土地を更地で保有していると相続の時に相続税が高くなりますので、
更地で保有している土地があったら、土地上に建物を建てるなどの対策が必要です。
遊休地をお持ちの方であれば、相続が目前に迫ってあわててからではなく、
早めに対策を打っておくことが良い選択です。
更地の相続税は高くなってしまう
相続財産が更地である場合、その更地の評価額がそのまま相続財産に算入されます。
相続税の最高税率は55％ですから、最高税率が適用された場合には、
相続財産の半分以上が相続税として徴収されます。
特に都市部に土地をお持ちの方であれば土地の評価額が高額になりますから、
その分相続財産の金額も大きくなり、より高い税率が適用されて相続税も高くなります。
貸家建付地にすると相続税が節約できる
更地を保有している方であれば更地にアパートなどを建築して
賃貸に出しておけば、相続の時に相続税を節約できます。
更地にアパートなど建ててそれを賃貸に出した場合、
その敷地となっている土地は貸家建付地となります。
貸家建付地の相続税評価額は、更地価格から
更地価格×借地権割合×借家割合×賃貸割合で
計算される価額を控除した金額となります。
借地権割合と借家権割合は国税庁のホームページで公開していますので、
調べることができます。
借地権割合は評価対象地の所在地に応じて30％～90％となっています。
借家権割合は全国ほぼ一律で30％となっています。
賃貸割合は、アパートの賃貸面積に対する実際に賃貸されている
面積の割合のことを言います。
例えば、評価対象地の借地権割合が70％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％とした場合、
借地権割合×借家権割合×賃貸割合＝21％となります。
従って、このケースでは更地を相続財産とするよりも、貸家建付地を相続財産とした方が、
21％も相続財産の価額を引き下げることができます。
借地権割合の確認方法
貸家建付地の相続税評価で使用される借地権割合や借家権割合は、
国税庁のホームページから簡単に確認することができます。
国税庁のホームページから「平成30年分財産評価基準を見る」のページに入ります。
すると、日本の全国地図が表示されていますから、評価対象地が所在する都道府県をクリックします。
○○都道府県財産評価基準目次が出てきますので、その中から「路線価図」を選択すると、
選択された都道府県内の各市区町村のリストが出てきますので、
そのリストの中から評価対象地の所在する市区町村名をクリックします。
市町村名をクリックすると、その町内の町又は大字名と路線価図ページ番号が出てきます。
評価対象地が含まれる町内又は大字に所属する路線価図ページを開くと、
住宅地図と路線価が表示されています。
路線価図で評価対象地の所在を確認したら、対象地に接する路線にAからGまでの
アルファベット記号が記載されていますので、その記号を確認します。
アルファベット記号に応じて、借地権割合が次のように定められています。
記号 借地権割合 記号 借地権割合
A 90% E 50%
B 80% F 40%
C 70% G 30%
D 60%
この記号を確認することで、
評価対象地の借地権割合を調べることができます。
借家権割合の確認方法
借家権割合を確認する場合も、国税庁のホームページから
「平成30年分財産評価基準を見る」のページに入ります。
すると、日本の全国地図が表示されていますから
、評価対象地が所在する都道府県をクリックします。
都道府県をクリックすると「○○都道府県財産評価基準目次」が出てきますが、
ここで「借家権割合」のタブをクリックします。
すると、選択した都道府県の借地権割合が表示されます。
借地権割合は同一の都道府県であれば一律に同じ水準です。
例えば、東京都の借屋権割合は30％です。
土地を更地で保有するデメリットまとめ
相続財産が更地の場合には相続財産の金額が大きくなり、
その分相続税が高くなります。
更地にアパートやマンションなどを建てて賃貸に出すなどしておけば、
相続財産の価額を引き下げて相続税を節約できます。
更地にした場合と貸家建付地にした場合とでは、
相続財産が低くなることをご理解いただけましたでしょうか？
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