ビルオーナー必見!空室解消や賃料アップに一番効果が出た方法とは

賃貸マンションやアパートと違い何かといろいろな問題が起きやすい
事業用のビルをお持ちのオーナーさんから最近よくご相談をいただきます。

その中で2部屋以上空室を抱えている方は、ここを改善しない限り

ずっと空室が減らないことになりかねない重要なことをお話しします。

親から相続などして引き継いだ物件が古くなり、いろいろと修理を

しなければいけない部分が増えてきて、それが店舗や事務所などの

営業を行っているテナントに貸している場合は住居とは違った改善を

施す必要があります。ただ、これは多くのオーナーさんには負担が生じる

ことであり、分かっているけれどできないといった方もいるかもしれません。

ここ数年で特にテナントのニーズが大きく変化してきていることに気づいているか

店舗の物件では特に借り手が飲食店などを出店するときには、まず造作が

使える状態で残っていて、そのまま少し手を加えれば開店できる物件で探しています。

特に個人で初めて店を出すケースなどは、失敗のリスクも考えながら

初期費用はできるだけ少なくし、うまくいってきたら投資を増やすという考え方

が大半になりました。そのため、昔は空くたびにスケルトンにしてもらっていたから

今回も契約通りにスケルトンにしてもらい、次も募集しようとお考えの方は

この点は慎重に検討された方がよいかも知れません。

物件の問い合わせの時点でスケルトンの物件は敬遠され内見されない

そのため、当社のような貸店舗を取り扱っている不動産業者にテナントさんが

来店し、空き物件を図面を見ながら紹介する時点で内装が無くスケルトンということが

分かると物件を見に行くこともほとんどされません。したがってそのような物件は

他の業者がいくら紹介しても決まりません。当社の近くで1階ですが、2年以上空いたまま

の店舗物件もあります。スケルトンでも決まると思われる物件は、コンビニの出店可能な条件

を満たしているような物件に限ると考えられます。

貸店舗で貸す場合には大家さんは室内のリフォーム工事まで行った方が良いか

スケルトン状態では決まらないから室内のリフォーム工事を大家さんで行いましょうと

管理会社に提案されたオーナーさんも多くいらっしゃると思います。そこで

良くご相談いただくのが、大家さんがリフォームを行うのはどこまでかということです。

建物自体や共用部分の廊下や階段周りの修理は、もちろん大家さんが

行いますが、室内の内装が古いまま残っている状態で次のテナントを

募集しても昔と違い今はなかなか決まらないことが多い。理由はテナントさんは

店を出す時でもできるだけ初期費用を抑え、使える内装はそのまま利用したいと

いうニーズが強いです。そのため、内装が古くスケルトンにして募集を

行っても、立地の良いビルであれば1階部分に関しては決まる可能性は

高いですが、当社のエリアの墨田区の錦糸町でも2階以上の部分であると

かなり苦戦してしまいます。

どの部分をリフォームを行う必要があるのか

実際にテナントさんとお話ししていると以下の最低限の部分はすぐに使える状態で

引き渡しを受けたいとの希望が多かったです。

  • 床、壁、天井が新しく張り替えられている
  • 中古でも良いのでエアコン(業務用)が広さに応じて設置されている
  • 配水管、給水、ガスなどの各種配管の設置(給湯器まで配管されている状態)

室内の内装は投資すればするほど賃料アップに好影響

これらの基本となる内装部分は借り手であるテナントが1から作ってしまうと、コストがかかりすぎ

結果として店舗として投資したい部分まで手が届かなくなるそうです。ここが最近一番大家さんと

テナントさんの考えに大きな違いが出ていると感じられる部分です。特に今まで

室内の内装工事を行わずに何十年とテナントが決まってきていて、ここにきて

ビルが古くなり、建物自体の修繕費用が加算できているオーナーさんには

なかなかご理解頂けない部分です。

テナントさんの中には、多少家賃が高くなっても内装工事費用が低めに

抑えられる物件なら問題ないと考える方が多くいらっしゃいます。

居酒屋などの飲食店の出店をされる方はこの傾向が強いです。そのニーズに合わせて

一度内装をきちんと行い、出店する障壁を下げてあげることで多くのテナントさんに

検討していただけるようになる物件にかえ、その結果空室率が下がり賃料収入が

上がれば投資した費用は無駄にはならず物件の価値が上がるのです。

一番決まりそうな所から始めればOK

すでに複数箇所空いている場合は、一番決まりそうな所から室内のリフォームを行い

テナントの募集を開始して、家賃収入をあげながらその次と検討していくのが

おすすめの方法です。事務所で空きビルになってしまっているところは

住居にリフォームすることで、収益が大幅にアップした例も多数ありますので

検討してみるのも良いかも知れません。

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