両親がビル経営をしている関係で、相続で事業用ビルを承継する人が増えてきています。
飲食店などのテナントや企業が入居している状態の事業用ビルは、マンションなどと違い
専門知識や経験が求められます。その中でも管理会社選びが重要なケースもあります。
ビル経営の事業計画や管理会社を見直すことによって、家賃収入が増えることもあるため、
今からビル経営の状態を把握して見直してみましょう。
両親がビルオーナーで、相続の関係で事業用ビルを引き継ぐ人も多いです。
しかし、相続前は各自が別々の職業に従事されている場合が多く、
日頃からビル経営について、実際に親子で話し合う機会は設けられていません。
事業用ビルを相続する際に相続税に関して調べる方は多いですが、
ビル経営は既存の管理会社に任せきりにされる方が多いです。
しかし、新たにビルオーナーになった場合は、一度見直してみてください。
管理会社を見直すことで必要経費が削減できたり、収益が増えて
増収が見込めたケースも少なくありません。
実際に、年間1%以上の削減につながった方も多くいます。
ここでは、初めてビル経営をするかた向けに、事業用ビル経営の
基本と管理会社の選び方のポイントをご紹介します。
事業用ビル経営の3つのメリット
賃貸経営には「マンション」などの居住用の他に先程述べた「事業用ビル」などが
ありますが、事業用ビルならではのメリットがあります。
1.家賃を高く設定できる
一般的に事業用物件は、居住用物件より高額な家賃を設定することができます。
事業用ビルの賃料は、アパートやマンションの数倍が一般的な相場です。
また、居住用物件と同様に空室リスクが発生することもありますが、
家賃収入が高いため、投資回収期間が短くなってリスクも軽減できます。
軌道に乗れば、収益が拡大していく可能性も十分にあります。
2.築年数が古くても立地が良ければ高収益
事業用ビルの場合は、立地が良ければすぐに空室が埋まり築年数が古くても影響を受けることが少ないです。
また、水回りにある程度費用をかけられる場合は他の用途へ転用を検討することもできます。
3.一度決まると空室になりにくく空室期間が短い
居住用と違い3年契約で長期に渡り考えて入居するテナントさんが多いために
マンション等と違い空室期間が少ないです。
事業用ビル経営のリスク
事業用ビルには居住用物件にはない魅力がありますが、同時に経営をする上での注意点もあります。
1.空室リスク
入居している企業の業績悪化や移転などの理由で、空室になってしまうこともあります。
部屋の数が少ないとその分家賃の減少幅は大きくなってしまいまいます。
2.資産価値の下落
投資目的で購入して保有している場合は、利回りを重要視すると思われます。
その場合必要経費の削減や見直しが常に求められます。
資産価値が下落しないようどれだけ、入居者の募集のノウハウがある管理会社と付き合うかも重要なポイントです。
事業用ビル管理会社を見直す際のポイント
ビル経営を行う上で、管理会社の選び方は非常に大切です。
ここでは、管理会社を見直す際のポイントをご紹介します。
1.物件の入居率を高く維持できているか
管理会社を見直す際に、物件に問題があるのかそれとも経費がかかりすぎて赤字経営
なのかを見直しましょう。
2.緊急時の応急処置を得意としているか
事業用ビルの入居者は法人が多いため、居住用物件と比較するとトラブルは少ないですが、
それでもある程度の確率で起こります。
例えば、配管の詰まりなどの緊急の問い合わせもあるでしょう。このような応急措置を
速やかに行うことで、入居者の満足度を獲得できます。今委託している管理業者は速やかな対応ができていますか？
緊急時の応急処置を得意としている会社を選びましょう。また、トラブル対処後に
お客様であるテナントとの関係性が悪くならないようにする必要も出てきます。
3.管理手数料が安く高品質なサービスか
管理手数料は定額ではなく、家賃収入の〇％という形で契約されるのが一般的です。
事業用ビルの管理手数料は、約5％が一般的となっています。
事業用ビルは一室当たりの収入が大きいため、1％でも下げられれば、
ビル経営の必要経費が大幅に削減と収益のアップができます。
体験談：管理会社を変更しただけで黒字経営に転換！
父親の友人の紹介の管理会社を長年使ってきましたが
管理手数料が５％で毎月の経費としてはそこそこ大きいと感じていました。
この管理手数料が１％でも下がれば、実質の家賃収入が増えて
その分を修理代にまわせると考えていました。
清掃等はこちらで別途業者の手配をするので管理手数料を下げてもらうよう交渉しましたが
管理会社の返事はNOでした。
そこで、毎月の家賃の回収と空いたときに募集をしてもらうだけということで
まかせられる業者を探していました。
ネットで調べていると、なかなか5%を下回る所は見つからなかったのですが
友人の紹介で墨田区にある石井不動産に管理を変更しました。
管理費に関しても親身になって相談にのっていただき
自分の考えていた最低限の業務委託で4%で管理を受けてもらえることになりました。
その結果、浮いた分で毎年修繕を行い、ビル経営も黒字に転換したのです。
この体験談のようなケースが最近はとても増えてきています。
上記の体験談のように、管理会社を見直すことで、ビル経営がすぐに上向くことはあります。
事業用ビル経営の管理会社についてのまとめ
両親から相続してビルオーナーになる方が増えてきています。
相続する上で税金に関して勉強する方は多いですが、
ビル経営は管理会社に任せきりという方も多いです。
しかし、管理会社を見直すことで、必要経費が削減できたり、手厚いサービスが受けられます。
そのため、この機会に管理会社を見直してみましょう。
また、近頃は高品質で手数料が安い不動産会社も出てきました。
地域密着型でエリアを絞り込み、大手企業のような広告をしないため、
リーズナブルで依頼しやすいことが多いです。
このような管理会社を選べば、より良いサービスが得られ、毎月の収入も増えるでしょう。
東京エリアの事業用ビルの経営の場合は、実績が豊富で入居率99.8%を誇る石井不動産がおすすめです。
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