更地に賃貸マンションを建てた場合、相続税はどれくらい安くなるの?

相続税対策の代表的な方法として、相続財産の更地を保有している場合、
その更地にマンションを建てて賃貸に出す方法があります。

この方法を採用した場合、一体どのくらいの相続税が節約できるかについて解説します。

貸家建付地の相続税評価の方法について

更地にマンションを建てた場合、相続税がどれだけ節約されるのかということを解説する前に、
貸家建付地の相続税評価の方法について解説します。

土地上に賃貸住宅が建っている土地のことを貸家建付地と言います。

相続税評価では、この貸家建付地の評価額は次のように計算します。

 

貸家建付地の価額=更地価格-更地価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

 

ここで、借地権割合とは相続税評価において借地権の設定されている土地について、
土地の所有価格に対する借地権価格の割合のことを言います。

例えば、借地権割合が30%であれば、その土地の更地価格が1,000万円である場合には、

その土地に設定されている借地権(賃借権や地上権)の評価額は300万円となります。

 

借地権割合は国税庁のホームページから簡単に確認することができます。

借地権割合は全国の市街地のほぼすべてに設定されており、その割合は30%~90%になります。

更地価格が高ければ高いほど借地権割合は高くなる傾向があります。

借家権割合は、土地上に借家が立っている場合、
大家からその借家を借りる権利の評価額の土地評価額に対する割合のことを言います。

借家権割合はほぼ全国一律に30%となります。

賃貸割合とは、マンションなどについて賃貸可能な部屋の総面積に

対する実際に貸し出している部屋の面積の割合のことを言います。

簡単に説明すると、全く面積が同じ部屋が10部屋あるマンションについて、

そのうちの8部屋を実際に貸し出し残り2部屋が空室である場合、賃貸割合は80%となります。

更地にマンションを建てた場合、相続税はどれくらい安くなるか

更地の相続税評価で1億円の土地を保有している方を想定します。

単純化のため、この方の相続財産はこの土地のみ、
この方の推定相続人は配偶者と子が2人とします。

この方の相続について土地を更地で保有して場合には、
3人の相続人が支払う相続税の金額は以下のように計算されます。

{1億円-(基礎控除額:3,000万円+600万円×3人)}×30%-700万円=860万円です。

一方、当該土地の所在する地点での借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%とします。

すると、この土地にマンションを建設して賃貸して貸家建付地とした場合の

この土地の相続税評価額は1億円-1億円×70%×30%×100%=7,900万円となります。

これから基礎控除額4,800万円を控除すると3,100万円が相続税の課税財産となります。

3人の相続人が支払う相続税の総額は、3,100万円×20%-200万円=420万円となります。

このケースで、更地を相続財産とした場合の3人の相続人が支払う相続税の金額が860万円で、

相続財産を貸家建付地とした場合の相続税が420万円ですので、

差額の440万円が更地を貸家建付地とすることにより節税される金額ということになります。

貸家建付地は相続税対策として単純明快な方法

平成27年から、相続税の基礎控除額が4割程度引き下げられました。

この引き下げによって、相続発生者のうち相続税が課税される人の割合が

4%から6%に増大すると言われています。

従って、今後は相続税対策はますます重要となってきます。

更地を所有している方が更地にマンションを建てて賃貸に出すと、

土地の相続税評価が引き下げられるので、

相続税を引き下げることができます。

この方法は、非常に単純明快な方法なので土地のオーナーの方であれば簡単にトライできます。

賃貸マンションを持っていると不動産収入も入ってくるし、

相続税の節税と併せて一石二鳥です。

更地にした場合と貸家建付地にした場合とでは、
相続財産が低くなることをご理解いただけましたでしょうか?

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