タワーマンション購入前に知っておくべき事!維持管理コストと所有リスク

タワーマンション

中央区に初めてできてからもうだいぶたちますが

今では新築マンションの購入者の4人に1人が購入する

といわれる、珍しくなくなった新築分譲タワーマンション。

購入後に意外と知られていないコストがかかり続けるって

ご存じでしたか。

容積率の緩和で都心の土地を有効活用できているタワーマンション

ですが、特殊な建築物であるため建築コストがそもそも高く

当然それを維持管理する費用も一般のマンションの数倍かかってきます。

もちろんそれら費用を支払うのはタワーマンションを購入した購入者です。

タワーマンションのどこにお金がかかるのか

タワーマンションの特徴として共用の施設やサービスがたくさんあることが

あげられます。ゲストルームやコンシェルジュサービス、シアタールームに

キッズルーム、ラウンジなどタワーマンションの利用者が使うことができます。

地震が起きたときの対策として自家発電装置の付いた非常用エレベーター

や中央管理室が、高い建物には設置されていることが多い。

これらの設備はマンションデベロッパーがあらかじめ維持管理コストを計算して

管理費に含めて戸数で割って計算しています。あとは自分がどの程度必要か

それに対しての管理費が妥当か見る必要があります。

タワーマンションの大規模修繕工事は物件ごとに特注となるのでコスト高

タワーマンションで有名な埼玉県の川口市にあるエルザタワー55では、階数ごとに

デザインが違うため、工期2年以上、費用12億円以上もかかっています。

通常のマンションのような足場を組んで建物を囲い、外壁部分のタイルの補修

防水、各部分の塗装、シーリング工事を行う。それと同時に共用部分の廊下など

補修工事を行っていった。大規模修繕工事を行う業者の選定も建物を施工した

業者以外に安く頼もうとすると、情報が足りずに建物の状況を知るために

コンサル業者に依頼をしなければならないなど、建築の専門家ではない住民が

行わなければならない作業はとても多い。もちろんマンションは区分所有ですので

数百戸単位の合意形成をまずしなければ、大規模修繕工事の計画すら

進んでいかないのです。これらを数年がかりでやっととりまとめ、初めて動き出すことが

できたそうです。少なくともタワーマンションを購入するときには、最初の大規模修繕

についてどのような形で費用がかかってくるのかまでは調べてから購入するのが

望ましいでしょう。修繕積立金はどの建物も上がることはあっても、下がることはほとんど

ありません。販売時にデベロッパーが低めに見積もって説明しているためです。

タワーマンションは投資対象になる賃貸住戸が多くある

購入前に皆さん思われることが、これだけ大きな建物を建てて、本当に全て売れているのか?

という疑問は誰しも持たれることでしょう。特に都心のタワーマンションの上層階は、広くつくられ

ていることもあり、数億円もする物件がいくつも売り出されています。モデルルームへ行くと

それらの部屋の所に赤い花はつけられていて、高いけれど売れましたと表示されています。

これは、元マンション販売の経験者からすると、売れていなくても付けていることが多く

これも一つの販売戦略であるのです。第一期などと販売時期を分け、売れ行きを見ながら

価格調整を行うこともあります。その一方で売れ残る部屋も当然多く出てきて

それらはまとめて投資家が購入し、賃貸にまわすことも多くあります。

投資家としては中国人を中心としたチャイナマネーや一時期もてはやされた

資産家の相続税対策としての購入です。これは国税庁も見直すと方針を出したので

需要は減っていくことでしょう。

タワーマンションはまず賃貸で探して住んでみてから中古で購入することをおすすめします

自分は基本的に高いところは苦手なので、初めてタワーマンションのエレベーターに乗り

高層階について廊下を歩いた瞬間にびゅーっという風の音を聞いて怖くなってしまいました。

やはり、低層階のマンションとは環境が異なる場所に住むということには、慣れが必要だと

感じました。タワーマンションに住むと言っても、60階建ての物件の4階に住むのでは

普通のマンションとあまり変わりませんが、高層階に住むとなるとエレベーターで1階まで

朝新聞を取りに行かなければならないし、朝出勤の時間にエレベーターがきちんと高層階

まで来るのかどうかの細かい情報を知っておくことも必要かと思います。

特に30年以上の長期のローンを組んで購入する場合には、30年先までの上記の全ての設備の

維持管理に関する費用を全戸の所有者が支払い続け、計画通りに合意がなされることが必要です。

大体のケースですと、年数が経過する間に修繕費用が足りなくなり不足分の修繕費用が

集まらなければ必要な工事ができないという話になる可能性が高いです。

その時に十分な余裕のあるローンの支払いになっていないと思わぬことになりまねません。

そうならないために、まず賃貸で住んでみて、情報収集をしてみるのが良いかも知れません。

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