ビル経営はたいへん?古ビルのオーナーがもつ悩みとは?

バブルの頃に建てたビルや親から相続して引き継いできた

ビルをお持ちの方、そろそろ古くなってきて維持管理費がかかるので

売却しようか悩んでいたりしませんか?

 

古ビルを持っているといろいろなお悩みがあると思いますが

今回は古ビルオーナーさんからよく聞く悩みと解決方法を

ご紹介します。

古ビルの耐震性が不安で耐震補強の費用を知りたい

ビルが古くなってくると新しいビルに比べて耐震性が劣ってきます。

特に1981年以前の旧耐震の基準で建築されたビルはその前後で大きく

違いが出ています。

 

今後来るとされる巨大地震に耐えられるかと心配されている方は

まずは耐震診断というものがあるので行ってみてはいかがでしょうか?

 

その結果、耐震補強が必要と判断された時には

補強工事を行うかもしくはそれをきっかけとして売却するか

考えてみましょう。

ビルを解体して更地にして売る

ビルの立地にもよりますが、ビルを売却するときに売り主が

あらかじめ解体して更地にして売るという方法があります。

 

そのほうが再建築されたときに高い建物を建てることができる場所なら

土地の評価を高く見て、解体費用をかけても高く売れることがあるからです。

 

木造なら簡単にできますが、ビルの場合は坪単価が上がりますので

見積もりをたててみましょう。

 

ビルの外装はいつ頃やるの?

ビルの維持管理費用で大きいのは、

外壁などの塗装工事ではないでしょうか?

 

足場を組んで行っていきますが、なかなか大掛かりな工事になります。

大体数百万円はかかると思われますので早めに費用を知っておきましょう。

 

何十年も放置している古ビルは危険です。

気がついたら階下へ漏水なんてこともあるので

日常的に注意しながら点検が必要です。

エントランス周りをリフォームするとビルの印象が大きく変わる

これは個人の方はなかなか思いつかないことだと思いますが

業者が古いビルを取得したときは、必ず行う場所です。

 

入居者が一番目につく場所で入口部分に

オートロックを設置したり、エントランスの床や壁をきれいな

材質のものに張り替えたりすることで、印象がガラリと変わります。

 

それだけで家賃のアップや売却価格のアップにもつながることですので

やってみる価値はあります。

 

新しく張り替えれば、目につく部分は新築と変わらないので

築年数が立っていても気にせずに借りる方は多いです。

 

外壁の塗装と組み合わせて数年単位で

計画できると良いかもしれません。

 

このように古いビルでもリフォーム工事を行うことで

収益アップに繋がりますので、売却を考える前に

管理会社に相談してみましょう。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


敷金0礼金0で貸すのは危険!?最近の賃貸事情とは?

昔はなかった敷金0礼金0の賃貸条件。

最近は大手仲介業者がさきがけとなって

アパートなどを中心に広がってきた感じがあります。

 

その一方で貸した後、家賃がきちんと支払われなかったり

問題を抱えた入居者だったりといった話はよく聞きます。

今回は、敷金0礼金0についてそのメリットとデメリットを

お伝えしていこうと思います。

敷金がなくて大丈夫なの?

敷金がないということは、大家さんからすると

原状回復費用の請求時に、大家さん負担が出る可能性が出てくるともいえます。

 

最低限のルームクリーニング費用は預かっていないと

精算することができないので、保証人さんに請求するかたちになります。

保証人さんも納得していただければ回収できますがそうでない場合は

次の募集に時間がかからないように大家さんで負担するもあります。

 

やはり敷金は最低限預かっておきたいところです。

初期費用が全く用意できない入居者は要注意

マンションやアパートなどは経験上、契約前の時点で

初期費用が用意できない方はその後の契約中に家賃の支払い期限が

守られない方がとても多い傾向にあります。

 

管理会社の方はわかると思いますが、

いわゆる今住んでいるところの家賃が払えなくなって

やむなく退出するようなケースは次のところを借りる場合に

足りない場合が多いです。

 

初期費用を交渉された場合は管理会社に

内容をよく相談して断ることも考えてみる必要があります。

 

