墨田区でビル管理の依頼が増えています

墨田区の錦糸町駅で営業しているため、

錦糸町の物件が多いのですが、管理委託される物件は

千葉でも埼玉でも関東で広範囲になります。

 

特に物件の種別では、店舗ビルも多く、他社では取り扱うノウハウがない

ビルの管理も多いです。

 

飲食店舗の契約は少し特殊な契約もあるので

専門知識のある業者に任せたほうが良いでしょう。

ビルの管理はシステム化できない?

よく聞くビル管理システムのような一律の管理は

なかなか突発的な問題を解決できないことが多いです。

 

夜間に警備会社の方が来たところで、水漏れは直せないですし

設備の修理もできません。

 

一部水道業者で営業しているところもありますが

軽微な修理のみでしょう。

 

ビルの管理で管理会社が一番気をつけて対応しなければいけないことは

問題が起きたときの原因と解決方法の提示です。

 

特にテナントさんへの説明がきちんとできないと

信頼感を失うので、その場にいないオーナーさんへの不信感にも繋がります。

 

夜間のトラブルは深刻なことが多い

店舗が入居しているビルは夜間に営業中に

問題が発生することも多いです。

 

錦糸町では繁華街のため駅に近いビルは

多くの場合、店舗が入居しています。

 

しかし、それらに対応できる管理会社が少なく

地元で営業していてすぐに駆けつけられる

ところは更に少なくなります。

 

そのため、弊社では今まで他社で管理委託をされていた

ビルオーナーさんが、地元で店舗も強いということで

管理を弊社に切り替えるビルオーナーさんが増えてきました。

 

遠方に住んでいる方は、不安に思うようで

特にすぐに現地に行ってもらえない管理会社が多いと感じました。

ビルの管理はスピードが命!

最近、大手の賃貸管理会社が管理しているマンションに

住んでいる方から聞いた話がありました。

 

マンションの敷地内に植えてある木の枝が

のびてしまい、歩道まできていてじゃまなので

枝を切ってほしいと依頼したところ3週間以上も放置されているとのことです。

 

枝を切るだけの簡単な作業でですが、こんなに時間を要していたのでは

家賃を払っている立場からすると、オーサーさんへの信頼を失いかねません。

 

話を聞いていると他にもいろいろと修理のお願いをしても放置されているようで

担当の方がいい加減なのか、これ以上ここには住みたくないとおっしゃっていました。

 

このように、管理会社のスピードのある対応がきちんとされないと

退去にまでつながってしまうのです。

家賃も20万円程度払っているようなので収入源はまぬがれないでしょう。

 

地元の業者では、弊社を含めスピード対応が可能です。

大手の管理会社ではできない対応もいたしますので

一度検討してみてください。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


害虫を駆除するにはどうすればいい?

今年の夏は非常に暑かったですね。

体調管理が大変だったのではないでしょうか。

 

そんな中、管理物件の中でゴキブリを中心に

虫が多く発生して困ったことがりました。

 

個人では簡単に駆除できないほど増えてしまった場合、

どのようにして対応したら良いかをお伝えします。

飲食店が入っているビルをお持ちの方は要注意!

よくある話が、1階部分に飲食店舗が入居していて

厨房内でゴキブリやネズミが住み着いているというケースです。

 

生ゴミや材料の管理を徹底しないと増えたものは減ることはなく

ゴキブリに関しては排水管の隙間を伝って2階以上へ上がっていきます。

 

すると住まいで借りていた方から、きれいに使っていてもキッチンのところで

ゴキブリがいつも出るとクレームになるというわけです。

 

このような場合は直接ビルオーナーさんには責任はありませんが

それを理由に退去されることは収入源につながるので

店舗部分の害虫駆除は徹底的に行うようにしましょう。

 

特に女性はとても気にされる方が多いので

ビルとして対応していきましょう。

 

マンションを借りるときには1階に中華料理屋などの重飲食に貸すときには

この問題が将来発生する可能性を十分に考え、貸すかどうかの判断を行いましょう。

 

害虫駆除業者に早めに依頼をする

弊社では害虫駆除業者に早めに依頼をするようにしています。

過去にはネズミが数十匹も増えてしまい、粘着シートで毎日のように駆除しても出てくるので

最後は業者さんに依頼をしました。

 

