 

地下の床下に水槽がある場合は要注意

グリストラップをきちんと清掃していないと

地下に入居しているテナントの汚れた排水で

水槽内の状況が悪化します。

 

水槽内の壁やポンプ周りにべっとりとついた油は

専門業者の高圧洗浄でないと取り除くことは難しいです。

 

あとは、蚊やコバエの大発生が起こります。

これは必ずボウフラが生まれるので、数千以上の数が増えてしまうので

ビル側で年に2回は清掃を行うと良いでしょう。

 

そして抜き打ちでグリストラップの中を

確認させてもらうことも良いかもしれません。

ラーメン店、中華料理店などは頻繁に清掃が必要

後よくあったのが、廊下や階段部分などを厨房で履いていた

靴のまま歩いてしまい、その結果、油汚れで他の階まで汚れてしまうといった

事はよく聞きます。

 

清掃を怠ると水槽内の設備の故障にもつながることをきちんと説明して

ビル管理会社とよく話し合ってきれいに使ってもらいましょう。

飲食店舗では必要な作業と認識してもらうことです。

 

清潔な環境を保つことは収益アップに必ず繋がります。

できれば書面で約束してもらうことがベストです。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


不動産管理会社 今のままで大丈夫?見直さないと大変なことになるかも?

ビル管理や不動産管理を依頼しているオーナーさんから

良く聞くお話で、ビルを建築した当時に紹介された管理会社で

ずっとお願いしているが、古くなってきて最近決まらなくなってきた

というのがあります。

 

決まらない原因がビルが古いのかもしくは

管理会社の影響があるのか調べないと

右肩下がりの賃貸経営になってしまう可能性があります。

不動産管理会社しだいで賃貸経営が大きく変わる

建築当時の建設会社もしくはその紹介の管理会社で

管理を委託しているケースは多いと思います。

 

物件のことは構造も含めて詳しいので何かあったときの修繕はしやすい

のでそのまま依頼されているかもしれません。

 

しかし、昔と違い、どのエリアでも相続対策と言ってビルやマンションが次々に

建設されていく状況では、賃貸物件同士の厳しい競争があります。

 

そして、空室対策で具体的にどのようなことが原因で決まらないのかはっきり

わからないまま続けていると、いつのまにか賃貸経営は右肩下がり

時間が経てば立つほど古くなってきて修繕費は増えていく。

 

これ以上どうしようかと困っているビルオーナーさんも多いです。

その場合は思い切って他の不動産管理会社に相談してみて

提案を受けてみてはいかがでしょうか?

 

今の現状をどうしたら変更できるのか?

費用をどの程度かけたら改善できそうなのか?

また、これ以上かけるなら手放して売ったほうが良いと

提案できるのは第三者の立場でないとわかりません。

 

不動産管理の業務は幅広い

不動産管理会社が行う業務は、幅広く行います。

通常ですと5%程度の管理費を毎月頂いて、

以下のようなことを行います。

 

毎月の家賃の集金と送金

 

修繕費など経費の計算

 

入居者とのクレーム処理など全般

 

退去後のリフォームの立会

 

このようにビルオーナーさんが自分で行うと

知識と経験が必要なことが多いので

不動産管理会社に依頼をするのが一般的です。

 

そして管理会社によってもすぐに動いて対応してもらえる

ところと、担当者がいないと全く動いてもらえないところも多くあります。

 

担当者制は対応の遅れが出て危険なことも

大手の管理会社は管理戸数が多いために限られた人数で

一人あたりの負担が多いことがあります。

 

また、転勤もあるため、以前にオーナーさんがお願いしたことを

きちんとすべて引き継ぎされていなかったりすることはよくあることです。

 

弊社でお問い合わせをいただくオーナー様の約半数以上は、

もともと大手の管理会社に依頼していた大家さんです。

 

一番よく聞くのはすぐに動いてもらえない。

そのため、緊急のときは大家さん自身で対応したほうが早いので

自分で行っていたということです。

 

また、修繕の場合は業者の指定があって費用が高かったり

他に依頼できなかったりと縛りがあって使いづらいなどの理由が聞けました。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

 

 

 

 

 


賃貸管理は仲介業者よりも重要?

