現金で土地を購入しその土地に賃貸マンションを建設して賃貸に出すという方法は、
相続税の節税方法としてよく知られています。
この方法を採用した場合には貸付事業宅地用の
小規模宅地の特例も適用されるので、相続税の節税効果はより大きくなります。
相続税の計算における小規模宅地の特例とは
相続税の計算における小規模宅地等の特例とは、
被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業用又は居住用の土地で、
一定の要件を満たす場合には限度面積までの部分について、
相続税の評価額を50％～80％減額することができるというものです。
被相続人が居住用に使用していた宅地に相続があった場合、
その宅地の評価額は330㎡まで80％減で計算されます。
例えば、被相続人が居住用に使用していた宅地の面積が400㎡、
その宅地の相続税評価額が㎡当たり10万円だとします。
このケースで特例が適用されない場合には、
この宅地の相続税評価額は400㎡×10万円＝4,000万円となります。
しかし、小規模宅地の特例が適用されるため
限度面積の330㎡までの評価額は80％減の2万円/㎡で計算され、
330㎡を超える70㎡については本来の10万円/㎡で計算さえます。
従って、本特例が適用された当該宅地の相続税評価額は
330㎡×2万円/㎡+70㎡×10万円/㎡＝1,360円となります。
この特例があるため主な相続財産が居住用宅地だけという方であれば、
正味の遺産総額が基礎控除内に収まるので、相続税が非課税になるという可能性が高くなります。
事業用宅地が相続財産である場合の特例
被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が
事業用に供していた宅地が相続財産となる場合、その宅地が貸付事業以外の宅地である場合には、
限度面積400㎡まで評価額を80％減額することができます。
貸付事業とは、「不動産事業」「駐車場業」「自転車駐車場業」等を言います。
例えば、不動産貸付業を営む方に相続があった場合、
その事業用土地について一定の要件を満たす相続があった場合、
限度面積400㎡までは相続税評価が本来の評価額の20％となりますから、
相続税の節税に繋がります。
貸付事業の用に供されていた場合には、被相続人が自ら相続があった土地を貸付事業に供していた場合に、
限度面積を200㎡までは相続税評価が本来の評価額の50％となります。
居住用宅地の特例と、事業用宅地（貸付事業に供する宅地及び貸付事業以外に供する宅地）の特例を併用する場合には、
適用される宅地の総面積に対する限度面積が設定されています。
居住用宅地の特例と貸付事業地以外の事業用宅地の特例を併用する場合には、
併用される宅地の総面積は730㎡が上限となります。
貸家建付地に係る小規模宅地の特例について
現金で土地を購入し、その土地に賃貸用アパートを建築し賃貸に出すというのは
よく利用される相続税の節税の方法です。
この方法を採用した場合には、小規模宅地（被相続人の貸付事業用宅地）の特例が利用できます。
この特例を活用した場合、相続財産である土地の評価額を200㎡まで
本来の評価額よりも50％減じた金額とすることができます。
賃貸アパートを利用した相続税対策を行う場合には、この特例が利用できますので
節税効果はさらに増大します。
この方法の節税宅策を行う場合にはこの特例のことも忘れないで考慮する必要があります。
この貸付事業用宅地の特例と被相続人等の居住用宅地に係る特例の双方を利用する場合には、
貸付事業用宅地の特例適用面積×200/400+居住用宅地の特例適用面積×200/330の合計面積が200㎡以下という
特例適用の限度面積が設けられています。
貸付事業用宅地の特例の適用限度面積は200㎡までと少なめですが、
宅地全体の相続税評価額が高額になる場合には、それでも結構大きな節税効果を生みます。
あなたの土地にどのような建物を建築できてどれくらいの収入を得ることができるのか
無料でシュミレーションをご提案できますのでお電話やメールでお気軽にご相談ください。
