よく聞く相続税対策で、賃貸マンションやビルなど
収益性のある物件を購入する話があります。
それは、現金に比べて不動産の評価の方法により
税率が不動産のほうが安くなるからです。
土地の相続税評価は主要な市街地について
国税庁が定める路線価に従って評価されます。
しかし、路線価は時価評価の80％程度の水準で設定されていますから、
この違いを利用して、相続財産を現金で保有しておくのではなく
土地や建物で保有するようにすれば相続税が節税できます。
相続税評価における路線価は時価の70-80％程度
相続税評価における土地評価は一般的には路線価方式で行います。
路線価方式とは土地の相続税評価の際に、
路線価に評価対象地の地積を乗じて評価額を計算する方式のことを言います。
路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する
宅地の1㎡当たりの価格のことを言います。
路線価は、全国の市街地について国税庁が設定して
それをホームページで公開していますので、それから確認できます。
例えば、東京都新宿区新宿5丁目3番に接する道路の路線価は1,650千円/㎡ですから、
この地番の土地100㎡の相続税評価額は、1,650千円×100＝1億6千5百万円ということになります。
さて、路線価は時価の80％程度と言われています。
上記の土地についていえば、路線価が1億6千5百万円であるとすると
この土地の時価は2億625万円ということになります。
時価とは普通に不動産取引を行うとした場合に成立する価格のことです。
現金が土地に変わると相続税の評価が70%程度に
相続税評価における路線価が時価の70-80％程度であるということは非常に重要です。
例えば、1億円の現金をお持ちの方が現金を持ったままお亡くなりになられた場合、
相続財産評価額は1億円です。
しかし、この方が生前に１億円の現金で土地を購入していた場合には、
相続税評価額は時価評価額の80％ですから8,000万円となります。
現金を土地に変えておくだけで相続財産を20％削減することができます。
相続財産を20％削減した場合に、相続税も20％削減されるかというと
必ずしもそうではありませんが、いずれにしても間違いなく節税効果は発揮します。
土地を購入するだけで相続税の節税ができるのですから、
この方法は誰でもできる非常に単純明快な方法で多くの方が行っています。
土地を貸し出すと相続税評価額は激減する
現金で土地を買っておくことは非常に簡単な相続税の節税の方法ですが、
購入する土地はどんな土地でもよいというわけではありません。
購入した土地は遊ばせておくわけにはいきませんので、
購入後に十分な活用ができる土地を選んで購入する必要があります。
土地の利用方法としては、駐車場として利用する方法や賃貸住宅を建築して賃貸に出す方法があります。
また、更地のまま借地として貸し出す方法があります。
相続税の節税の観点からは、駐車場敷地としてか又は更地のまま他人に貸し出す方法が最も適切です。
他人に土地を賃貸すると、相続税評価において、更地評価額×借地権割合に
相当する金額を更地価格から控除して評価額を計算できます。
借地権割合は、更地価格（所有権価格）に対する借地権価格の割合のことを言います。
例えば、借地権割合が70％の地域に所在する土地に借地権が設定されていた場合には、
その借地権の相続税評価額は更地価格に70％を乗じた金額になります。
借地権割合が70％の地域の土地を他人に貸し出している場合に、
その土地が相続財産となるとその相続税評価額は更地価格の30％になりますので、
相続税評価額を70％削減できます。
購入した土地に賃貸マンションやビルを建てる
相続税対策として土地を購入した場合に購入した土地を活用することが重要となるのですが、
その活用方法の1つに購入した土地にマンションやビルを建てて賃貸に出す方法があります。
この方法は、更地のまま借地に出す方法よりも、
土地の相続税評価額は高くなるので相続税の節税効果としてはイマイチです。
しかし、更地のまま借地に出すと、借地人がその土地に建物を建てたりすることが多くなりますが、
そうなると購入した土地の利用が著しく制限されます。
一方、購入した更地に自分でマンションやビルを建てて賃貸に出す場合には、
土地と建物の名義が自分名義ですから、
土地の利用が大幅に制限されることはありません。マンションやビルの賃貸による不動産収入も入ってきます。
あなたの土地にどのような建物を建築できてどれくらいの収入を得ることができるのか
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