賃貸管理をしていると賃貸管理会社と仲介業者を

1社で全てお願いしているビルオーナーさんは多いと思います。

 

賃貸管理をきちんと専門スタッフで対応してもらえているところなら良いのですが

大手仲介業者でも営業担当と管理部門を分けていないところが多く

問題が起きて困っているオーナーさんもいます。

 

そんな時、どのようにしたら改善するか

弊社のオーナー様の例を見ながらお伝えしていきます。

 

Businessman Builds a Tower

1人で仲介の営業と管理を担当できる人かどうか

オーナーさんの立場で注意しなければいけないことは

ビルの担当者が、仲介の営業と管理の両方を行うだけの能力があるかどうか

知っておかなければいけません。

 

多くの場合は管理よりも仲介営業で契約を決めるほうが優先され

仲介専門店の場合は、特にクレーム対応がいいかげんな業者が多いです。

 

そのため、入居者から苦情が来ても放置されるようなことが何回も起きると

そのビルの評価が下がり、他のテナントにも悪影響が出てしまうのです。

 

これはオーナーさんが気づかないことが多く、

大手だからといって安心はできません。

 

大手の管理の物件に入居していた方が話していましたが

廊下が汚れていると苦情を言っても、清掃に来るまでに2回も言う必要があり

結局、3週間も清掃されるまで時間がかかったと話していました。

 

信じられないと思われるかもしれませんが、このようにすぐに対応できない業者は

とても多いです。

管理の知識や経験と、何かあったときにすぐに対応できる担当か

チェックしてみましょう。

担当者が変わっても引き継ぎができるかどうか

よく聞くことで、大手の業者に依頼しているが

担当者が別の支店にすぐに転勤になって、重要なことが全く引き継がれていないと

不満を漏らす方がいます。

転勤があるような業者に依頼してしまうと

ほぼすべては引き継がれていないといってよいです。

 

オーナーさんの大事な資産に関する情報を

すべての社員で共有することは非常に難しく

書面ですベてのこすことも難しいので

このようなことが起きてしまうのです。

 

仲介の営業成績でほとんど判断されているようですので

管理のことは後回しにされてしまっては意味がありません。

 

賃貸の管理会社と仲介業者が違っても可能

このようなお話をしていると

管理業務だけお願いしたいので見てほしいと

依頼をいただくことがあります。

 

弊社では管理業務だけのご依頼も可能ですので

今現在、他社に管理を依頼している方でもぜひご相談ください。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 

 

 

 


家賃管理が賃貸経営では重要!テナントに長くいてもらうコツとは?

家賃管理は大切ですかと聞かれれば

賃貸経営ではいちばん重要なことと答えられます。

 

当たり前ですが家賃がきちんと入ってこなければ

ほとんどの賃貸物件は赤字で持っていることができないと思います。

 

固定資産税などは常にかかってきますので

最低限それ以上の収入を稼げない不動産は

所有する意味がありません。

 

そこで今回は、家賃管理に重点を置いて

どうしたら空室期間を少なくしていけるかをお伝えしていきます。

契約しただけでは家賃は入ってこない

賃貸契約を締結した後、ビルオーナーさんの口座番号をテナントさんに

知らせて、引き渡しをすれば、後は何もせずに毎月月末に

家賃が振り込まれるので毎年いくらの収入が入ってくると

計算していると、現実はそうならないこともあります。

 

今まで家賃の滞納を経験したことがないオーナーさんは

別ですが、滞納になってしまったテナントさんは

ずるずると何ヶ月も遅れることが非常に多い傾向にあります。

 

そうなった場合には、家賃の管理会社が入っているかどうかで

悪化するか違ってきます。

毎月末日が支払日のことが多いので

少しでも遅れたらすぐに催促していかないと

期日がきちんと守られないことになってしまいます。

 

大家さん自身が回収するのはとても時間と労力がかかるので

毎月の管理費を支払い、管理会社に依頼しましょう。

集金家賃明細がないと確定申告のときにたいへん

家賃の管理をしている時には、入金日などを記載した集金家賃明細書がないと

毎年行う確定申告のときに、正確な収入と経費の把握が難しくなってしまいます。

 

そのときになって一年分計算するのはとてもできないので

管理会社が毎月作成する集金家賃明細書を見て月に一度確認すれば

簡単に申告作業が終わります。

 

特に収入が多い年は、計画的に大きめな修繕を行うなど

バランスを取りながら行うのがおすすめです。

 

ビルやマンションなどを複数所有している方は

比較ができるので収益性が悪い物件は将来手放すというように

計画していきましょう。

 

最近は金融機関への返済のリスクを減らすため

立て替え払いをしてもらうサービスも出てきているので

利用してみるのも良いかもしれません。

詳しくはご相談ください。

 

このように、ビルやマンションの大家さんにとっては

設備とともに重要な家賃管理があります。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。