費用はかかりますが、確実に侵入ルートを特定して

それ以上増えないようにはできると思いますので

積極的に相談してみましょう。

生ゴミの出し方に注意してもらう

他のケースではアパートなどの住居専用物件でも

生ゴミの出し方がずさんだったりすると、カラスの餌として

おびき寄せてしまうことになります。

 

ゴミをきちんと分別して、生ゴミは袋をカラスに簡単に突かれないように

ゴミ箱に入れるなどの対策が求められます。

 

できれば、周辺のビルオーナーさんの管理会社が協力して

朝はきちんと清掃をしながらゴミ出しをするのが、

狙われない秘訣かもしれません。

 

きれいな環境を維持しながら、入居者の方には長く

住んでいてもらえるよう取り組んでいきましょう。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


ビルの水槽の清掃は大変ですよね

ビルオーナーさんの悩みの一つに

ビルに地下室があるために汚水槽などの清掃をしなければいけないと

よく聞きます。

 

地下の店舗などの排水は、水中ポンプで地上に汲み上げないといけない

ので、汚水をためておく水槽が必要です。

 

しかし、定期的に専門業者で清掃を行わないと水中ポンプに負荷が

かかり、故障の原因になります。

 

そうならないために実際にあったことをお伝えしていきます。

水中ポンプは故障しやすい?故障するとどうなるか

地下の店舗で特に飲食の店舗が入っている場合は、汚水槽の点検は重要です。

特に女性が多く利用する店舗は、生理用品などを流されてしまうことがあるので

注意しましょう。

 

通常の汚水とトイレットペーパーのみでしたらまず、ポンプが故障することは考えられません。

しかし、水に溶けないもの、たとえばライターやテッシュペーパーなどは

落としてしまうと、ポンプの吸込口を塞いでしまいます。

 

それにより吸い込むことしかできないポンプは吸い続けて可動して

熱を持ち、最後は故障してしまうのです。

実際に何件も見てきました。

 

その場合は速やかに設備業者が交換をしていかないと

他の設備にも影響が出る可能性もあって最悪、ポンプが吸い上げないことで

タンク内の汚水があふれることも考えられます。

 

そうした場合は店の営業を停止するなど、清掃などの費用もかかるので

ビルオーナーとしては注意しておきたい設備であります。

 

どんな原因で故障したか実際にあったケース

過去に管理物件で頭を悩まされたケースがあります。

 

女性が多く利用する店で、生理用品を流されてしまい、

また、お手拭きのビニール袋も流されそれが原因で詰まって

何度もポンプを交換したことがありました。

 

水槽内の水を抜いて清掃しながら、ポンプを取り外し

新しいポンプに交換して、予備のポンプとの動作確認をする作業は

とても大変でお店の営業にも影響が出てしまいました。

 

ポンプの昨日としても異物を吸い込んだときに自動停止する機能はなく

そのため熱を持った水は沸騰していました。

 

その影響で一部、汚水槽の壁面のプレートが溶けてしまいました。

そういうときに限って夜間に事故が起きるもので

管理会社としても復旧にとても苦労しました。

 

このように地下の水槽の管理はとても手間と費用がかかります。

中に人が入り状況を確認するだけでも一度水をすべて抜いて清掃しないと

水底が濁って見えないために対処ができません。

 

計画的に清掃を行うなど日頃から気をつけることが大切です。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


入居者のトラブルでこまった?

賃貸経営をしていると大家さんとして避けたいことが

入居者とのトラブルです。

 

特に賃貸管理会社を入れずに貸している方は

直接の連絡が来るので場合によっては戸惑うこともあるかと思います。

 

では、よく聞くトラブルとしてどんなものがあるのか

お伝えしていきたいと思います。

騒音のトラブル

 

アパートやマンションでよく聞くのが上下や隣同士の

騒音トラブルです。

 

歩く音がうるさいや話し声がうるさいなど

実際の音の大きさを確認することは難しいですが

大家さんとしては空室のときに歩いてみたり音楽をかけてみたりして

実験して知っておくことは大切かもしれません。

 

木造などの構造は遮音性を気にして敬遠する入居者も結構多いので

あらかじめ頭においておくことは必要です。

 