よくある初期費用は

敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、仲介手数料1ヶ月、

火災保険料数万円なので、安定した賃貸経営にはこの程度の条件は

最低限おさえたいところです。

敷金2ヶ月分あずかっても足りないことも

20年以上前は普通に敷金は2ヶ月程度あずかり

解約時に原状回復費用の殆どをまかなえる状態でした。

 

しかしここ近年で敷金と礼金の相場が下がり

敷金は基本返却するものという考えが広まったこともあり

限りなくゼロになりつつあります。

 

そのため、連帯保証人さんは必ず用意できる方に貸すことを

おすすめします。そうでないと請求先がないために

解約時に借り主がお金がありませんと主張された場合に

回収できなくなるからです。

 

その他にもリスクを回避する方法がありますので

お気軽にご相談ください。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


スルガ銀行で問題になったシェハウスの問題点とは!?

スルガ銀行の融資問題でシェハウスのことが話題になっています。

銀行融資に関してのこともありますが、シェアハウスは

通常の賃貸借契約とは大きく違うことがあります。

 

ビルオーナー、大家さんの立場からシェアハウスで貸した場合の安全性や、

問題点などについてお伝えしていきます。

シェアハウスとはどういうものか?

シェアハウスとは3LDKなどの物件を複数の借り主が

借りてトイレやバス、キッチンと言った共用スペースを

一緒に使いながら暮らすスタイルです。

 

主に一戸建ての空き家を改装して

賃貸に出すケースが一般的ですが様々な種類があるようです。

 

日本では事務所として空室になっているビルを水回りを設置して

部屋を複数作り、貸しているケースもあります。

 

貸主からすると単体で貸すより契約者が増えるので

家賃収入が結果として増えるメリットが有り

借り手からすると、契約時の費用が抑えられたり

広い共用スペースを利用できたりといったメリットが有るようです。

 

シェハウスという名の違法な宿泊所経営も

先程触れた一戸建ての物件以外でも

ビルのワンフロアを細かく区切って

トイレやシャワールームを設置した

宿泊所のようなシェハウスを運営しているビルもあります。

 

簡易宿泊所の許可を得ずに寝具の提供もしているところもあるので

利用を考えている方は注意しましょう。

 

シェアハウスを運営する貸主の注意点は

空室で悩んでいたオーナーさんから

シェアハウスにしたことで空室が埋まったこともあるので

最低限の設備やセキュリティに対して初期投資ができれば

高利回りも期待できるかもしれません。

 

契約時には、通常の賃貸マンションとは違い

設備が壊されたとき責任追及がしにくい

といったことがあります。

 

複数の入居者がいるので

定期的な見回りをするなどしないと

管理がしにくいことがあります。

 

また、シェアハウスでは複数の異なる入居者に対して対応した保険はありません。

事故の確率が高いのでおそらく保険会社も引き受けないと思います。

 

また、各部屋の鍵などセキュリティーをどこまで貸主が行うのか。

ということも検討しなければいけません。

鍵の施錠が簡易的なものであった場合に盗難時に

貸主の責任も問われかねません。

シェアハウスにするメリットをよく考える

これらのようにシェアハウスの運営は専門知識や

投資が必要になってきます。

 

借り上げてシェアハウスを運営する業者もあるようですので

ご興味がある方はご相談ください。

 

 


家賃の管理料はいくらが相場?どこまでしてくれる?

新しいビル管理のご相談でオーナー様と話をしていると

時々、管理料にして聞かれることがあります。

 

管理料は安いに越したことはないですが

業務として入っていないことがあるので

注意して確認するようにしましょう。

管理料の相場は毎月の家賃の5%程度

毎月の管理料の相場としては、居住用と事業用で差がありますが

基本は5%でほとんど行ってもらえると考えて良いと思います。

 

入居者とのやり取りや現場へ行って確認したり

業者の手配や立会業務、契約締結など

手間がかかることも全て含んでいるケースが多いようです。

 

大家さんは修理代など支払い関係だけすれば

毎月経費を差し引いた金額が入ってくるということです。

 