遮音性を高める床材などもありますので

リフォームのときに検討してみることもできます。

 

とくに小さなお子さんがいるファミリーの方の入居は

どうしても音の問題が出ることがありますので

お断りしている物件も現状は多いです。

 

家賃の請求をしてもきちんと払わない

一番多いトラブルが入居者が家賃の期日を守らず

毎月遅れて支払うということです。

 

賃貸管理会社にあらかじめ厳しく伝えるなどして

期日は契約違反に当たると認識してもらいましょう。

 

大家さんとしても毎月の金融機関への返済がある方も多いでしょうから

何部屋も遅れて入金されたのでは、返済計画に影響が出ることも考えられます。

 

そのようなことがないように家賃保証を契約条件に入れるなど

工夫をしてみるのも良いかもしれません。

 

家賃を管理会社にお願いしていても

回収業務には限界がありますので

リスク分散になるので利用してみましょう。

他人を寝泊まりさせている

最近では民泊を中心に外国人の賃貸需要が非常に増えてきています。

 

大家さんの中でも貸したことがある経験をされた方は

いらっしゃるのではないでしょうか。

 

その場合は特に入居者についてきちんと説明しないと友人や親戚を寝泊まりさせ

誰が住んでいるのか分からなくなるようなことも起きています。

 

決められた入居者以外は使用できない、また、契約違反に当たることを

契約時に管理会社からきちんと説明してもらいましょう。

 

民泊の物件は最近の法改正により厳しくなったので

年間で180日間の営業は利益が出せずに撤退している所も多いようです。

 

部屋数が多くなってくるとなかなか全ての管理に目が行き届かないことも

あると思いますが、気をつけて賃貸経営を継続していきましょう。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 

 


賃貸管理会社だから高く売れたビル

以前弊社で長年、管理を担当させていただいてたビルオーナーさんから

年齢的なことを理由に売却したいとの申し出がありました。

 

その時のやり取りや、他社の買取業者の動きなども

お伝えしていこうと思います。

大手の仲介業者の査定額は・・・

そのオーナーさんは弊社以外にも大手の仲介専門業者へ

相談したところ、査定金額が出たようでした。

 

しかし、それは収益物件にもかかわらず正確な家賃の情報が

なかったために、非常に曖昧な査定だったようです。

 

そこで、弊社では、管理会社として家賃収入から収益還元法で売却価格を割り出して

できるだけ高い価格で売ったとも瑕疵担保責任が来ない条件で

ご提案しました。

 

やはり長年の賃貸管理でのお付き合いがあったために

情報をもとにした正確な売却査定に納得していただき

弊社で見つけたお客様で売ることができました。

大手だから高く売れるとは限らない

その時のオーナーさんがはっきりとおっしゃっていたのが

大手だから高く売れるとは限らないねということです。

 

広く広告費を使って売却活動しても、それが必ずしも

高く売れることにはつながらないからです。

 

その地域のことをよく知っていて、ビルの欠点も理解した上で

ないと結局は売却にはいたりません。

 

ですので、今回のような瑕疵担保責任を負わないという

特約もつけた上で売主さんの意向にあった売却ができるのは

実は賃貸管理会社なのです。

 

物件のことを誰よりも詳しく知っていて

特に設備などの欠点については説明義務があるので

売却活動中に買主にきちんと説明をすることができるのは

管理会社以外は難しいとも言えます。

利回り計算には正確な家賃計算から

そのときにやり取りしていたことは、大家さんは大手仲介業者に

家賃などの情報を知らせていなかったことです。

 

日頃付き合いがあった業者ではなかったので、

室内も見せることも許可せずに、

売却か価格の査定をさせていました。

 

結果は正確な価格は出せずにアバウトな価格で

オーナーさんの納得のいく数字ではありませんでした。

 

収益物件の売却時には家賃に関しては実際に借り手がついていた家賃で

計算していかないと、買い手はその数字を信用できずに

売却価格の妥当性が失われてしまいます。

 

築年数が経過してきてる物件だと、利回りは8から10%程度は求められますので

それの根拠である家賃の部分をきちんと示さないといけません。

 

室内の内装部分もそのまま貸して使えそうかどうか

も専門家の目で見ていかないとあとあと売買契約後に

トラブルになりかねませんので注意が必要です。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。