管理費が安い業者は確認が必要

中にはこれらの業務を細かく分類して2%でとしている業者もいますが

しっかり業務内容を確認しないと、手間のかかることを大家さん自身で

やらなければいけなくなります。

 

賃貸経営ではどんな事が突然起こるかは予測しにくい部分があるので

自分で行わなければいけないことはない状態にしておくべきです。

 

そうしないと現場に行って確認したり、どう対処すればよいか

分からない事も必ず出てきますので結局は頼んでおけばよかったとなるでしょう。

 

清掃費用やエレベーターの保守点検費用は別

賃貸管理会社へ支払う管理費には、エレベーターの点検費用や清掃費用は

含まれません。

 

毎月の管理費の高い安いよりもいかに空室期間を短くすればよいかを

常に考えてそのための対処をしたほうが所得の向上に繋がります。

 

家賃の集金にしてもすべての方がキチンと期日を守って

入金してくれれば問題ありませんが、実際はそうも行きません。

 

管理会社は早めの催促と回収を行った結果に

家賃の入金があることは当然ありますので

管理費を支払う価値は大きいと思われます。

 

管理費の支払いが負担に感じてきたら売却も考えてみては?

賃貸物件も古くなり、収入も減ってきて管理費の負担が

大きく感じられるようになってきたら早めに売却することも視野に入れましょう。

 

賃貸経営は立派なビジネスなので、管理会社なしでは

なかなか収入を上げ続けるのは難しい時代です。

 

競争力を失ってしまったなら、納得行く価格で

売却も検討してみる方法もあります。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


家賃保証会社があれば保証人は不要?連帯保証人の必要性とは?

以前は聞くことがなかった家賃保証会社。

借り主が家賃を払えなくなったら変わりに

家賃を支払ってもらえる会社です。

 

その場合の連帯保証人は必要かどうか?

保証人無しで本当に大丈夫なのか?

大家さんとして知っておいたほうが良いことをお伝えします。

家賃保証会社のサービス内容とは

家賃保証会社の役割は、賃貸需要の減少による競争激化で

大家さん側が今まで連帯保証人さんだけで解決できた

滞納時の問題が、できないケースが増えてきました。

 

契約時には保証すると約束したのにいざ請求してみると

保証人が支払わないようなことが多発したためです。

 

そこで家賃保証会社は。賃貸管理会社を通じて

滞納が始まった月から最大で24ヶ月分まで家賃を立て替えて

大家さんに支払ってくれます。

 

ですので、大家さんは支払い計画に支障をきたすことなく

賃貸経営を継続できます。

 

家賃の建て替え以外にも、退去完了までの債務や

それ以外の一部保証までついた会社もあります。

 

詳しくはお問い合わせください。

家賃保証には保証人ありとなしがある

多くの家賃保証会社のサービスでは、連帯保証人がありの契約と無しの契約が選べます。

保証人無しの場合はありの場合より保証料が高くなっています。

 

賃貸仲介業者は、保証人無しのまま契約を進める業者がいますが

保証人ありの形にしておくことをおすすめします。

 

家賃の保証をしてもらっても、その後の残置物の撤去などは

通常は訴訟を起こして判決が出るまでは

こちらでは何もできないから時間がかかります。

 

それと、保証人がいないとそれらを引き取る人がいないので

その処分方法の決定に対しても時間がかかります。

 

ですので、契約時に連帯保証人を建てられない方には

なるべく貸さないほうが良いです。

 

保証会社も長期に渡り立て替え払いをすれば利益を圧迫するので

早期解決を望みますが、基本は家賃の支払いの保証がメインです。

 

敷金を何ヶ月も預かっていない限り

大家さん負担になってしまうこともあるので気をつけましょう。

連帯保証人は契約時に同席してもらう

大家さんは賃貸管理会社に契約手続きを任ていると思いますが

契約時には保証人同席で行うよう確認しましょう。

 

契約者と同じ債務を負うわけですから、間違いないようにきちんと説明

させないと、請求したときにトラブルが起きかねません。

 

また、家賃保証会社に入る場合はその契約内容も大家さんは

確認しておくと良いでしょう。

 

賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。